（2013）朝民初字第25271号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2015-06-26
案件名称
唐博与王迎春等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐博,王迎春,李云震,北京顺驰不动产网络有限公司,董艳
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第25271号原告唐博，男。委托代理人黄继文，男。被告王迎春，女。被告李云震，男。委托代理人张旭阳，男。被告北京顺驰不动产网络有限公司。法定代表人雷海荣。委托代理人李海洋，男。委托代理人张建津，男。第三人董艳，女。委托代理人张旭阳，同上。原告唐博（以下简称姓名）与被告王迎春（以下简称姓名）、李云震（以下简称姓名）、北京顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）及第三人董艳（以下简称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。唐博及其委托代理人黄继文，王迎春，李云震与董艳共同的委托代理人张旭阳，顺驰公司的委托代理人李海洋、张建津，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐博诉称：我与王迎春系母子关系，共同居住于北京市朝阳区松榆东里XX号楼XX单元132号房屋，该房屋系王迎春承租的公有住宅。2012年5月22日，在我不知情的情况下王迎春与李云震、顺驰公司签订房地产经纪合同。2012年7月26日，我才得知王迎春与李云震置换房屋，后来置换又变成了买卖，从而使我无处居住。王迎春、李云震的行为侵犯了我的居住权，也侵犯了公有住宅私人不得买卖的国家利益，所签合同实为无效合同。现我起诉，要求确认王迎春、李云震、顺驰公司所签房地产经纪合同无效。王迎春辩称：我认可与李云震所签房地产经纪合同为无效合同。李云震辩称：我不同意唐博的诉讼请求。我与顺驰公司签订了合同，王迎春也提供了书面说明和保证。我以79.5万元的价格购买了北京市朝阳区松榆东里XX号楼XX单元132号房屋，不存在所谓的置换。顺驰公司辩称：我公司不同意唐博的诉讼请求。合同是有效的。董艳述称：我与王迎春办理过户时，在顺驰公司将过户费交给了王迎春。王迎春声明把房屋出卖给我，今后任何情况均不反悔。双方的交易实际上是买卖，且不存在任何胁迫和欺骗。经审理查明：2011年4月22日，北京市北宇物业管理公司（以下简称北宇公司）作为出租方，王迎春作为承租方，双方签订公有住宅租赁合同，约定租赁标的为北京市朝阳区松榆东里XX号楼XX单元132号房屋（以下简称132号房屋）。该合同第12条约定乙方擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，甲方有权中止合同收回房屋。北京市朝阳区潘家园街道松榆东里社区居民委员会出具证明，称王迎春、唐博自2011年4月22日居住在132号房屋。2012年5月22日，王迎春作为出卖人（甲方），李云震作为买受人（乙方），顺驰公司作为居间方（丙方），三方签订房地产经纪合同，约定甲方将132号房屋出售给乙方；该房屋产权性质为使用权；出售价格为795000元。李云震与董艳系夫妻。2012年5月26日，王迎春出具定金条，称收到李云震支付的购房定金50000元。2012年7月25日，王迎春出具收条，称收到董艳支付的过房费38000元。2012年9月21日，王迎春出具收条，称收到卖房余款745000元。庭审中，双方均称上述745000元中有5000元并未实际给付，而是作为王迎春向董艳承租132号房屋的租金和押金进行了抵扣。2012年7月26日，王迎春与董艳签写说明及保证，称王迎春与董艳换房，实际上是置换，王迎春的独居132号房屋以795000元卖给董艳；双方均保证无论房价涨与降都不反悔，也不以家庭矛盾为由而反悔。2012年9月25日，北宇公司作为出租方，董艳作为承租方，双方签订公有住宅租赁合同，约定租赁标的为132号房屋。庭审中，李云震称因费用报销原因，办理租赁合同时将承租人写为了董艳。唐博提交了一份换房协议书，该协议书记载王迎春以132号房屋交换董艳的朝阳区砖角楼XX楼XX-103房屋（以下简称103号房屋）。董艳认可其在该协议书内签名的真实性，但称该协议书是为了办理132号房屋公有住宅租赁合同而签写的，所谓103号房屋并不存在，而是杜撰出来的。本院从北宇公司调取了132号房屋承租人变更的相关材料，其中包括有王迎春和唐博签名的共居人、合居人或共有人同意意见书，唐博在意见书中称知道并同意王迎春将132号房屋置换到董艳名下。庭审中，唐博称其所知道的是置换，而不是买卖。上述事实，有各方当事人陈述、公有住宅租赁合同、居民委员会证明、房地产经纪合同、收条、说明及保证、换房协议书、共居人、合居人或共有人同意意见书等在案佐证。本院认为：本院从北宇公司调取的共居人、合居人或共有人同意意见书，可以证明唐博对132号房屋承租人将变更为董艳一事是知情并同意的；无论唐博所知晓的交易关系是置换还是买卖，上述同意意见书均表明其对自己将丧失在132号房屋内的居住权利一事有所预期并声明同意；故唐博无权以自己不知情为由对本案房地产经纪合同的效力提出异议。王迎春与李云震所签订的房地产经纪合同，是记载双方本次交易真实意思的合同文本；而其他提交给北宇公司的相关材料，均系双方为完成交易而应相关方要求制作，并不反映双方真实意思，故所谓103号房屋是否真实存在，与本案交易无关。依据房地产经纪合同，王迎春与李云震之间存在买卖法律关系，而买卖的标的并非通常的所有权等绝对性权利，而是向北宇公司承租132号房屋的相对性权利。李云震向王迎春支付了约定的全部交易价款；李云震之妻董艳已与北宇公司就132号房屋签订公有住宅租赁合同；至此，王迎春与李云震之间的交易已经基本完成，双方主要合同目的均已实现。我国法律与行政法规并未禁止当事人就租赁关系中的相对性权利进行交易；王迎春与北宇公司所签公有住宅租赁合同关于乙方不得擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的条款，仅系合同约定而非法律规定；仅北宇公司有权依据上述合同条款解除租赁合同，他人均无权以此为由否定交易效力。综上，唐博要求确认本案房地产经纪合同无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回原告唐博的全部诉讼请求。案件受理费七十元，由原告唐博负担（其中三十五元，已交纳；另三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 喆人民陪审员 李京华人民陪审员 郝建丰二〇一三年十月十二日书 记 员 乔 露 更多数据：