（2013）杭上民初字第1273号

裁判日期: 2013-10-12

公开日期: 2014-04-16

案件名称

杭州鸿晟物业管理有限公司与陈根弟、程云妹等物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市上城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州鸿晟物业管理有限公司,陈根弟,程云妹,杭州耀江福村业主委员会

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年）》：第七条，第三十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条

全文

杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭上民初字第1273号原告：杭州鸿晟物业管理有限公司。法定代表人：卢文军。委托代理人：徐天舒。被告：陈根弟。被告：程云妹。被告：杭州耀江福村业主委员会。负责人：朱鑫华。原告杭州鸿晟物业管理有限公司（以下简称鸿晟物业）诉被告陈根弟、程云妹、杭州耀江福村业主委员会（以下简称耀江业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理后，依法由审判员周蓓适用简易程序独任审判，于2013年9月29日公开开庭进行了审理。原告鸿晟物业的委托代理人徐天舒、被告陈根弟、程云妹及被告耀江业委会负责人朱鑫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿晟物业起诉称：被告陈根弟、程云妹系杭州耀江福村小区业主，原告于2010年4月1日与被告耀江业委会签订物业管理委托合同，合同期限为2010年4月1日零时起至2011年3月31日共一年。合同约定由原告为杭州耀江福村小区提供物业管理服务，约定物业管理费包括房屋管理服务费和车位使用费，其中住宅与非住宅房屋的物业管理服务费为建筑面积每月每平方米0.4元，露天车位和车位使用费为每辆每月100元，由原告向业主按季度收取，如业主逾期缴纳物业管理费，原方可从逾期之日起按照应缴费用的万分之一缴纳滞纳金。2011年3月31日物业委托管理合同到期后，因原告提供的物业管理服务质量达标，被告耀江业委会对原告进行了续聘、双方于2011年3月31日签订了合同期限为2011年4月1日至2013年3月31日共两年的物业委托管理合同。经双方协商，在该份合同中对住宅与非住宅房屋的物业管理服务费调整为每月每平方米0.5元。另因上一年度出现小区部分业主拖欠物管费费的情况，经双方协商后在合同中补充约定，当业主不按照规定缴纳物业管理服务费时，被告耀江业委会应当协助原告收费，并由其承担合同履行期限内业主不缴纳的物业管理费用。在上述两份合同履行期间，原告尽职尽责为耀江福村小区提供物业管理和服务，但被告陈根弟、程云妹未按时缴纳物业管理费。为此原告多次在小区公告栏张贴《催交物业费通知》并多次派员工上门催讨，但被告陈根弟、程云妹均拒不交纳。现原告迫于无奈，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告陈根弟、程云妹承担物业管理费324.96元；2、判令被告陈根弟、程云妹和被告耀江业委会共同承担物业管理费812.4元；3、判令被告陈根弟、程云妹承担逾期缴纳物业管理费所产生的滞纳金47.76元（滞纳金按照应缴费用的万分之一，从逾期之日起暂计算至2013年6月20日止，要求计算至付清物管费之日止），以上款项共计1185.12元。4、判令三被告承担本案的全部诉讼费用。被告陈根弟、程云妹答辩称：1、被告家中严重漏水，却找不到物业服务人员，原告从未上门维修。2、原告提供的催交物业费照片是虚假的，被告从未看到过。3、原告管理不善，被告电瓶车在小区内被偷。综上，原告物业服务不到位，故被告不交物业管理费。被告耀江业委会答辩称：一、被告聘请原告管理耀江福村住宅小区，2010年4月1日至2011年3月31日止期限为一年，该合同已经在二年前履行完毕，双方合作无异议，无纠纷。双方在自愿协商基础上，续签物业管理合同二年，从2011年4月1日至2013年3月31日止，并把物业费由原先的每平方0.40元提高到0.50元，被告希望原告能履行合同，很好的服务于耀江福村全体业主，但原告没有按合同积极为耀江福村业主服务，电视台二次曝光，被告多次口头向原告提出要求整改，原告置之不理，2012年耀江福村的日常管理已经处于瘫痪状态，被告多次向原告发出书面整改通知，并邀请原告法定代表人卢文军开会，卢文军不接电话，也不整改。由于原告违约在先，造成了耀江福村部分业主不愿意交费，所有的责任应由原告承担，不应该再追究业主的责任。二、原告违约情况如下：原告在耀江福村管理期间人员配备严重不足，小区三个大门只有二名保安，只有一个保洁人员。应该配备保安8人保洁3人，维修人员1人，主任和内勤2人，共计14人。小区治安极差，电瓶车、电瓶经常被偷。由于保安严重不足，保安上班睡觉，岗位无人，造成晚上小偷猖獗，业主苦不堪言。由于原告管理耀江福村住宅小区不按合同履行，造成小区脏乱差。小区房屋渗漏情况严重，被告提供给原告137000元的维修资金，原告却将建材都堆在屋顶上不修漏。小区内汽车管理混乱，只收钱不管理，汽车都停到绿化带上。综上所述，由于原告违约，业主不交物业费情有可原，造成物业费收不齐的损失应由原告自行承担，故请求法院驳回原告的诉讼请求，并由原告承担一切诉讼费用。原告向本院提交下列书面证据材料：1、物业管理委托合同（2010年4月1日至2011年3月31日）一份，证明原、被告存在物业服务合同法律关系的事实，合同明确自用部位维修由使用人自行承担。2、物业管理委托合同（2011年4月1日至2013年3月31日）一份，证明原、被告存在物业服务合同法律关系的事实，合同明确自用部位维修由使用人自行承担。3、2013年2月25日催缴物业费通知书及照片各一份，证明原告曾向被告催收物管费并在小区公告栏张贴该公告的事实。4、2013年3月9日公告及照片各一份，证明原告曾向被告催收物管费并在小区公告栏张贴该公告的事实。5、房屋权属登记信息查询记录一份，证明被告陈根弟、程云妹系耀江福村小区业主及房屋建筑面积。被告陈根弟、程云妹向本院提交照片五张，证明被告家中严重漏水，原告物业没有维修。被告耀江业委会向本院提交下列书面证据材料：1、整改通知书一份，证明当时耀江福村物业管理在小区没配备足够的工作人员，无法为耀江福村业主提供正常物业服务，该通知书由原告工作人员任雨金签收。2、2012年11月21日通知一份，证明原告确实没有履行物业管理合同，严重影响业主的正常生活，被告耀江业委会在督促原告履行合同。3、2012年11月26日整改通知书及邮寄凭证各一份，证明被告耀江业委会多次督促原告，但原告仍不履行合同。4、发票两张，证明原告拿了耀江福村小区的物业维修基金137000元，但并未维修房屋漏水。同时其中一张发票原告名称打印错误。5、照片二张，证明耀江业委会要求原告按规范进行屋面修漏以及被告在督促原告履行合同的事实。6、视频资料一份，证明耀江福村的物业管理脏乱差的状况，浙江经视曾经报道过。经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：被告陈根弟、程云妹、耀江业委会对原告提交的证据1、2、5无异议。对证据3、4真实性有异议，认为三被告没有看到过。本院认为，上述证据真实、合法，与本案有关联性，故予以确认。原告对被告陈根弟、程云妹提交的证据的真实性、关联性均有异议，认为照片无拍摄时间，且无法证明其证明目的。被告耀江业委会对该证据无异议。本院对该证据的证明目的不予确认。原告对被告耀江业委会提交的证据1真实性有异议，认为任雨金当时是原告工作人员，但现在不是公司员工了，是否其本人签字不清楚，应当由原告盖章或法人代表签字才是正规的签收程序。对证据2、3通知书和国内挂号信形式真实性无异议，内容真实性有异议，挂号信收据上邮寄地和重量等都是手写，不知道是否真是寄给原告法定代表人。对证据4真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。对证据5真实性、关联性均有异议，认为原告没有收到过，且与本案无关。对证据6真实性无异议，对证明目的及证明力有异议，认为该证据只能反映原告在某一个时间点上存在的问题，不能证明是原告长久管理存在混乱的事实。被告陈根弟、程云妹对被告耀江业委会提交的证据均无异议。本院认为，证据1、4真实、合法，与本案有关联性，故予以确认。对证据2、3，因缺乏具体签收的依据，故不予确认。对证据5不予确认。对证据6的真实性原告无异议，故对该证据的真实性予以确认，对证明目的不予确认。根据上述证据的认定及双方当事人的陈述，本院确定本案事实如下：原告于2010年4月1日与被告耀江业委会签订物业管理委托合同一份，约定由原告为杭州耀江福村小区提供物业管理服务，合同期限为2010年4月1日零时起至2011年3月31日共一年，物业管理费包括房屋管理服务费和车位使用费，其中住宅与非住宅房屋的物业管理服务费为建筑面积每月每平方米0.4元，露天车位和车位使用费为每辆每月100元，由原告向业主按季度收取，如业主逾期缴纳物业管理费，原告可从逾期之日起按照应缴费用的万分之一收缴滞纳金等事项。2011年3月31日上述合同期限届满，原告与被告耀江业委会又签订物业委托管理合同一份，合同期限为2011年4月1日至2013年3月31日共两年，委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室内上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，体育场所、器具管理维修；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通和车辆停放秩序的管理，遇有大雪天主动清除积雪；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等等；原告须按下列约定，实现目标管理：房屋外观美观、整洁；设备运行正常、无故障；房屋及设施、设备的维修、养护，定期检查维护；公共环境保持清洁，楼道每天清扫，楼梯半月拖一次；绿化日常养护、修剪；交通秩序，停车有序，单向行驶，机动车进出做好登记，保安服装整齐，有礼有节，不睡岗、不脱岗，24小时固定岗加流动岗；急修24小时，小修及时、尽职尽力；约定住宅与非住宅房屋的物业管理服务费调整为每月每平方米0.5元，向业主或物业使用人收取，当业主不按照规定缴纳物业管理服务费时，被告耀江业委会应当协助原告收费，并由其承担合同履行期限内业主不缴纳的物业管理费用等事项。在上述两份合同履行期间，因耀江福村小区部分业主反映楼顶渗漏，耀江业委会筹集137000元交予原告维修。因对原告的管理，业主的反响较大，耀江业委会于2012年10月16日向原告发出整改通知书，言明：“贵公司与我委签订的委托物业管理合同，目前耀江福村的物业管理极差，杂草丛生，蚊虫打堆，垃圾成堆，保安只有二名，保洁只有一名，无法在耀江福村开展正常物业服务，要求贵公司接到通知书四天后（即在2012年10月20日前）配齐物业服务人员，使小区物业管理正常化”。被告陈根弟、程云妹系耀江福村3幢2单元703室（建筑面积70.22平方米）的业主，其从2010年4月1日至2013年3月31日物业管理费分文未交。本院认为，业主委员会可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会作出的决定不得损害业主的合法权益。且业主委员会的经费是全体业主共同交纳的，属全体业主共同共有，除业主大会同意的开支外，业主委员会无权擅自动用。本案中原告与被告耀江业委会签订的物业管理合同中约定的“当业主不按照规定缴纳物业管理服务费时，被告耀江业委会应当协助原告收费，并由其承担合同履行期限内业主不缴纳的物业管理费用”的条款，该约定损害该小区大部分其他按时交纳物业管理费业主的权益，且被告耀江业委会未提交相关证据证明该笔开支已获业主大会的同意，故原告以该条款的约定要求被告耀江业委会承担连带责任缺乏法律依据。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。被告陈根弟、程云妹认为物业公司未尽力尽职提供服务，拒绝缴纳三年的物业费事实存在，且被告提交的证据不能证明原告的物业服务自始不尽职，现原告自愿按90%的比例要求被告支付物业费，本院予以支持。原告要求支付滞纳金，因双方对物业服务质量持有异议，对此本院不予支持。据此，根据《物业管理条例》第七条第一款第五项、第三十六条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告陈根弟、程云妹应于本判决生效之日起7日内支付原告杭州鸿晟物业管理有限公司物业管理费1062元。二、驳回原告杭州鸿晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费50元，减半收取25元，由原告杭州鸿晟物业管理有限公司负担3元，被告陈根弟、程云妹负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。审判员　　周蓓二〇一三年十月十二日书记员　　杭岑 微信公众号“”