（2013）杭江民初字第1151号

裁判日期: 2013-10-12

公开日期: 2015-12-27

案件名称

何××、何××为与被告杭州××建设有限公司与杭州××建设有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市江干区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何××,何××为与被告杭州××建设有限公司,杭州××建设有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书（2013）杭江民初字第1151号原告何××。委托代理人祝××。被告杭州××建设有限公司，住所地浙江省××××号。法定代表人曹××。原告何××为与被告杭州××建设有限公司（以下简称堡××公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年7月30日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员钱姣独任审判，于2013年9月5日公开开庭进行了审理。原告何××的委托代理人祝××到庭参加诉讼。被告堡××公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何××诉称，2009年11月12日，原告与被告签订编号为（2009）堡转字第0074号房屋转让合同，约定被告将东方某某A幢16层1601、1602、1603室房屋转让给原告，房屋建筑面积为209.40平方米，单价为每平方米12625.68元，总价款为2643817元。合同签订时原告即付合同总价的10%计人民币264382元作为履约定金，履约定金到帐后，原、被告双方签订本合同，履约定金可冲抵首付房款。通过办理购房贷款支付物业转让价款的，原告应在签订之日起10天内根据贷款银行的要求将首付款付至1063817元。原告通过办理购房贷款支付物业转让价款的，原告应在接到通知之日起15日内向某告指定的杭某某合农村合作银行上塘支行提供办理购房贷款的相关资料，银行购房贷款发放到达被告帐户后，即视为原告将物业转让价款付清。合同还约定，被告应当在2011年3月31日前将符合条件的房屋交付给原告使用。逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至交付之日止，被告按日向某告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期超过90日后被告按日向某告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告选择采用银行购房贷款的方式支付购房款，并依约向被告支付了1063817元首付款。然之后原告一直未通知原告办理购房贷款手续。2011年3月31日合同约定的交房期限届满，被告并没有将本案所涉房屋交付原告使用。原告曾多次要求被告尽快履行合同交付房屋，但均被被告以种种理由拖延推诿，直至今日上述房屋仍未达到交付条件。原告认为，原被告双方签订的房屋转让合同系双方某实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，被告拖延交付房屋的行为已构成违约，原告的合法权益受到极大的损害，故原告诉至法院，请求：1、判决被告向某告支付逾期交房违约金423399.16元（从2011年4月1日起算，暂计算之2013年7月29日，2011年4月1日至2011年6月29日的违约金按每日万分之二计算，2011年6月30日至法律文书确定履行之日止的违约金按每日万分之五计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告堡××公司在庭审前提交书面答辩状辩称，一、被告认为原告主张的违约金过高且已超过了原告的实际损失，请法院酌情予以调整；二、目前案涉房屋已被杭州市中级人民法院整体查封，导致法律上无法向某告交付；三、被告认为案涉房屋转让合同是双方某实意思表示，系合法有效，虽然双方在签订合同时案涉房屋尚未建成，未领取权属证书，不符合杭州市留用地政策要求，但被告认为仅此不必然导致双方签订的合同无效。原告何××为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、房屋转让合同1份，拟证明原、被告之间的房屋买卖合同关系以及双方的权某义务；2、收据2张，拟证明原告依约支付了1063817元购房首付款，其余款项按照合同约定应当等待被告通知办理按揭贷款，但被告一直没有通知原告办理；3、关某某方某某延期交房通知函1份，拟证明被告行为已构成了违约且至今也未交房。上述证据经本院审查，原告提交的证据1-3能证明原告欲证明的事实，本院予以确认。被告堡××公司未提交证据。根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2009年11月12日，堡××公司（出让人）与何××（受让人）签订《房屋转让合同》一份，将东方某某A幢16层1601、1602、1603室房屋出让给何××。双方约定：该房屋设计用途为办公综合（酒店式公寓），建筑面积共209.4平方米；该房屋按建筑面积计价，每平方米为12625.68元，总价款为2643817元，具体价款在交房时以实测面积为结算确认依据；受让人采用银行购房贷款付款，本合同签订时受让人即付合同总价的10%，计人民币264382元作为受让物业的履约定金，履约定金到账后，双方签订本合同，履约定金可抵作首付款；通过办理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在签订之日起10天内根据贷款银行的要求将首付款付至合同款的40.24%，金额为1063817元；受让人通过办理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在接到通知之日起15日内向出让人指定的杭某某合农村合作银行上塘支行提供办理购房贷款的相关资料，银行购房贷款发放到达出让人账户后，即视为受让人将物业转让价款付清。该合同第八条约定，出让人应当在2011年3月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付受让人使用：1、建设工程某某工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、数字电视、电讯等，具备房屋正常使用的基本条件；遭遇不可抗力，且出让人在发生之日起30日内告知受让人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出让人可据实予以延期。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出让人如未按本合同规定的期限将该房屋交付受让人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间、分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出让人按日向受让人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，受让人有权解除合同。受让人解除合同的，出让人应当自受让人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付物业转让价款，并按受让人累计已付物业转让价款的2%向受让人支付违约金；受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期90日后出让人按日向受让人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同第十五条约定，根据杭州市人民政府办公厅杭政办函（2008）183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》文件规定，本合同转让物业的土地证、房产证原则上按一层一户一证办理，办证时间在土地复核验收后（大约交房后十个月内，具体办证领证时间以政府有关部门的规定、程序、审核为准）……。广业控股有限公司为上述合同的见证人。合同签订后，何××向堡××公司支付了房款共计1063817元。房屋建成后，因存在纠纷，杭州市中级人民法院查封了东方某某A幢楼。2013年7月30日，因堡××公司并未按约交付房屋，何××向本院起诉。本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》系双方某实意思表示，根据有关法律规定，双方均应依约履行各自义务。根据该合同第八条约定，堡××公司应在2011年3月31日前将符合约定条件的房屋交付受让人使用，但堡××公司并未履行上述交房义务且没有约定或法定的免责事由，故应依约承担违约责任。根据该合同第九条约定，逾期交房不超过90日的，逾期违约金按已交付房屋价款万分之二计算，超过90日后按已交付房屋价款万分之五计算。若按已付房屋价款万分之五计算，则相当于被告应赔偿的租金损失为1063817×5÷10000÷209.4≈2.54元／平方米·天。现被告延期交房已逾两年，若按合同约定计算违约金，则被告应承担的违约金明显高于原告的实际损失，故被告请求降低违约金，符合法律规定，本院予以支持。原、被告明知案涉房屋尚未建成、未领取权属证书而进行买卖，违反了有关房地产管理法，均应承担由此造成的风险。因此，对于被告应支付的延期交房违约金，本院综合考虑同地段同类房屋的租金标准、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情确定为每日按已付房款的万分之一计算。经计算，从2011年4月1日起至2013年10月12日被告应支付的延期交房违约金为1063817÷10000×925≈98403元。因被告将来能否交付房屋尚不能确定，故关于2013年10月12日后的延期交房违约金应由原告待被告能否交房明确后另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决如下：一、被告杭州××建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告何××从2011年4月1日起至2013年10月12日止的延期交房违约金人民币98403元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告何××的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币3825.5元，由原告何××负担人民币2695.5元，由被告杭州××建设有限公司负担人民币1130元。被告杭州××建设有限公司应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币7651元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　钱　姣二〇一三年十月十二日书　记　员　蒋敏芝关注公众号“”