（2013）绍诸民初字第1070号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-01-20
案件名称
诸暨市优尼特机械有限公司与浙江双拳机械有限公司、王铁华等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
诸暨市优尼特机械有限公司,浙江双拳机械有限公司,王铁华,杨小燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国物权法》：第一百九十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第六十六条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第二十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2013）绍诸民初字第1070号原告：诸暨市优尼特机械有限公司。法定代表人：何学光。委托代理人（特别授权）：何建达、丁双莹。被告：浙江双拳机械有限公司。法定代表人：王铁华。被告：王铁华。被告：杨小燕。原告诸暨市优尼特机械有限公司为与被告浙江双拳机械有限公司、王铁华、杨小燕房屋租赁合同纠纷一案，于2013年5月10日向本院提出起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。原告诸暨市优尼特机械有限公司的委托代理人何建达、丁双莹到庭参加诉讼；被告浙江双拳机械有限公司、王铁华、杨小燕经本院公告送达起诉状副本、证据副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和开庭传票，期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诸暨市优尼特机械有限公司诉称，2012年10月15日，原告与被告（原浙江亚龙电子有限公司）签订《厂房租赁合同》，约定租期为五年，租金为壹佰万元（每年20万元），第一期租金20万元在协议签订后一周内支付，以后每年的租金在每年的10月30日前支付。并约定，原告在正式入住被告的厂房前需要缴纳5万元的押金；如双方中的任何一方未按协议的条款履行，导致中途终止协议，则视为违约，违约方需支付给对方违约金20万元。合同订立后，原告按约将租金、押金如数支付给被告，被告也将厂房设施交付给原告。后原告接到诸暨市人民法院的通知，得知被告在将厂房出租给原告之前已经把厂房抵押给了第三人，且抵押权人已经在行使优先受偿权，已经进入执行拍卖程序。现被告所有的厂房已经被法院拍卖，原告无法继续使用租赁的厂房，导致合同目的无法实现。故被告的行为已经构成根本违约，故原告起诉要求解除与被告浙江双拳机械有限公司订立的厂房租赁合同，并由被告浙江双拳机械有限公司退还尚未使用期限内的租金12.7万元，退还押金5万元，支付违约金20万元。鉴于被告王铁华、杨小燕系被告浙江双拳机械有限公司的股东，且系夫妻关系，而被告浙江双拳机械有限公司的资产已被法院拍卖，公司也已经歇业。被告王铁华、杨小燕作为公司股东未经清算义务，故应由被告王铁华、杨小燕对公司债务承担连带清偿责任。被告浙江双拳机械有限公司、王铁华、杨小燕均未作书面答辩，亦未在本院指定的举证期限内向本院提供相关证据。原告为证实自己的主张，向本院提供了以下证据：1、工商变更登记资料一份，用以证实原浙江亚龙电子有限公司于2012年5月10日经工商行政管理部门核准将原公司名称变更登记为浙江双拳机械有限公司的事实；2、登记在浙江亚龙电子有限公司名下的国有土地使用权证和房屋所有权证，用以证实租赁标的物的所有权人为原浙江亚龙电子有限公司的事实；3、厂房租赁合同和租赁补充合同各一份，用以证实原、被告双方租赁厂房的事实以及对租金标准、支付方式、违约责任等进行约定的事实；4、浙江亚龙电子有限公司出具的证明一份，用以证实原浙江亚龙电子有限公司已变更为浙江双拳机械有限公司以及指定原告将租金20万元打入被告王铁华的弟弟王铁军的农行卡账户的事实；5、2012年10月17日的转账凭证和向农行的查询凭证各一份，用以证实原告已经在2012年10月17日转入王铁军农行卡账户人民币25万元，其中20万元为租金，5万元为押金的事实；6、2012年12月20日的转账凭证和向农行的查询凭证各一份，用以证实原告按照租赁补充合同的约定，将每年增加的租金6000元，五年共计30000元于2012年12月20日转入王铁军农行卡账户的事实；7、执行裁定书一份，用以证实原告已经知晓租赁的厂房已经被法院拍卖的事实；8、（2013）绍诸执委字第14号执行案卷中的（2012）绍越商初字第1667号民事判决书、被告的厂房及土地使用权的买受人浙江镭蒙机械有限公司的缴款承诺书、申请人北京银行股份有限公司绍兴分行的优先受偿申请书和申请结案报告，用以证实对原告租赁的厂房，被告在2012年3月31日向北京银行股份有限公司绍兴分行借款时已经为该厂房及土地使用权设定了抵押，因被告无法清偿债务，导致该厂房及土地使用权在法院执行过程中被拍卖，后由浙江镭蒙机械有限公司以1440万元的价格买受，拍卖所得的全部价款已在2013年4月25日前到位并由抵押权人北京银行股份有限公司绍兴分行优先受偿10639815元，因原告是在被告设定抵押之后再租赁厂房的，故抵押物被拍卖后导致原告无法继续租赁的事实。因被告浙江双拳机械有限公司、王铁华、杨小燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告主张的事实进行抗辩和对原告提供的证据进行质证的权利。原告提供的证据内容相互关联，其实际支付款项的事实由农行出具的查询凭证可以印证，其无法继续租赁被告厂房的事实由本院执行卷宗中的材料予以印证。因此，本院对原告提供的证据均予以确认，可以证实原告所主张的事实。经审理，本院认定事实如下：2012年10月15日，原告与被告浙江双拳机械有限公司签订《厂房租赁合同》，约定由原告租赁被告浙江双拳机械有限公司所有的坐落于诸暨市陶朱街道荣马路9号的厂房，租期为五年，自2012年11月15日起至2017年11月15日止，租金为每年20万元，合计100万元，第一期租金20万元在协议签订后一周内支付，以后每年的租金在每年的10月30日前支付。并约定，原告在正式入住被告的厂房前需要缴纳5万元的押金；如双方中的任何一方未按协议的条款履行，导致中途终止协议的，则视为违约，违约方需支付给对方违约金20万元。合同订立后，原告于2012年10月17日将第一年的租金20万元和押金5万元，合计人民币25万元转入被告指定的账户，被告也将厂房设施交付给了原告。2012年12月21日，原、被告又订立了厂房租赁补充合同，对租赁的厂房设施进行进一步的明确，且原告同意每年增加租金6000元，五年租期内共增加30000元，如双方提前解除合同的，被告无条件归还未到期的租金。该补充合同订立后，原告亦按约向被告支付了增加的租金30000元。2013年2月，因原告租赁的厂房在被本院在执行过程中为实现抵押权人北京银行股份有限公司绍兴分行的优先受偿权而被拍卖，导致原告无法继续租赁厂房。现原告起诉要求解除与被告浙江双拳机械有限公司订立的厂房租赁合同，并返还未租赁期间其已经支付的租金127000元、押金50000元，支付违约金200000元。另查明，被告浙江双拳机械有限公司对其租赁给原告的厂房在租赁之前即2012年3月31日向北京银行股份有限公司绍兴分行借款时就已经设定了抵押，将该厂房和土地使用权抵押给了债权人北京银行股份有限公司绍兴分行，在其向原告出租厂房时并未将该情况告知原告。现因被告浙江双拳机械有限公司无法清偿到期债务，该抵押物在本院执行过程中被拍卖，由浙江镭蒙机械有限公司以1440万元的价格买受，并由抵押权人北京银行股份有限公司绍兴分行优先受偿人民币10639815元以实现其债权，其余款项尚在本院执行局等待处理。买受人浙江镭蒙机械有限公司在2013年4月底缴清全部价款之后，要求原告腾退其租赁的厂房，致原告在2013年5月后无法继续租赁。还查明，浙江亚龙电子有限公司于2012年5月10日变更为浙江双拳机械有限公司，原浙江亚龙电子有限公司的权利义务均由浙江双拳机械有限公司享受承担，被告王铁华与被告杨小燕均系被告浙江双拳机械有限公司的自然人股东，王铁华占该公司29%的出资比例，杨小燕占该公司71%的出资比例，现被告浙江双拳机械有限公司尚未进行清算，亦未注销。本院认为，原告与被告浙江双拳机械有限公司之间订立的租赁合同及补充合同主体适格，意思表示真实，合同内容未违反法律法规的规定，应属合法有效。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务。现因在租赁合同的履行期间，被告浙江双拳机械有限公司出租的厂房因其抵押权人北京银行股份有限公司绍兴分行为实现抵押权而被法院拍卖，并由浙江镭蒙机械有限公司买受，导致原告无法继续租赁原厂房。被告浙江双拳机械有限公司在向原告出租厂房时未将该租赁物已经设定抵押的情况告知原告，导致租赁物被法院拍卖后致使原告的合同目的无法实现，被告浙江双拳机械有限公司的行为已经构成违约，原告依法享有解除合同的权利。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可根据履行情况和合同的性质恢复原状、返还财产。合同一方如存在违约情形的，还应依法承担违约责任。因此，原告现要求解除与被告浙江双拳机械有限公司之间订立的厂房租赁合同，返还第一年租期内未租期间（2013年5月至2013年11月共计六个月）的租金103000元、后四年增加的租金24000元、押金50000元并支付违约金200000元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告对其原先向被告浙江双拳机械有限公司租赁使用的厂房现应如何处置，其可与买受人浙江镭蒙机械有限公司协商解决。至于原告提出的被告王铁华和被告杨小燕系浙江双拳机械有限公司的股东，公司歇业后未尽清算义务，应对公司债务承担连带清偿责任的观点，依据现有原告提供的证据尚不能确定被告王铁华和被告杨小燕存在滥用股东权利的情形。故原告的该项诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告浙江双拳机械有限公司、王铁华、杨小燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告诸暨市优尼特机械有限公司与被告浙江双拳机械有限公司订立的厂房租赁合同（包含双方之间订立的厂房租赁补充合同）；二、被告浙江双拳机械有限公司应返还原告诸暨市优尼特机械有限公司租金127000元、押金50000元，支付违约金200000元，合计人民币377000元，限于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告诸暨市优尼特机械有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7353元，由被告浙江双拳机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费7353元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长 魏岩岩代理审判员 赵珊妮人民陪审员 周苗来二〇一三年十月十二日书 记 员 杨方玲 更多数据：搜索“”来源：