（2013）玄锁民初字第450号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-02-21
案件名称
原告钱淑湘与被告韩鹏房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钱淑湘,韩鹏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2013）玄锁民初字第450号原告钱淑湘，女，1971年6月27日生，汉族。被告韩鹏，男，1990年5月22日生，汉族。委托代理人韩林，男，汉族。原告钱淑湘与被告韩鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钱淑湘、被告韩鹏及其委托代理人韩林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱淑湘诉称，2012年11月1日，原、被告签订《南京市存量房交易合同》一份，约定被告向原告购买坐落于南京市玄武区X路X号经X幢503室（以下简称X路503室）房屋，房屋总价款为60万元，尾款20000元在房屋交付时双方自行交割。2013年1月6日原告即联系被告交房，由于被告不肯全额支付购房尾款，交房未能顺利完成。2013年1月12日，被告自行换锁入户，但不肯支付购房尾款。双方多次协商无果，故原告诉至法院，要求判令被告给付原告购房尾款20000元及利息，并按约支付违约金。被告韩鹏辩称，原、被告在协商买卖X路503室房屋时，原告承诺房内电器留给被告，但双方签订买卖协议且房屋过户至被告名下后，原告擅自将电器拆走，给被告造成损失。同时，在房屋贷款发放至原告账户后，原告不肯按约交付房屋，被告被迫自行换锁入户。原告违约在先，故被告不同意全额支付购房尾款20000元，且不同意承担利息及违约金。经审理查明，2012年9月9日，原告钱淑湘、案外人朱峻与南京大贺房地产销售有限公司（以下简称大贺公司）签订《独家代理售房协议》一份。协议约定：原告自愿将X路503室房屋委托大贺公司独家销售；该房屋代理价格为人民币60万元（各自付税）；房产销售价格含装修过程中固定于墙体墙面的设施（含电器及厨柜及有线电视、电话、管道煤气、自来水等），还包括空调挂机、热水器、洗衣机各一台、灶具一套（以下简称室内电器）；该房屋的代理销售期限为90个工作日，自协议签订之日起计算，原告收取大贺公司介绍客户的定金即视为完成；代理期限内，由大贺公司与买方确定房屋的最终售价，原告不得以任何理由提高约定的代理价格等。其后，大贺公司按约向被告推销该房屋，确认所售房屋包含上述协议提及的设施及电器，并组织原、被告协商该房屋买卖事宜。2012年9月23日，原告钱淑湘（出售方，甲方）、案外人朱峻与被告韩鹏（买受方，乙方，由其父亲韩林代为签订）、大贺公司（中介方，丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份。合同约定：被告向原告购买X路503室房屋，房屋售价为60万元；原告委托大贺公司出售以上房产，被告委托大贺公司购买以上房产；原告按南京市存量房买卖合同中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修；被告于2012年9月23日当天支付原告定金20000元；被告于2012年9月29日前准备齐所有贷款材料和乙方进行网签预批贷款程序，预批完成后进行产权过户，被告将首期款人民币16万元整存入网签资金监管中心，同时进行产权过户程序；被告通过银行贷款支付原告40万元，银行下款当日原告交房，被告将尾款20000元给付原告。2012年11月1日，原告钱淑湘（卖方，甲方）与被告韩鹏（买房，乙方）、大贺公司（经纪机构，丙方）签订《南京市存量房交易合同》一份。合同约定：原告将X路503室房屋出售给被告，房屋售价为60万元，其中含尾款20000元；款齐时交房，尾款在房屋交付时自行交割；被告逾期支付房款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金。在合同附件《房屋状况说明书》中，无随房屋一并转让的附属设施及家电、家具。上述合同签订后，被告依约支付了购房定金及首期款。2012年11月5日，被告取得X路503室房屋产权，并办理房屋抵押贷款手续。2013年1月4日，银行发放相应贷款。2013年1月8日，相应房款汇入原告银行账户。2012年12月1日，原告未告知被告及大贺公司即将案涉房屋室内电器搬走。2013年1月6日，原、被告在交房过程中产生纠纷，交房未能成功，尾款亦未交付。2013年1月11日，原告快递送达被告《关于交接房屋、交付尾款的函》一份，主要内容为：由于X路503室房屋内家电问题，双方1月6日未能顺利交房，请被告与其联系，以便尽快办理房屋交接和交付20000元尾款。2013年1月12日，被告自行换锁入户。审理中被告主张，其不支付购房尾款有正当理由：1、在房屋贷款汇至原告银行账户后，原告未及时交房，违约在先。2、原告在委托大贺公司出售案涉房屋时明确所售房屋包括室内电器，大贺公司亦明确告知被告案涉房屋包括室内电器一并出售。在原、被告协商房屋买卖事宜时，虽然原告曾经要求被告为室内电器另外支付2000元，但被告坚持总房款60万中包括室内电器，不同意另行支付，最终原告亦同意将室内电器留给被告。三方签订《房地产买卖中介合同》时，原告声称室内电器不值钱，口头承诺将室内电器留给被告，故在该合同中并未写明。原、被告签订的《南京市存量房交易合同》系依照之前的《房地产买卖中介合同》拟定，故亦未写明电器归被告。双方办理房屋过户手续时，被告提出在合同中增加电器归被告的条款，原告怕麻烦所以未增加，但原告再次口头承诺室内电器归被告。但其后，原告擅自将室内电器搬走，包括20寸台式彩电一台、九成新电热水器一台、八成新1.5匹空调一台、全新全自动洗衣机一台、吸排油烟机一台及电磁炉一台，除电视机外，其他室内电器至少价值8000元，且原告在搬走电器时对案涉房屋造成严重损坏，应当折抵相应房屋尾款。3、双方产生矛盾后，经大贺公司数次协调，双方一致同意由原告承担6000元，包括室内电器的折价款及搬电器时对墙体损坏的赔偿，被告支付原告14000元购房尾款解决双方纠纷，但原告在实际履行前反悔。其后双方一直未能达成一致意见，故其未支付房屋尾款，不应当承担利息及违约金。为证明其主张，被告提交证据如下：1、秦淮区公证处公证书一份，证明下款日期及银行打款给原告的日期为2013年1月4日。2、2013年1月11日原告邮寄给被告的函一份，证明原告亦承认是因为电器问题未交付房屋。3、大贺公司职员张艺出庭作证。证人陈述：其系经办原、被告买卖案涉房屋事宜的中介人员，自带领被告看房起就一直参与双方的买卖过程及纠纷解决；双方签订《房地产买卖中介合同》时，原告口头答应将室内电器留给被告，并提出无需将此项写进合同，由于双方是邻居，故没有将该项写进合同；原告将室内电器搬走时未通知大贺公司；原、被告产生矛盾后，经中介多次协调，双方同意由被告给付原告14000元房屋尾款、原告交付房屋解决此纠纷，但原告第二天反悔；其后被告通知派出所警官和原告称要换锁入户，但警官和原告未到场，其作为中介公司代表在场见证。原告质证认为：对秦淮区公证处公证书的真实性无异议，被告的房屋贷款确实是2013年1月4日由银行下款，但当天款项并未到原告账户；对于函的真实性无异议，其发函的目的是要求交接房屋、交付尾款；对张艺的证言不认可，其与被告之间的房屋买卖一直由大贺公司业务经理郭娟经办，张艺虽然参与其中，但原、被告签订《房地产买卖中介合同》与《南京市存量房交易合同》时张艺并不在场，其从未承诺将电器留给被告。为查明案件事实，经被告申请，本院向大贺公司业务经理郭娟了解相关情况，郭娟陈述：根据原告的委托，在推销案涉房屋时大贺公司明确告知被告所售房屋包括室内电器；三方签订《房地产买卖中介合同》时也谈到室内电器归属问题，最后双方认为这些电器是租客使用的旧电器不值钱，所以就不要写到合同中；后大贺公司根据三方签订的《房地产买卖中介合同》拟定《南京市存量房交易合同》，因前一份合同未写明室内电器归属，故后一份合同附件《房屋状况说明书》中无随房屋一并转让的附属设施及家电、家具；因原告将室内电器搬走双方产生矛盾，大贺公司一直居间协调，后双方同意由被告给付原告14000元房屋尾款、原告交付房屋解决纠纷，但调解方案达成第二天原告反悔；原告反悔当天，被告委托大贺公司联系原告，告知原告其要换锁入户，原告未反对，被告报警后在大贺公司工作人员见证下换锁入户。对于郭娟的陈述原告表示：郭娟陈述不真实；三方签订《房地产买卖中介合同》时，原告要求被告另外支付原告2000元购买室内电器，被告表示不要电器，所以合同中未写室内电器的归属，相当于中介帮原告争取了室内电器。原告主张：1、其并未迟延交房，资金监管中心电话通知其房屋贷款已下款后其即通过大贺公司联系被告交房，但由于双方就房屋尾款和电器等事宜未能达成一致意见，故交房未能成功。2、其委托大贺公司出售案涉房屋时确实包括室内电器，但原、被告商谈房屋买卖事宜时，其曾提出以2000元的价格将室内电器卖给被告，但被告父母不同意支付2000元并提出不要电器，故双方签订的两份合同都未写明将室内电器给被告，其也从未承诺将室内电器给被告，故原告有权将室内电器搬走。其搬走的室内电器包括二手春兰空调一台、2001年以1500元购买的海尔电热水器一台、2001年以1320元左右购买的海尔全自动洗衣机一台、在苏果超市以400到500元左右购买的旧式油烟机一台，其认为上述电器并不值钱，且搬电器过程中并未造成房屋损坏。3、原告当初为顺利交房、节约时间，协商时确实告知中介愿意承担6000元，但中介与被告均未答复原告，故双方未达成一致意见。现被告自行换锁入户，双方未能协商解决，故其要求被告依约支付购房尾款20000元及相应利息、违约金。为证明其主张，原告提交证据：1、原告名下建设银行客户交易查询明细一张，证明2013年1月8日相应房屋款项汇至其银行账户；2、中通快递邮寄单一张，证明其发函给被告，联系交房及尾款给付。3、房地产买卖中介合同与南京市存量房交易合同各一份。证明双方的房屋买卖不包括室内电器。被告质证认为：对原告提交的建设银行客户交易查询明细不认可，该银行卡与当时办理房屋买卖手续时房产局办理的银行卡不一致；对中通快递邮寄单真实性无异议，其确实收到原告发出的函；对两份合同的真实性无异议，合同中确实未约定室内电器归被告。由于双方意见分歧较大，致本案无法调解。以上事实有当事人陈述、房地产买卖中介合同、南京市存量房交易合同、独家代理售房协议、银行卡客户交易查询单、证人证言、本院庭审笔录等为证。本院认为，原、被告对存在购房尾款20000元的事实并无异议，本院予以确认。被告已实际换锁入户，应当支付原告相应尾款，双方争议的焦点在于是否存在折抵相应房屋尾款的事由，即原告搬走的室内电器是否包括在60万总房款内一并出售、原告是否给被告造成损失。原告在卖房初始即自愿将室内电器与房屋一并出售，其心理预期价格为60万元，并按此条件委托大贺公司代理售房。大贺公司作为原告的委托代理人，在委托权限内向被告售房，其根据原告的委托向被告承诺室内电器包括在所售房屋总价款内，应当由原告承担该承诺的相应民事责任。虽然原告称其在与被告协商时要求被告为室内电器另行支付2000元，但被告当场拒绝支付，原、被告在签订合同时未能就室内电器达成一致意见，故双方在房地产买卖中介合同中未写明室内电器归属，导致其后的南京市存量房交易合同的格式条款中表明没有电器随房转让。但是，大贺公司此前已代表原告承诺室内电器随房屋一并出售，原告在要求被告支付2000元对价未果后并未明确提出室内电器不再随房一并出售，且原告未能提供充分证据证明被告主动放弃室内电器，故综合各方面因素，被告主张室内电器随案涉房屋一并出售有事实依据，本院予以确认。原告擅自搬走室内电器，给被告造成一定损失，其中包括室内电器价值及相应损失。根据原告与大贺公司签订的独家委托代理合同，室内电器包括电热水器、空调、全自动洗衣机各一台、灶具一套，本院予以确认。原、被告均未能提供证据证明室内电器的价值及相应的损失，且未能对室内电器的价值及相应损失达成一致意见，参考双方当事人的协商过程，本院酌情支持折抵购房尾款5000元。原、被告互负交付房屋与支付尾款之义务，并无先后履行顺序。由于原告擅自搬走已经出售给被告的室内电器，没有全面履行自己的义务，导致被告未支付购房尾款。现原告主张相应利息及违约金，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告韩鹏于本判决生效之日起十日内支付原告钱淑湘购房尾款15000元。二、驳回原告钱淑湘对被告韩鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费325元，由原告钱淑湘负担81元，被告韩鹏负担244元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费325元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10105901040001276）。审 判 长 李 伟代理审判员 窦 开人民陪审员 许 洋二〇一三年十月十二日见习书记员 顾梦寅 来源：百度“”