（2013）盱民初字第1242号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-07-03
案件名称
王行霞与赵夕杨、盱眙海通置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵夕杨,王作霞,盱眙海通置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2013）盱民初字第1242号原告赵夕杨，男，1970年3月16日生，汉族，自由职业。原告王作霞，女，1971年8月28日生，汉族，无业。被告盱眙海通置业有限公司。法定代表人王有文，执行董事。委托代理人刘珂、许珂，浙江六和律师事务所律师。原告赵夕杨、王作霞诉被告盱眙海通置业有限公司（以下简称“盱眙海通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月24日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序于2013年8月21日公开开庭进行了审理。原告赵夕杨、王作霞到庭参加诉讼。被告盱眙海通公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵夕杨、王作霞诉称，2010年6月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定：被告将位于盱眙县盱马路与金源北路交汇处的海通时代广场A区第4号楼125B号房以430000元出让给原告，被告于2010年12月31日前将上述房屋交付与原告，如未按期交付超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二日起，按日向原告支付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付了全部房价款，可到合同约定的最后交房期限2010年12月31日，被告未能履行交房义务，至今仍不具备交房条件。现请求法院判决被告支付2011年1月1日至2013年1月3日间逾期交房违约金155230元，并继续履行合同，本案诉讼费由被告承担。被告盱眙海通公司提交书面答辩状称，原合同约定的日万分之五的逾期交房违约金过高，申请法院依法将违约金调低至日万分之三计算；同时涉案房屋A区4号楼已于2013年1月3日取得交付使用证明文件，因此逾期交房违约金应为43万×万分之三×733天=94557元。经审理查明，2011年7月25日，原告赵夕杨（买受人）就盱眙海通时代广场A区4号楼125B号房与被告盱眙海通公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同，合同约定该商品房的套内建筑面积为40.5平方米，单价每平方10617元，总价款为430000元，付款时间：买受人于2010年6月13日将购房首付款215000元支付给出卖人，余款215000元于2010年7月13日前以银行按揭形式支付给出卖人。房屋交付期限为2010年12月31日前。如出卖人逾期交房，超过60日双方愿意继续履行合同的，自2011年1月1日起至房屋实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。约定的房屋交付期限到期后，被告未能如期向两原告交付符合合同约定交付条件的房屋，经协商未果，原告遂诉讼来院要求继续履行合同并赔付违约金。另查明，2013年1月3日，被告开发的海通时代广场2－4号楼经盱眙县住房与城乡建设局审查，符合交付使用条件，给予备案。上述事实，有原告的当庭陈述、原告提供的商品房买卖合同、发票、盱眙县房地产开发项目交付使用备案证明等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案原告赵夕杨与被告盱眙海通公司订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方未按约定履行义务的，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。原、被告订立的合同中约定原告购买的商品房交房日期为2010年12月31日，到期后被告盱眙海通公司没有履行交房义务，故对赵夕杨主张继续履行合同并要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原、被告在合同中对逾期交房由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金所作的约定，被告在书面代理意见中认为日万分之五违约金过高，请求法院将违约金调低至日万分之三。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）﹥》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案争议房屋套内建筑面积为41.08平方米，总价款为430000元，按日万分之五标准计算，每天为215元，每年为78475元；如按日万分之三标准计算，每天为129元，每年为47085元。因争议房屋的用途为商铺，结合此类房屋的租金情况、本地区实际经济状况以及相类似案件的处理情况，本院认为日万分之五标准过高，酌情认定按日万分之三标准支付违约金为宜。对于违约金的计算时间，原告庭审中变更主张自2011年1月1日至计算至2013年1月3日，被告在书面答辩状中表示认可，对此，本院予以确认。综上，被告应给付原告逾期交房违约金元94686元（430000元×0.0003×734天）。因原告王作霞并非合同相对人，其诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十八条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）﹥》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵夕杨与被告盱眙海通置业有限公司签订的商品房买卖合同继续履行，被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效后六十日内赔付原告赵夕杨逾期交房违约金94686元。二、驳回原告王作霞的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3405元，减半收取1702.5元，由原告赵夕杨负担664.5元，被告盱眙海通置业有限公司负担1038元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：341201040002554）。代理审判员 王云云二〇一三年十月十二日书 记 员 卓 蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过于高于损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）﹥》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。 搜索“”