（2013）闸民三（民）初字第1739号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-02-25
案件名称
孙绍专等与上海丰恩物业管理有限公司等排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙绍专,鲍丹,上海丰恩物业管理有限公司,上海骏丰物业有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十五条，第三十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2013）闸民三（民）初字第1739号原告孙绍专，男，1976年8月22日出生，汉族，户籍地浙江省XX县XX镇XX街**号，住上海市XX区XX路**弄**号**室。原告鲍丹，女，1980年10月12日出生，汉族，户籍地江苏省XX市XX区XX镇XX村**组**号，住上海市XX区XX路**弄**号**室。委托代理人孙绍专（夫妻关系），男，1976年8月22日出生，汉族，户籍地浙江省XX县XX镇XX街**号，住上海市XX区XX路**弄**号**室。被告上海丰恩物业管理有限公司，住所地上海市虹口区大连路1619号B288室。法定代表人曲桂仕，职务董事。委托代理人陈洋，公司员工。被告上海骏丰物业有限公司，住所地上海市闸北区共和新路666号24层B室。法定代表人衣振涛，职务董事长。委托代理人黄立中，公司员工。原告孙绍专、鲍丹与被告上海丰恩物业管理有限公司（以下简称丰恩物业）、上海骏丰物业有限公司（以下简称骏丰公司）排除妨害纠纷一案，本院于2013年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判，于2013年8月7日依法公开开庭进行了审理。原告孙绍专（暨原告鲍丹的委托代理人）、丰恩物业委托代理人陈洋、骏丰公司委托代理人黄立中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙绍专、鲍丹共同诉称，两原告于2009年4月向被告骏丰公司购买本市闸北区中兴路1249号地下车库101号车位（以下简称系争车位）。被告丰恩物业是被告骏丰公司委托的前期物业管理公司。购入系争车位后，原告一直提前向丰恩物业缴纳每月人民币100元（以下币种均为人民币）的停车管理费。2012年12月28日，当原告至丰恩物业处缴纳2013年度停车管理费时，丰恩物业以原告未缴纳2012年物业管理费为由，拒收停车管理费，这导致原告无法办理2013年的车辆出入卡。原告当即向丰恩物业工作人员提出他们的做法侵犯了业主的财产权。但是工作人员告知这是公司领导的指示。于是，从2013年1月1日起，原告的车辆便无法正常进入停车库停车。原告未付2012年物业管理费确有其事，是因为小区业主委员会通知各小业主暂缓交纳2011年12月以后的物业管理费。2011年9月21日，中兴财富国际公寓小区通过选举成立了业主委员会，并决定解聘丰恩物业。但是丰恩物业被解聘后，迟迟不肯移交撤出，后经过诉讼，丰恩物业才于2012年9月底撤离小区，但地下车库未移交。在这段时间，小区处于无人管理的瘫痪状态。原告2011年的物业管理费已经付清，丰恩物业无权再收取2012年1月至9月的物业管理费。系争车位是原告的产权车位，被告丰恩物业不让业主续卡停放车辆是一种侵权行为。小区车位的出租、出售都是被告骏丰公司在负责，丰恩物业是骏丰公司指定的前期物业，又是骏丰公司的子公司，故原告起诉要求：1、两被告排除妨碍，立即终止侵权行为；2、两被告赔偿2013年1月至6月的车位费2，880元（按每月480元的标准计算）；3、两被告赔偿精神损失费10，000元。被告丰恩物业辩称，是原告未支付2013年1月至6月的停车管理费，被告不存在侵权行为，不同意原告的诉讼请求。被告骏丰公司辩称，地下车库的管理早已移交给丰恩物业，故本次诉讼与其无关，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，两原告是本市闸北区中华新路588弄2号1001室房屋及系争车位的权利人。2006年7月1日起，被告丰恩物业接受开发商骏丰公司的委托对中兴财富国际公寓及中兴财富休闲广场进行物业管理，其中包括原告车位所在地下车库的管理。地下车库实行刷卡进出，由车位业主或承租人至物业公司缴费充卡。产权车位管理费每月100元；租赁车位每月480元，其中100元为管理费，剩余380元是丰恩物业代骏丰公司收取的租赁费。2011年12月30日，原告支付了2012年1月至12月的车位管理费1，200元。自2013年1月起，原告未支付车位管理费。另查明，丰恩物业与骏丰公司所签《前期物业管理合同》约定的委托管理期限是自2006年7月1日起至小区业主大会选聘物业公司并签订新合同生效之日止。2011年9月中华新路588弄及中兴路1233弄小区成立上海市闸北区中兴财富国际公寓小区业主大会和中兴财富国际公寓业主委员会。同年11月26日，中兴财富国际公寓小区业主大会、业主委员会与上海军盛物业有限公司签订《物业管理服务合同》，委托管理期限自2011年12月1日至2014年11月30日止。同年12月21日，中兴财富国际公寓小区业主委员会向全体业主发出公告，告知全体业主2011年11月30日之前的物业管理费向丰恩物业缴纳，自2011年12月1日起的物业管理费暂缓收缴，收缴日期另行通知。新《物业管理服务合同》生效后，丰恩物业拒绝移交，一直未退出小区。中兴财富国际公寓业主委员会遂诉至本院。本院一审判决丰恩物业应于判决生效之日起十五日内迁离中华新路588弄及中兴路1233弄小区。一审判决后，丰恩物业提起上诉，上海市第二中级人民法院于2012年11月8日驳回上诉，维持原判。经街道、房管部门协调，被告丰恩物业于2012年9月30日撤离小区，但地下车库仍由丰恩物业工作人员看管。原告孙绍专、鲍丹的证人顾国丰到庭作证称，其是小区业委会主任。小区内有两家向其反映过无法进入地下车库停车的事情。当其询问业主是否交纳车位管理费时，业主均表示丰恩物业拒收，其就建议业主报警，警察告知只能通过诉讼解决。原告对于证人证言无异议。被告丰恩物业认为证人在任职业委会主任期间，其个人与丰恩物业有不可调和的矛盾，其证言没有证明效力。且证人证言是传来证据，不能作为定案证据。被告骏丰公司认为证人很少去车库，只是听原告方的陈述，其证言缺乏真实性和关联性。本案在诉前调解时，原告向被告丰恩物业缴纳了2013年7月至9月的车位管理费，原告可以刷卡进入地下停车库。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令两被告排除妨碍，立即终止侵权行为；2、判令两被告按照每月380元的标准赔偿2013年1月至6月的车位费2，280元；3、判令两被告赔偿精神损失费10，000元。以上事实由原告提供的房地产权证、（2012）沪二中民二（民）终字第1789号民事判决书、车位管理费发票、业委会公告、业委会通知、业委会情况说明，被告丰恩物业提供的前期物业管理合同及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。虽然被告丰恩物业抗辩原告不能进入车库是因为原告拒绝交纳车位管理费。但是本院认为，原告是系争车位的权利人，丰恩物业自述2013年仍是其工作人员在看守地下车库，故即使车位权利人存在欠缴车位费的情形，物业服务企业也无权阻止权利人在己车位上停放车辆。如存在欠费的情形，物业服务企业完全可以依据法律途径向车位权利人主张。其次，原告最后一次支付车位管理费是2011年12月底，是在业主委员会通知暂缓缴纳物业管理费之后，这说明原告在知道小区聘用新的物业公司后仍向丰恩物业交纳车位管理费。从常理分析，原告拥有自己的产权车位，没有必要拒付每月100元的管理费而负担高额的停车费用。再综合证人证言以及中兴财富国际公寓小区业委会与丰恩物业纠纷等一系列因素，本院认为原告的主张具有高度盖然性。鉴于原、被告均认可目前仍是丰恩物业在管理地下车库，原告没有证据证明骏丰公司对其进入地下车库停车造成妨碍，故原告要求骏丰公司承担民事责任的诉讼请求，本院难以支持。原告购买车位的目的是停放车辆，既然无法进入车库，那么必然会给原告造成损失。与本市目前停车的行情价格相比，原告要求按照系争车位所在地下车库每月的租金标准进行赔偿，尚属合理，本院予以支持。原告主张被告赔偿精神损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，判决如下：一、被告上海丰恩物业管理有限公司应于本判决生效之日起排除原告孙绍专、鲍丹在本市闸北区中兴路1249号地下车库101号车位停车的妨害；二、被告上海丰恩物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告孙绍专、鲍丹2013年1月至6月的损失2，280元；三、驳回原告孙绍专、鲍丹其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费190元，减半收取为95元（原告已预交），由原告孙绍专、鲍丹负担45元，被告上海丰恩物业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 龚平二〇一三年十月十二日书 记 员 董锟附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。