（2013）盱民初字第1419号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-07-08
案件名称
容相连与张华英、盱眙县佰亿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张华英,容相连,盱眙县佰亿房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款，第十六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2013）盱民初字第1419号原告张华英，女，1981年2月22日生，汉族，职工。原告容相连，男，1979年7月20日生，汉族，无业。两原告委托代理人杨秀志，江苏法之衡律师事务所律师。被告盱眙县佰亿房地产开发有限公司。法定代表人史志强，董事长。委托代理人李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。原告张华英、容相连诉被告盱眙县佰亿房地产开发有限公司（以下简称“盱眙佰亿公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月15日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序于2013年9月25日公开开庭进行了审理。原告容相连及其委托代理人杨秀志、被告盱眙佰亿公司委托代理人李云志到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告张华英、容相连诉称，原告与被告系商品房买卖合同关系，2010年6月26日签署了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于盱眙县盱城镇财富广场1幢2层228号商铺一处，建筑面积49.26平方米，购房总价款为260426元，2010年12月31日前出卖人附各样验收文件交付房屋给买受人，并自房屋交付使用后90日内办好产权登记手续……合同签订后，原告按照合同约定履行了自己作为一个买受人应尽的义务，按照合同第九条第二款之约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金”，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条违约金约定过低的，一方当事人可以申请调整增加赔偿之规定，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定，当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条，损失赔偿额标准，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照佰亿财产广场周边地段的价位租金损失，其同等条件的租金远超过支付总价款的万分之三，因此原告只适当调整至万分之三的比例计算实际损失，现请求法院判决1.被告按照合同第八条、第十六条房屋交付要件的约定，无条件将佰亿财产广场第1幢2层228号商铺交付原告；2.被告按已付购房款总额的日万分之三调整违约金，计付赔偿因延迟交房产生的自2011年1月1日至2013年8月2日计942天的违约损失73596元，并自次日起按已付购房款总额的日万分之三计付赔偿原告延期交付违约金至实际交付房屋止，本案诉讼费由被告承担。被告盱眙佰亿公司辩称，原告诉请缺乏事实与法律依据，被告所开发的房屋已于2012年3月31日已具备交付条件，部分业主已领取房屋并办理了产权证，且双方在合同中约定的违约金是万分之1.5，该房屋在具备交付条件后，被告已经通过电话或者邮寄的方式书面通知了原告，综上，请求法院依法判决。经审理查明，2010年6月26日，原告张华英（买受人）就佰亿财富广场第1幢2层228号房与被告盱眙佰亿公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同，合同约定该商品房的套内建筑面积为28.06平方米，单价每平方9281.04元，总价款为260426元，付款方式：买受人已付购房款130426元，余款130000元由甲方协助乙方办理银行按揭，原告张华英、容相连于2011年7月13日在江苏盱眙农村合作银行办了按揭贷款130000元。房屋交付期限为2010年12月31日前。如出卖人逾期交房，超过90日双方愿意继续履行合同的，自2011年1月1日起至房屋实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金。约定的房屋交付期限到期后，被告未能如期向两原告交付符合合同约定交付条件的房屋，经协商未果，两原告遂诉讼来院继续履行合同并赔付违约金。另查明，2012年3月31日，被告开发的佰亿财富广场小商品市场项目经盱眙县住房与城乡建设局审查，符合交付使用条件，给予备案。2012年5月12日，被告通过邮寄方式书面通知原告张华英交房，原告至今未领取房屋。上述事实，有原告的当庭陈述、原告提供的商品房买卖合同、发票、江苏盱眙农村合作银行个人楼宇按揭（抵押）借款合同、盱眙县房地产开发项目交付使用备案证明等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案原告张华英与被告盱眙佰亿公司订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方未按约定履行义务的，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。双方订立的合同中约定原告张华英购买的商品房交房日期为2010年12月31日，到期后被告盱眙佰亿公司没有履行交房义务，故对张华英主张继续履行合同并要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于双方在合同中对逾期交房由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金所作的约定，原告张华英主张远低于其造成的损失，并援引《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十七条、十六条规定请求法院将违约金调整至已付房款日万分之三，本院认为，该约定条款是双方协商确定，原告也未就其损失数额提供相应的证据予以证实，且“解释”第十七条是针对商品房买卖合同没有约定违约金数额或者素食赔偿额计算方法的规定，并不适用本案，故对其要求调整违约金的诉讼请求本院不予支持。对于违约金的计算时间，根据双方第八条约定，被告应在2010年12月31日前将“该房取得商品房交付使用批准文件”的商品房交付原告张华英使用，故被告应自2011年1月1日起至符合交付条件的2012年3月31日止计付逾期交房违约金，但被告迟至2012年5月12日才书面通知原告张华英领取房屋，故被告实际交房时间应当以合同约定的书面通知为准，即为2012年5月12日，是时被告已经取得备案证明并办理了产权证，具备了交房条件。综上，因原告张华英按揭贷款于2011年7月13日办理，2011年1月1日至同年7月12日共计193天间已交付房款为130426元，2011年7月13日至2012年5月12日共计305天已交付房款为260426元，故被告应赔付原告张华英逾期交付违约金元15690.3元（130426元×0.00015×193天＋260426元×0.00015×305天）。因原告容相连并非合同相对人，其诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告盱眙县佰亿房地产开发有限公司于本判决生效后交付原告张华英购买的第1幢2层228号商铺；二、被告盱眙县佰亿房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内赔付原告张华英逾期交房违约金15690.3元。三、驳回原告容相连的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1576元，减半收取788元，由原告张华英负担620元，被告盱眙县佰亿房地产开发有限公司负担168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：341201040002554）。代理审判员 王云云二〇一三年十月十二日书 记 员 卓 蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》