（2013）龙民二初字第371号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-10-18
案件名称
海南海口华发假日酒店有限公司与海南永利坚铝业有限公司酒店、房屋租赁权转让合同民事一审判决书
法院
海口市龙华区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南海口华发假日酒店有限公司,海南永利坚铝业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙民二初字第371号原告海南海口华发假日酒店有限公司。被告海南永利坚铝业有限公司。原告海南海口华发假日酒店与被告海南永利坚铝业有限公司酒店、房屋租赁权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张颖宁、王亚以及被告的委托代理人侯丁华到庭参加诉讼。原告诉称，原告于2011年4月与华发大厦的产权人海南基冠房地产开发（香港）有限公司签订了该大厦29-34层共计3800平方米房屋租赁合同，并在以上物业经营餐饮、住宿一体的华发假日酒店。2012年9月2日，原告与被告及华发大厦产权人基冠公司三方签订华发假日酒店转让及华发大厦29层至34层物业承租权的转让合同。合同约定转让价格为582万元。并约定以上转让金于2012年9月25日前全部付完。虽然应被告要求签订了补充协议，延缓被告的付款期限，但被告截止2013年2月9日共支付转让金323万元，尚余259万元至今未付。经原告多次催讨，被告始终拖延未付。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为此，请求判令：1、被告向原告支付酒店转让及酒店物业承租权转让金259万元；2、被告向原告支付违约金116万元。案件受理费由被告承担。被告辩称，一、原告与被告签订的《华发大厦租赁转让合同》因原告未履行合同义务，致使被告无法经营，给被告造成严重经济损失，被告有先履行抗辩权。因租金由被告直接交给业主，故并非转租。该合同实际上是酒店经营权的转让，即原告应依合约定向被告转让涉案酒店的经营权包括酒店设施、设备及酒店内现有物品和原协议18年经营权含管道使用权、华发大厦楼下停车场等附属权利、以及各种证照。但被告已支付359万元，原告除交予被告转租房屋外，上述应转交、转让的东西未转让、交付予被告，被告有先履行抗辩权。二、双方签订的合同仅是转租房屋，而非转让涉案酒店的经营权，交易行为显然违背等价交换原则，具有重大误解，显失公平，合同无法履行，依法应予撤销。三、双方签订的《华发大厦租赁转让合同》违反了《公司登记管理条例》、《公共场所卫生管理条例实施细则》、《行政许可法》的强制性规定，应属无效合同。四、双方于2012年12月5日签订的《转让费付款补充协议》因没有房屋所有权人海南基冠房地产开发（香港）有限公司书面同意，应属无效。五、合同约定的违约金过高，依据《合同法》规定，请求法院依合同约定予以降低。经审理查明，原告海南海口华发假日酒店有限公司于2011年4月与案外人海南基冠房地产开发（香港）有限公司签订《华发大厦租赁合同》，约定：由原告向该公司租赁其所有的坐落于海口市大同路XX号华发大厦29-34层，面积3800平方米，租期为18年，用于经营华发假日酒店。2012年9月2日，原告与被告海南永利坚铝业有限公司及案外人华发大厦产权人海南基冠房地产开发（香港）有限公司签订《华发大厦租赁转让合同》，由原告将华发大厦29-34层的承租权转让给被告，并由被告注册海南东椰景商务酒店，从事酒店经营。原告在原租赁过程中，对房屋进行了装修并配套了相关设施、设备及配置其他物品，合同约定原告将酒店设施、设备、酒店现有物品和原协议18年经营权含管道燃气使用权、大厦楼下停车场等附属权利以582万元转让给被告。合同签订前被告已支付50万元保证金。合同还约定，合同签订时被告支付270万元，余款262万元于2012年9月10日前支付62万元，2012年9月25日前支付200万元。被告向原告支付270万元后，原告即与被告办理交接手续，并在2012年9月25日前清空。若被告未按期支付款项，则向原告支付未付款的每日1%违约金。合同签订后，双方已办理了交按手续，由于被告未按合同约定的期限付款，双方分别于2012年9月7日，2012年11月7日，2012年12月5日签订了三份付款补充协议，对付款期限重新作出约定。但被告仍没有按约定向原告支付转让款。截止2013年2月4日，被告共向原告支付了323万元，尚余259万元未付。以上事实有《华发大厦租赁转让合同》及三份《补充协议》、《华发大厦租赁合同》及《补充协议》，被告提交的付款凭证、当事人的陈述及庭审笔录所证实，足以认定。本院认为，原告与被告及案外人华发大厦产权人海南基冠房地产开发（香港）有限公司签订的《华发大厦租赁转让合同》，是当事人各方出于自愿签订，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是有效合同，应受法律保护，当事人应切实履行合同义务。被告主张合同无效，或者依法应当撤销，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告未按约定支付转让款，已构成违约。所欠的259万元转让款被告应当向原告支付，并支付相应的违约金。由于双方约定的每日1%违约金过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应酌情调整为每日万分之二点一，从2013年2月5日起，按259万元计，计算至实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：限被告海南永利坚铝业有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告海南海口华发假日酒店有限公司支付酒店转租转让款259万元，并支付从2013年2月5日起至实际还款之日的违约金（按259万元计，以每日万分之二点一计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42720元，由被告海南永利坚铝业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 冯平山审 判 员 王天贵人民陪审员 黄邓荣二〇一三年十月十二日书 记 员 蒋琼慧 百度搜索“”