（2013）园民初字第1203号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-07-16
案件名称
尚小波与李松、陈月英等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尚小波,李松,陈明,陈月英,韦菊珍,韦彩珍,韦林,李小明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2013）园民初字第1203号原告尚小波。原告李松。委托代理人耿峰（上列二原告共同委托），江苏姑苏律师事务所律师。被告陈明。被告陈月英。第三人韦林。委托代理人韦菊珍，即第三人韦菊珍。第三人韦菊珍。第三人韦彩珍。第三人李小明。委托代理人韦彩珍，即第三人韦彩珍。原告尚小波、李松诉被告陈明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月3日立案受理，依法适用简易程序，由审判员戴宜独任审判，并依法通知陈月英作为本案被告、韦林、韦菊珍、韦彩珍、李小明作为本案第三人参加诉讼，于2013年7月1日、7月23日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2013年9月10日、10月12日再次公开开庭审理了本案。第一次开庭原告尚小波、李松及其委托代理人耿峰、被告陈月英、陈明到庭参加诉讼，第三人韦菊珍、韦林、韦彩珍、李小明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，第二、三次开庭原告尚小波、李松及其委托代理人耿峰、被告陈月英、陈明、第三人韦菊珍、韦彩珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚小波、李松诉称，原、被告于2013年4月初达成百草堂旅馆转让协议，约定被告经营的百草堂旅馆转让于两原告经营，原告按约向被告支付转让费21万元。后百草堂旅馆租用房产的房东即本案第三人告知原告，该转让协议第三人并未同意转让，故不予认可，并数次要求封店，致使原告完全无法经营。故，原告于2013年4月20日向被告发函要求解除转让协议，并要求退还转让费及赔偿损失。原告诉请要求被告返还转让费及房租21万元、赔偿损失5万元，并承担本案诉讼费用。被告陈明、陈月英辩称，陈月英于2009年从他人处转让取得百草堂旅馆经营权，办理了营业执照，由陈明实际经营。陈月英接手时，原经营者与房东即第三人签订了5年的租赁合同，已履行一年多，后陈月英与第三人重新签订租赁合同，租赁期限5年，包括之前已由他人经营的一年多，实际租赁期限三年多，于2013年4月19日到期。2013年3月20日左右，陈月英与第三人续签租赁合同，并预付了半年房租，租金付至10月19日。2013年4月3日，两原告上门洽谈转让，当日带原告见了房东，房东口头同意转让，但要求转让必须要其签字同意。经协商，转让费150800元，包括店内设施设备和经营权的价格，合同约定15万元，实际是150800元，另原告承担租赁合同一半押金4500元和未到期的房租，合计转让金额212180元。之后未经第三人签字，原、被告签订了转让合同，第三人得知后与陈明商量要求支付转让费及押金退还事宜，并要求原告以原合同条件签订新的租赁合同，并支付租赁押金2万元，因原告不同意与房东签订租赁合同、不愿意继续经营才要求解除。不同意原告诉请。第三人韦林、韦菊珍、韦彩珍、李小明述称，原、被告转让协议涉及的跨塘商业广场C23号商业用房是第三人合法财产。该房产于2009年4月出租给陈月英，租期至2013年4月19日。2013年3月下旬，陈明与房东签订了续租三年的合约。2013年4月3日，陈明打电话说房子要转让，希望得到房东支持，韦菊珍与李松、陈明三人碰面，得知原、被告还未谈好转让细节，遂要求谈好转让细节，房东签字后方可转让。直至4月9日，第三人得知房子已由尚小波在经营，经询问陈明得知已经转让，当日韦彩珍找到原告尚小波，告知其未与房东签约，侵害了房东权益，也违反了工商管理规定。4月11日，韦菊珍、韦彩珍到现场告知尚小波，要求其停止违法经营和陈明一起处理此事，此后原告继续违法经营，第三人于4月15日、16日、19日通过短信等形式警告原告，再不处理到时间就要来封店了。事实上，为避免矛盾激化，第三人没有实施过锁门等行为。4月20日，陈明与第三人协商，承认错误，韦彩珍告知应让尚小波和房东重新签约合法经营，要求陈明与尚小波商议达成一致意见后再与房东联系。4月21日，尚小波要将房子钥匙给房东，考虑到里面有私有财物，第三人让其交给陈明。期间第三人曾打电话给原告，要求约个时间重新签订合同，租金不变，但押金提高到2万元。只要原告与第三人重新按原合同条件签订租赁合同，交纳押金2万元，就可以继续承租经营。经审理查明，2009年4月20日，被告陈月英（乙方、承租方）与第三人李小明（甲方、出租方）签订租房合同书，约定甲方将跨塘商业广场C-23室的房屋出租给乙方，租期自2009年4月20日起至2013年3（4）月19日止；租金为按年付款，95000元／年；乙方不得私自转让，如违约，保证金归甲方所有，房租半年一付，提前一个月付给甲方，首付房租47500元；租房保证金，存放于甲方作为履约保证金，合计9000元，合同期满后一次性退回乙方。上述合同签订后被告支付了相应租金及押金，2010年1月20日，苏州工业园区百草堂旅馆办理了个体工商户营业执照。2013年4月20日，被告陈明（承租方、乙方）与第三人（出租方、甲方）签订房屋租用协议，约定甲方将位于苏州工业园区跨塘商业广场C座23号底层南侧一间和二楼、三楼，带阁楼租给乙方使用，自期自2013年4月20日至2016年4月19日；租金每年135000元，租金半年一付；乙方不得私自转让，如中途转让，必须提前一月通知房东，保证金归甲方房东所有，转让费分配：一次性定二万元给房东。协议签订后双方沿用前租赁合同押金9000元，被告另行支付了半年租金67500元。庭审中协议双方一致认可协议实际签订时间为2013年3月下旬。2013年4月4日，被告陈月英（甲方）与原告尚小波、李松（乙方）签订转让协议，约定百草堂旅馆由甲方转让乙方，乙方一次性向甲方支付转让费用合计人民币15万元整（房租另算，押金4500元）；转让方式为百草堂旅馆内所有物品归属乙方，甲方不得自行带走；乙方应在2013年4月5日前将转让费用交与甲方；转让款付清之时起，乙方即享有对百草堂旅馆的使用权及经营权。2013年4月2日，原告向被告付款1万元，2013年4月5日，原告向被告付款202180元，被告陈明出具收条，确认收到尚小波转让费加房租合计21万元整。2013年4月20日，原告委托律师向被告陈明、陈月英发出解除合同通知，内容记载“2013年4月4日你方与尚小波、李松签订百草堂旅馆转让协议，转让你方经营百草堂旅馆，但你方承租他人房产尚未到期，房东对转让协议不予认可，并分别于2013年4月10日、4月15日明确告知尚小波、李松你方为非法转让，不同意转租，并于2013年4月16日短信告知‘到时间我们来封店面，其他我们不管了’，后于2013年4月19日再次短信告知‘我们明天来关门’，致使我方完全无法经营。现通知解除双方签订的转让协议，要求退还转让费与房租、押金21万元，并赔偿损失”。2013年4月21日左右，原告搬离上述经营场所。另查明，2013年5月28日，苏州工业园区唯亭镇房地产开发公司出具证明，确认跨塘商业广场C-23号商业用房是李小明、韦彩珍、韦林、韦菊珍合法私有财产，房产证正在办理中。以上事实，由原告提交的转让协议、收条、收款收据、解除合同通知函、邮寄凭证、第三人提交的证明、收据、租赁合同等证据以及各方当事人庭审中的陈述予以证实。关于双方当事人争议的原告诉请解除权是否成立。原告主张被告违反了与原告签订的转让协议之附随义务，即征得房东同意，在房东明确不同意租赁权转让的情况下，原告不得已解除合同；被告认为房东并不反对转让，只是要求原告与其签订新的租赁合同，并交纳押金2万元，是原告不愿意与房东签合同，解除权不能成立；第三人认为其没有封门的行为，也没有影响原告经营，在原告通知解除前就已与之接洽，同意出租并要求与房东重新签订合同，合同条件不变，押金变为2万元，只要原告答应相应条件就可以继续租赁经营。就争议问题，原告提交了以下证据：1、2012年4月16日至4月21日间尚小波（133××××3026）与韦彩珍（138××××8237）短信记录，旨在证明第三人分别于4月16日、4月19日短信告知“到时间我们来封店面，其他我们不管了”、“我们明天来关门”等。第三人质证就真实性无异议。2、谈话录音一份，2013年4月20日上午10时许尚小波与韦彩珍、韦菊珍等面谈，由原告方录制。旨在证明当日第三人以转让未经其同意为由，上门要求锁门。第三人质证就谈话内容无异议。第三人提交了尚小波与朱小平签订的租房合同，旨在证明涉案房屋底层南侧一间原由陈明出租给朱小平经营麻辣烫，原告接手后，与朱小平重新签订了租房合同，收取了租户租金。原告质证无异议。就双方争议的转让协议签订及履行前后情况，各方分别陈述如下：原告尚小波、李松：2013年4月3日，我方两人上门与陈明协商转让，与陈明见面后谈定了价格，陈明出示了其与房东签订的租期至2016年的合同，说按照这份合同做下去就可以了。我们提出要见房东，主要是想和房东重新确立一下关系。经陈明电话联系后韦菊珍到现场，她来了后只说她是房东的妹妹，授权过来的。关于房东是否同意转让，我们没有问，她也没有说。4月4日我方与陈月英签订合同，4月5日双方交付转让款及钥匙，之后开始经营，经营是用陈明的工商登记，后来准备去重新领证。4月9日下午，韦菊珍到店里，说转让协议她没有签，合同是无效的，要我们去找陈明，陈明来后与房东商量，并且有争议，协商无果。我们就要求陈明找房东跟我们签合同，陈明说可以继续用他的合同做，我们也向房东提出签合同，房东说转让没有经过她同意，不肯签。4月11日，韦菊珍、韦彩珍到店里，说是违法经营，要求关店。4月16日，韦彩珍又上门说18日要过来封门，后来没来。4月19日韦彩珍发短信给尚小波，说明天要封门。4月20日上午，韦菊珍、韦彩珍到店里，说让我们谁转的就找谁，她没同意过转让，让尚小波打电话叫陈明过来，陈明来后我们就走了，听说他们没有谈成。当天下午，我们找律师发函解除，当天晚上，韦彩珍打电话来说租金不变，押金2万元可以重新签合同，我们答复说准备告陈明了，不租了。4月21日早上我们分别给陈明、韦彩珍打电话，到中午就搬走了。被告陈明、陈月英：4月3日原告上门来谈转让，价格谈好了，我出示了租赁合同，但没有说过让他们接着这个合同继续租。原告提出要见房东，打电话叫来韦菊珍后，三方在场，和原告一起把转让的情况告诉了房东，房东表示同意转让，一方面要求陈明根据租赁合同约定给转让费，另一方面也告诉尚小波要求重新签订租赁合同，当时谈的条件是租金不变，押金1万元，原告也表示同意的，所以第二天才签了转让协议。4月9日，原告打电话来，说房东找上门来，转让有矛盾，陈明去了后发现韦菊珍和原告都在，陈明向房东提出希望退还9000元押金，房东不同意。过了一两天，与房东协商好了押金，陈明告知了尚小波，问他要不要来和房东签合同，尚小波表示拒绝，说已经找了律师准备起诉了。之后，房东打来几次电话，说如果不签合同，就不让原告继续做了。4月20日上午，尚小波来电话，说他们已经搬走了，要我去拿钥匙，清点物品，并说让我等着接律师函吧，我去了后原告和房东都不在，门已经关掉了，过了一两天就接到了原告的函。第三人韦菊珍、韦彩珍：4月3日，陈明打电话给韦彩珍，说准备转让，之后韦彩珍就让韦菊珍全权处理。韦菊珍去了现场，陈明介绍原告是下家，具体怎么转没说。韦菊珍表示转让必须要房东签字，要求他们先谈谈好，押金1万元，租金都不变是可以的，他们也没说什么。4月9日，韦彩珍打电话询问陈明转让情况，陈明说已经转让了，韦菊珍当天去了店里，了解情况后，韦菊珍复印了转让协议，打电话给陈明，陈明来后问其转让费的事情，陈明提出想退押金，韦菊珍不同意，协商未成。当天6点，韦彩珍到店里，遇到尚小波，询问怎么已经在经营了，为什么不和房东签约，尚小波说他们第一次做生意，没有经验，韦彩珍告知要做生意必须要和房东签合同，要求与陈明联系处理。4月11日，韦菊珍、韦彩珍到店里，告知尚小波侵犯了房东权益，要求与房东签合同，合法经营，只是说过要求他们停业，处理好了再经营，并没说过封店。尚小波答复认为已经和陈明签订合同了，可以经营。4月15、16、19日，韦彩珍用短信通知尚小波，告知再不处理好就要来封店了。4月20日下午，韦菊珍、韦彩珍到店里，发现旅馆正在经营，打电话叫陈明过来，陈明承认错误，愿意按合同给转让费，并且押金不退，然后韦彩珍告诉陈明，需要与原告重新签合同，租赁条件不变，押金2万元。韦菊珍打电话给尚小波，尚小波答复要考虑考虑，到了晚上，韦菊珍再打电话过去，尚小波说不做了，已经请了律师了。4月21日，尚小波打电话给韦彩珍，要求归还钥匙，韦彩珍答复谁给你的钥匙你就给谁。综合以上证据及质证意见，本院认为，原告提交的上述与第三人间短信往来及谈话录音、第三人提交的租房合同，当事人就真实性无异议，证据真实性本院予以认定。原告是否享有解除诉争转让协议的效力，应依据转让协议性质、效力及后续履行情况予以判定。该协议当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，应属有效，双方应诚信履行。协议标的为被告向原告转让百草堂旅馆，内容实际包括财产设备的买卖、旅馆经营权的转让以及租赁权的转移。经营权转让方面，依据法律规定，个体工商户改变经营者，应当重新申请登记，故依法办理工商登记手续是原告受让后得以合法经营的先决条件。租赁权转让方面，因旅馆经营权利的转让涉及房屋租赁主体的变化，应由出租人予以认可。转租未经同意的，并不必然导致转让协议无效，但可能因房东解除原租赁合同或拒绝与受让方成立租赁关系导致无法履行。本案当事人间关于合同履行的争议，不仅涉及出让、受让双方权利义务，亦与因原承租人退出导致的结算和新承租人加入导致的缔约相关，故出租人就转让提出异议时，转让方、受让方应依据诚实信用原则会同出租人就转租或重新建立租赁关系充分协商，以促进协议履行，保障各方合同权利的实现。关于原告诉请主张的合同解除权：一、财产转让，包括双方认可的店内设施，物品，已通过2013年4月5日交付钥匙、转移占有履行完毕，并无可解除的事由和依据；二、经营权利转让，财产转移后，原告沿用原工商登记资格继续经营，未依法办理工商登记手续，不符合法律规定，亦非要求解除转让协议的正当理由；三、租赁权利转让，依据当事人认可的事实，转让协议签订前原告已得知原租赁合同条件及已付半年租金的履行状况，房东参与面洽时，三方对租赁主体变化及转让后租赁条件是否因此变动并未明确提出反对意见，而此后原告未再与房东确认即与被告签订转让协议并实际履行，依常理应认定其在缔约之初已知悉出租人原则上不反对转让，认为新的租赁关系可履行、无障碍，对于租赁条件的合理预期是维持原租赁条件不变。如前所述，诉争转让同时涉及原租赁主体间结算和新租赁主体间缔约，各方应依照诚实信用原则依法分步骤协商解决。因被告与第三人间就转让导致的押金退还和转让金支付发生争议，至2013年4月20日双方最终协商一致，第三人认可协商结果为由被告支付转让费，并且押金、租金不退还。原、被告间转让价款包括预付的半年租金，该租金已由第三人收取，本次结算中未予退还，同时，第三人与被告间租赁合同约定如被告私自转让，保证金不予退还，转让费分配2万元付予第三人，故转让费用的同意收取及预付租金的不予退还，可视为第三人认可原告方享有继续使用房屋的权利，通过转让费用的认可支付及押金清结，三方之间已发生租赁合同权利义务转移的法律后果，被告方退出租赁关系，原告承继合同权利义务，在原定租赁期限、租金标准等范围内原告享有租赁使用房屋的权利。争议期间，房东虽表示要求原告停止经营、解决纠纷，但并未提出超越原租赁合同的租金或租期条件，亦无证据证实第三人曾实质上妨碍经营导致当事人权益受损，直至诉讼，第三人仍表示只要双方签订书面租赁合同，不反对由原告承租经营。故原告方租赁经营权利是否能够履行，就租赁关系相对方即第三人而言并无障碍，原告应依据诚实信用原则，以原租赁合同约定为基础与第三人就是否另行订立书面租赁合同充分协商，以期进一步规范双方权利义务关系、转让目的得以长久实现。在纠纷协商的合理期限内，出租方未提出不当租赁条件的前提下，原告要求解除转让协议并离开租赁场所，是对合法租赁权利的主动放弃，而非转让协议事实上无法履行时的正当救济。据此，原告诉请要求解除转让协议，有违诚实信用原则，亦与法律规定相悖，本院不予支持。综上，本院认为，原、被告协商签订的转让合同依法成立、有效。原告诉请主张的合同解除权本院不予支持。原告提出的因合同解除导致的人员遣散费用损失赔偿请求亦缺乏事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告尚小波、李松的诉讼请求。案件受理费5500元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 戴 宜人民陪审员 蒋克勇人民陪审员 孙令奇二〇一三年十月十二日书 记 员 李精华 来自