（2013）江蓬法民一初字第887号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-08-06
案件名称
江门市双龙广场大酒店有限公司与时代今典影院投资有限公司、江门今典影城有限公司第一分公司、江门今典影城有限公司、租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江门市双龙广场大酒店有限公司,时代今典影院投资有限公司,江门今典影城有限公司第一分公司,江门今典影城有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款
全文
江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2013）江蓬法民一初字第887号原告：江门市双龙广场大酒店有限公司，住所地江门市。法定代表人：吴金龙。委托代理人：曾德军、徐建军，均系广东真利律师事务所律师。被告：时代今典影院投资有限公司，住所地北京市。法定代表人：张宝全。委托代理人：张宪忠，系上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托代理人：薛昆，系上海市锦天城（深圳）律师事务所律师助理。被告：江门今典影城有限公司第一分公司，住所地江门市。负责人：舒昊。被告：江门今典影城有限公司，住所地江门市。法定代表人：何国华。原告江门市双龙广场大酒店有限公司（以下简称“双龙酒店”）诉被告时代今典影院投资有限公司（以下简称“时代今典公司”）、江门今典影城有限公司第一分公司（以下简称“江门今典第一分公司”）、江门今典影城有限公司（以下简称“江门今典公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月22日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2013年7月16日、9月18日公开开庭进行了审理。原告双龙酒店的委托代理人曾德军、徐建军，被告时代今典公司的委托代理人张宪忠、薛昆到庭参加了诉讼。被告江门今典第一分公司、被告江门今典公司经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告双龙酒店诉称：2010年11月9日，原告与被告时代今典公司签订了《租赁合同》，约定由原告将其位于江门市某某二路99号江门市某某广场四楼局部场地出租给时代今典公司使用，租赁期限为15年。2011年8月18日，原告与被告时代今典公司、被告江门今典第一分公司三方签订《租赁合同主体变更协议》（以下简称“主题变更协议”），约定由江门今典第一分公司作为承租方方承接原租赁合同中时代今典公司的权利义务，时代今典公司则对江门今典第一分公司的租赁合同责任承担连带责任等内容。上述合同签订后，江门今典第一分公司向原告支付了自2011年7月至2012年10月的租金，但从2012年11月开始，一直未支付租金给原告。为此，原告分别于2013年1月29日和2013年2月6日委托广东大卫律师事务所向三被告催收租金，均无果。原告遂于2013年4月19日分别致函被告时代今典公司、江门今典公司，声明解除与时代今典公司签订、后由江门今典第一分公司和江门今典公司承继的《租赁合同》。原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告江门今典第一分公司、江门今典公司立即搬离租赁场地；2、被告时代今典公司所交保证金500000元归原告所有；3、被告江门今典第一分公司、江门今典公司支付尚欠租金681660元及逾期支付违约金25562.25元、违约金6455779.86元、水电费55261.46元给原告；4、由被告江门今典第一分公司、江门今典公司承担诉讼费用；5、被告时代今典公司对上述第3、4项诉讼请求承担连带责任。原告在举证期限内提供的证据有：1、《企业法人营业执照》；2、《组织机构代码证》；3、《法定代表人身份证明书》；证据1-3证明原告诉讼主体适格；4、《企业法人营业执照》，证明被告时代今典公司诉讼主体适格；5、《营业执照》，证明被告江门今典第一分公司诉讼主体适格；6、《企业机读档案资料》，证明被告江门今典公司诉讼主体资格；7、《影院场地租赁合同》，证明原、被告之间的租赁合同关系；8、原告与时代今典公司于2010年12月31日签订的《场地交付确认书》；9、四楼电影院电表移交表2份；证据8、9证明原告履行影院场地租赁合同的情况；10、原告与时代今典公司、江门今典第一分公司于2011年8月18日签订的《租赁合同主体变更协议》，证明租赁合同主体变更及责任承担；11、发票及发票签收表；12、被告应付租金明晰及预期交付租金违约金明细；13、被告应付水电费明细；证据11-13证明被告租金交付及拖欠情况；14、《律师函》（2013-1-29）；15、《工作联系函》；16、《律师函》（2013-4-9）；证据14-16证明原告多次书面催交租金情况；17、《合同解除函》2份；18、001345号公证书；19、001346号公证书；20、001447号公证书；21、公证费票据；证据17-21证明《影院场地租赁合同》已经解除；22、《商品房权属登记证明书》；23、《承诺书》；证据22、23证明原告有权以自己的名义出租涉案房产和提起诉讼；24、《法人授权委托书》，证明租赁合同真实有效；25、《影院租赁场地交付明细》；26、《双龙广场施工、装修注意事项告知书》；27、《电影院广告位效果图》；证据24-27证明原告积极全面履行合同义务；28、《公函》（2013年4月12日），证明被告在收到原告催交租金通知书后，一再以各种不成立的理由拒接交租；29、《公函》（2013年5月2日），证明被告收到了原告的解除合同通知书。30、中国邮政邮件全程跟踪查询结果单，证明2013年4月20日，被告江门今典公司已收到原告寄送的解除合同函；31、中国农业银行大额支付入账通知书，证明原告2013年4月24日收到被告江门今典第一分公司支付的2012年11月、12月的租金共计227220元；32、解除合同函（北京）；33、解除合同函（新会）；34、公证费票据；证据32-34证明租赁合同已经解除；35、水电费抄表单，证明被告拖欠水电费55261.46元。被告时代今典公司答辩称：一、答辩人未能准时缴纳租金，是因为该影城的消防问题长期没有得到解决。答辩方与被答辩人签订合同后，由于被答辩人提供的场地缺少独立的消防疏散楼梯、疏散通道宽度严重不足，导致影院的某某无法取得二次消防建审，从而使答辩人无法按照正常计划推进项目实施，严重影响项目进展。根据租赁合同第四条第四款的约定，原告方应该协助答辩人办理内部装修、营业许可等政府审批手续，包括但不限于施工许可证和工程各项验收手续。如原告未能及时提供相应资料、证明协助答辩人办理消防验收等，以致影响影城公司的及时成立，或者成立后未能及时取得相应营业许可执照导致无法正常营业的，免租期顺延。如超过合同规定，或答辩人指定的60日期限，则答辩人有权单方面终止本合同。至今为止，消防建审手续仍然没有通过。在长达两年多的时间里，答辩人已经投入一千多万的资金，并一直积极寻求办法解决消防问题。但原告对此始终未能协助解决，在此情况下，答辩人才停止几个月的房租支付。根据合同法67条的规定，答辩人是正当行使了抗辩权。二、原告起诉状的诉讼请求第三条，关于租金拖欠的问题与事实不符。对于2012年11月、12月的租金，答辩人已经实际支付。而2013年之后的房租，因为与原告的沟通未能达成共识，而原告在四月份单方提起诉讼，导致问题搁置。原告起诉后，答辩人也先后两次与原告协商解决。三、答辩人对原告所发函件积极回应，并尽一切努力解决场地障碍，而非原告在其诉状中所说的置之不理，现在原告也将书面回函作为证据向法庭提供。事实上，在2013年春节后，答辩人多次与江门有关部门进行沟通，现在在消防证照等相关问题已经能够解决的情况下，被答辩人通过诉讼的方式来解除合同，既于情理不合，更于法律不符。四、原告的起诉状第四项诉讼请求，既缺乏法律依据，更有违公平合理的原则。一个简单的场地租赁关系，在答辩人已经投入千万资金装修的情况下，仅仅因为某些消防承建等合法原因，未能支付几个月的租金，却要承受六百四十五万元多的违约金，实在于理不通，于法不符。综上所述，答辩人希望原告能够与答辩人妥善处理双方目前遇到的问题，答辩人愿意一次性将所拖欠的租金和相关费用支付给原告，并希望原告协助答辩人将消防等手续落实到位尽快开业，以避免经济损失的继续扩大，也促使双方所签署合同目的真正实现。被告时代今典公司为其答辩提供的证据有：1、公函（2013年5月2日），证明被告时代今典公司不同意解除影院场地租赁合同并已经支付2012年11月、12月租金；2、中国工商银行进账单复印件，证明被告已经向原告支付2012年11月、12月租金；3、影院场地交付明细（合同附件B3）复印件，证明合同约定原告有义务协助被告进行装修期间的消防报批工作；4、某某工程消防设计审核意见书（江公消审（2011）第0141号）复印件，证明被告已经向江门市消防部门申请消防设计审核，但未能通过。被告江门今典第一分公司、被告江门今典公司没有答辩，亦没有提供证据。经审理查明：被告江门今典公司为时代金典公司独资成立的有限责任公司，江门今典第一分公司则是江门今典公司设立的没有独立法人资格的分支机构。2010年11月15日，以原告双龙酒店作为甲方、被告时代金典公司作为乙方，就时代金典公司向双龙酒店租赁江门市蓬江区某某二路99号江门市双龙广场四楼物业事宜签订《租赁合同》1份，约定的主要内容为：一、租赁场地、期限和经营范围：租赁场地的建筑面积为3346平方米、使用面积为3246平方米；租赁期限为15年，每12个月为一个租赁年度，自免租期结束次日起开始计算，至经营满15年止；自双方签订《场地交付确认书》之日起6个月作为免租期，免租期内不计租金及物业管理费，但水、电等能源费用由乙方自行承担，免租期不计算在租期内；在租赁场地正常交付时，双方应签订租赁物场地交付确认书（合同附件C），确认租赁场地按照合同附件B3标准正常移交，如存在个别的不符合交付标准但不影响商业项目正常营业的缺陷项目，由甲方作出书面承诺，予以定期整改；租赁经营范围：电影的放映、与电影院配套的包装小食品、食品、饮料以及与其他电影相关产品的销售等。二、应缴费用及支付方式：1、乙方支付的租赁物业的租金（包括物业管理费）：乙方按甲方所提供的租赁场地的使用面积支付租金。第一年至第三年按35元／平方米／月的标准支付；第四年起按41.2元／平方米／月的标准支付；第四年开始，每年递增3%。本合同签订后的10日内乙方一次性向甲方交纳半年租金，并于租赁期首年分12个月一次扣除，首年每月的另一半租金再按本合同约定的支付方式交付。2、空调使用费不包含在物业费中，承租场地内甲方提供独立的空调系统共乙方专属使用的，乙方能独立控制空调开启的，单独计费，空调使用费按使用面积10元／平方米／月计价。按12个月收取空调费。使用时段为每天早上10：00至次日凌晨01：30。此空调使用费在租金之外另行收取。如遇节假日延时经营的，甲方提供空调至营业结束，并不另行收费。3、水、电等公用事业费用从租赁场地交接日起开始起由乙方按照实际使用数额支付。如水电费是由甲方代收，则甲方不得加收任何管理费等额外费用。在乙方负责交税的前提下甲方应向乙方提供正式合法的发票。正常的供电损耗由乙方分摊3%。4、乙方以50万元作为场地租赁保证金，可以转账或汇款方式提供，并于本《租赁合同》签署后10天内交予甲方。5、支付方式：乙方应及时结算当月应缴费用，并于收到甲方合格租赁发票10个工作日内，以支票或汇票汇款至甲方指定账户。如遇法定节假日或公众假期，付款时间顺延。三、甲方义务：1、甲方应于2010年12月25日向乙方交付租赁场地，租赁场地应符合国家建筑规范，合同附件B3之影院某某技术要求及标准（包含土建、机电、空调、消防、给排水等方面的要求及标准），以及合同签署后乙方以书面通知甲方并经甲方认可的调整及设计要求（合称“交付标准”），未达到交付标准而发生的工程费用应由甲方承担，双方签署《场地交付确认书》予以书面确认。如因乙方单方原因未能按约定时间接受符合前述标准的租赁场地，则自前述时间之次日实为甲方已交付场地，开始计算免租期。2、甲方应协助乙方办理内部装修、营业许可等政府审批手续（包括但不限于施工许可证和工程各项验收手续），向乙方提供本合同附件中所列举的文件资质与其他必要的资料以使乙方取得有关该装修工程的施工许可、工程验收及营业许可。所有资料须在乙方提出要求后三个工作日内向乙方提供。如因甲方不能或延迟提供相关资料导致乙方装修工程或验收延迟，则免租期相应顺延。3、甲方应给予乙方各方面的协助以完成其装修工程，包括但不限于：提供乙方所需的原有建筑图纸、资料；提供工程临时用水、用电；协助工程验收（包括等不限于消防验收）；其他需要甲方协助的事项。四、乙方义务：1、乙方负责影城二次结构（隔墙、起坡和影城的夹层）设计及施工，但不得损坏租赁场地的主体结构。2、乙方在不损坏租赁场地主体结构的前提下，对租赁场地内配套装修工程的设计和组织施工拥有决定的权利，包括但不仅限于安装其所需设备及进行其他改造工作。但装修方案须事先报给甲方，由甲方认可后方可实施。3、乙方所设计的配套的环保、安全、消防设备必须符合国家环保、公安、消防部门的要求，否则造成的一切损失，由乙方负责。五、违约责任：1、合同双方任何一方违反本合同，并对另一方造成经济损失时，违约方需对守约方作出合理的、全面的赔偿。因违约方原因至守约方提前解除合同，违约方应承担赔偿责任。2、如甲方交付的承租场地未达到合同约定的交付标准，则甲方应在乙方通知的期限内按乙方要求一次整改到位，免租期顺延，因此发生的费用支出均由甲方承担。如导致逾期交付，甲方仍需承担逾期交付违约责任。3、如甲方未及时提供相应资料、证明（包括但不限于产权证明、消防验收）以致影城公司无法及时成立或成立后未能及时取得相应营业许可、执照而无法正常营业的，免租期顺延；如超过合同规定或乙方指定期限60日仍不能提供的，则乙方有权单方面终止本合同，甲方应双倍返还乙方保证金，并赔偿乙方由此遭受的所有损失，包括但不限于乙方投入的装饰装修费用。4、乙方须按时缴纳租金及其它费用，如发生逾期支付，则每逾期一日，乙方应按应付未付款项5‰向甲方支付违约金。5、除依据本合同约定一方可以提前终止合同的外，在合同有效期内，双方均不得无故提前终止合同。甲方违反约定提前终止合同的，除应双倍返还保证金，全部赔偿乙方为装修改造租赁物所花费的一切费用外（按每个观影座位两万元人民币与总观影座位数相乘得出总数，减去已履行期间所分摊的，还应按合同剩余期间租金总额的30%向乙方支付违约金；乙方违反约定提起终止合同的，应按合同剩余期间租金总额的30%向甲方支付违约金，且保证金不予退还。六、出现下列情况之一，甲方有权提前解除合同。如甲方选择提前解除合同的，除合同保证金不予退还外，乙方还应向甲方支付合同剩余租期租金30%的违约金：1、未经甲方同意，乙方将租赁场地进行危机建筑主体承重结构安全的拆改；2、乙方欠缴租金2个月以上（含2个月），并经催缴无效的；3、装修期内乙方没有进场装修；4、乙方利用租赁场地进行违法犯罪活动等。该合同签订后，双龙酒店与时代金典公司于2010年12月31日签订《场地交付确认书》，并于2011年1月6日、12日办理了相关电表移交的确认手续，时代金典公司并交付了500000元保证金。时代今典公司由此进场开始对场地进行装修使用。2011年8月18日，以双龙酒店作为甲方、时代金典公司作为乙方、江门今典第一分公司作为丙方签订《江门市双龙广场大酒店有限公司与时代金典影院投资有限公司租赁合同主体变更协议》（以下简称“主体变更协议”），约定如下：1、将原租赁合同承租方“时代金典影院投资有限公司”变更为“江门今典影城有限公司第一分公司”。即原租赁合同中的乙方变更为本协议中的丙方。原租赁合同内容不变，由甲方、丙方继续履行。2、自本协议签订之日起，乙方不再享有原租赁合同项下承租方的权利，但乙方应对原租赁合同项下承租方（即丙方）的合同责任承担连带责任。3、甲方于每次收到合同付款后按照丙方要求开具发票。上述《租赁合同》、《主体变更协议》签订后，时代金典公司、江门今典第一分公司初始尚能按照约定支付租金，而自2012年11月起，江门今典第一分公司分别在2012年11月19日、12月25日签收了双龙酒店开具的当年11月、12月的租金发票后，没有按照约定支付租金。双龙酒店先于2013年1月29日向时代金典公司发出《律师函》，要求其于收到该函后7天内付清所欠的应缴费用。时代金典公司收到该函后，向双龙公司发出《工作联系函》，要求就影院项目的一切事宜于春节后派人与双龙公司的负责人进行协商解决。此后，双龙酒店于2013年4月9日又一次向时代金典公司发出《律师函》，催促时代金典公司在收到函件后7天内支付所欠的租金等费用。2013年4月19日，双龙酒店经过江门市蓬江区公证处公证，向江门今典公司、时代金典公司邮寄送达《解除合同函》，以时代金典公司拖欠租金达6个月、双方协商未果，并经多次催缴无效为由，宣布解除2010年11月9日所签订的《租赁合同》。2013年4月23日，江门今典第一分公司通过银行转账向双龙酒店支付2012年11、12月两月的租金合共227220元。而江门今典第一分公司、时代金典公司对于2013年开始的租金至今未予支付，原告遂提起本案诉讼。另查明，本案所涉及的租赁场地为江门市双龙商业广场开发有限公司所有，原告于庭审时提交该公司所出具的《承诺书》，内容为该公司确认将涉案物业委托双龙酒店进行经营管理，委托的期限从2010年1月1日起至2024年12月30日止，双龙酒店有权以自己名义进行经营管理涉案物业、签署与物业经营管理有关合同、协议，包括但不限于签署场地租赁合同、收取租金及承担相应合同项下的义务及责任。该公司并保证租赁期内，该公司不会提前终止对双龙酒店的委托。又查明，2011年6月29日，江门市公安消防局向江门今典第一分公司出具编号为江公消审（2011）第某某号《某某工程消防设计审核意见书》，对江门今典第一分公司报送的江门今典双龙广场影城室内装修工程消防设计进行回复，以存在以下问题为由不同意该公司的消防设计：一、该电影院4号厅、5号厅及8号厅的疏散门部分开在袋形走道的两侧，不符合《高层民用建筑设计防火规范》GB50045（以下简称《高规》）第4.1.5A条的规定。二、该电影院的1号厅、2号厅及3号厅每个厅室的建筑面积均超过200平方米，不符合《高规》第4.1.5A.2条的规定。三、该电影院的疏散楼梯宽度不足，不符合《高规》第6.1.10条的规定。四、该电影院的室内疏散楼梯未设置为防烟楼梯间，不符合《高规》第6.2.1条的规定。五、该电影院的屋顶采用钢结构，其建筑构件的耐火极限不符合《高规》第3.0.2条和3.0.4条的规定。六、该电影院顶棚采用的矿棉板等装修材料的燃烧性能等级低于A级，墙面采用的软布包等装修材料的燃烧性能等级低于B1级，不符合《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95第3.3.1条的规定。该意见书并告知江门今典第一分公司应当修改消防设计，重新向该局申报审核，未经审核合格，不得施工。对于影院某某的二次消防验收是否能够通过的问题，时代金典公司在庭审时陈述通过修改设计方案，存在可以通过验收的可能性。本院认为：本案为租赁合同纠纷。《租赁合同》、《变更主体协议》是合同各方当事人的真实意思表示，内容符合法律的规定，合法有效。《变更主体协议》签订后，《租赁合同》中所约定的承租方由被告时代金典公司变更为江门今典第一分公司，有关《租赁合同》中承租方的权利义务由江门今典第一分公司行使、承担，而时代金典公司对江门今典第一分公司的合同责任承担连带责任，故本案争议的焦点是江门今典第一分公司在履行《租赁合同》中是否存在拖欠租金、水电费的违约行为以及由此引起的民事责任的承担问题。一、江门今典第一分公司在履行《租赁合同》中是否存在拖欠租金、水电费的违约行为。首先是租金的支付问题。依照《租赁合同》第三条“应缴费用及支付方式”第3款：“支付方式：乙方应及时结算当月应缴费用，并于收到甲方合格租赁发票10个工作日内，以支票或汇票汇款至甲方指定账户。如遇法定节假日或公众假期，付款时间顺延”以及《主体变更协议》中承租方变更为江门今典第一分公司的约定，被告江门今典第一分公司应按月支付租金。被告江门今典第一分公司在签收双龙酒店开具的2012年11月、12月租金发票后，没有按照约定于当月支付租金，并至今未支付2013年1月以来的租金，已经违反了合同的约定。时代今典公司作为对江门今典第一分公司的合同责任承担连带责任一方，先后经过双龙酒店两次书面《律师函》的催促都没有在双龙酒店指定的期限内为江门今典第一分公司支付租金，时代金典公司、江门今典第一分公司的行为已经违反了上述《租赁合同》和《主体变更协议》所约定的按时支付租金义务。原告双龙酒店陈述的该事实证据充分，本院依法予以确认。其次，江门第一分公司是否存在拖欠水电费的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《租赁合同》虽明确约定水、电等公用事业费用从租赁场地交接日起由承租方按照实际数额支付，但原告双龙酒店所提供予以证明相关水电费产生依据的《水电费明细》为原告单方制作，《水电费抄表单》亦不是相关水电经营部门的正式发票，而是只有“酒店确认”上由原告工作人员签名的、可自行制作的表格，该些证据均没有被告江门今典第一分公司的盖章或工作人员签名确认。由此，原告所提供的证据并不具备客观真实性，不能以此证明被告江门今典第一分公司实际使用水、电的情况及费用的产生，故本院对原告所主张的江门今典第一分公司拖欠其水电费用的事实不予确认。综上，本院依法确认江门今典第一分公司迟延支付2012年11月、12月租金以及拖欠自2013年1月起至今的租金的事实。二、江门今典第一分公司延迟支付、拖欠租金的行为引起的相应民事责任的承担问题。首先，对于时代今典公司以原告一直未能协助江门今典第一分公司通过某某工程消防设计审核手续，江门今典第一分公司出于行使抗辩权的需要而采取暂停支付租金而不构成违约的问题。本院认为，时代金典公司作为一家专门从事投资、管理影院的企业，其与双龙酒店签订《租赁合同》的目的就是某某影院进行电影的放映及与电影相关产品的销售等，应较为清楚影院某某的场地、消防等各方面的要求。《租赁合同》所涉及的租赁期限较长、相关投资金额巨大，内容详尽，时代今典公司应是经过现场考查、较为周密的考虑后才与双龙酒店签订该合同的。本案所涉及的租赁场地已经由江门市双龙商业广场开发有限公司作为权属人办理了权属登记，必然是经过了包括消防在内的楼宇综合验收。而时代今典公司于2010年12月31日盖章确认的《场地交付确认书》，就是时代今典公司对原告双龙酒店所提供的场地符合合同附件B3的确认，其中就包括了符合消防项目的要求和标准的确认。此外，被告时代金典公司在本案审理时，亦未能提供证据证明其就某某工程消防设计的审核问题向原告提出原告提供的场地存在消防问题、曾就某某工程消防设计要求原告协助而原告不予协助的证据，其所提供的用于证明原告未协助其办理某某工程消防设计审核的、编号为江公消审（2011）第某某号《某某工程消防设计审核意见书》，乃公安消防部门针对江门今典第一分公司影院某某工程的消防设计作出的审核意见，是对该公司有关某某工程消防设计方案的的否定，该意见并不能证明是基于原告没有履行协助义务或者原告提供的场地必然不符合消防要求而造成设计不能通过的问题。况且，该意见亦为江门今典第一分公司的某某工程消防设计的整改提供了参考，证明了有关某某工程设计通过修改还是有通过的可能性。时代金典公司在庭审时亦陈述通过修改设计方案，存在可以通过审核的可能性。从合同的约定以及实际看，某某工程的消防设计为承租人享有自主权。故时代金典公司以某某工程消防设计未获审核通过、原告没有协助其办理有关审核手续进而行使抗辩权而不支付租金的抗辩意见缺乏依据，本院依法不予采纳。江门今典第一分公司迟延支付、拖欠租金的行为并不具备合同约定或法律规定的可抗辩的情况，其行为已经构成违约，依照合同的约定和法律的规定理应承担相应的民事责任。其次，江门今典第一分公司的违约行为引起的民事责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第九十三条第二款规定：当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条第一款又规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。结合本案《租赁合同》第十条“合同的解除、终止及善后事宜”第2款中，明确约定承租方欠缴租金2个月以上并经催缴无效的，出租方有权提前解除合同的内容，由于被告江门今典第一分公司的上述违约行为确实已符合双方约定的解除合同的条件，原告双龙酒店于2013年4月19日发出的《解除合同函》行使解除合同的权利合法有据。原告所请求的三被告按自2013年5月1日起至约定的租赁期届满的剩余租期的租金总额的30%支付违约金的请求，实际上乃主张自2013年5月1日起解除本案的《租赁合同》、《主体变更协议》，而三被告没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，至今亦没有积极履行支付拖欠租金义务，故本院依法对原告的该主张予以支持，由此确认《租赁合同》、《主体变更协议》自2013年5月1日起予以解除，江门今典第一分公司应搬离租赁场地而将场地交还原告。另，依照合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告江门今典第一分公司应支付从2013年1月起至合同解除前拖欠的租金。但原告所请求的681660元未扣除已收取的2012年11月、12月合共227220元租金不妥，本院依法予以调整，江门今典第一分公司须支付拖欠的2013年1月至4月的租金合共454440元给原告。另，依照合同法第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及的规定，原告要求按照《租赁合同》第十条“合同的解除、终止及善后事宜”中的第2款：“出现下列情况之一，甲方有权提前解除合同。如甲方选择提前解除合同的，除合同保证金不予退还外，乙方还应向甲方支付合同剩余租期租金30%的违约金”以及第七条“违约责任”第6款：“乙方须按时缴纳租金及其它费用，如发生逾期支付，则每逾期一日，乙方应按应付未付款项5‰向甲方支付违约金”的约定，判令被告时代金典公司所交的保证金50万元归原告所有、支付逾期交付租金的违约金（从2012年12月1日起至31日止以113610元、从2013年1月1日起至31日止以227220元、从2013年2月1日起至28日止以340830元、从2013年3月1日起至31日止以454440元、从2013年4月1日起至23日止以568050元、从2013年4月24日起至30日止以340830元、从2013年5月1日起至本判决确定支付之日止以454440元为本金，按照每日5‰计算）的请求合法有据，本院同样予以支持。而对于原告所主张的三被告按照剩余租赁期限总租金的30%支付违约金的请求，被告时代金典公司认为该主张违背公平合理的原则，实际上是认为原告的主张过分高于违约行为给原告造成的损失，由于原告在解除租赁合同后，完全可将场地进行再次出租或者进行使用，故被告时代金典公司的该抗辩合理，依照合同法第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院依法予以调整。因原告将场地再次出租需要一定的期限寻找下一个承租人并有可能需要提供免租期给下一个承租人对场地进行重新装修，故本院认为违约金以《租赁合同》中约定的自2013年5月1日起至2015年4月30日止的两年租金2760723元（2013年5月至2014年6月的租金为1590540元（113610元／月×14个月）、2014年7月至2015年4月的租金为1170183元（117018.3元／月×10个月）】计算为宜。此外由于被告江门今典第一分公司为被告江门今典公司设立的没有独立法人资格的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，江门今典公司应与江门今典第一分公司共同承担搬离租赁场地和清偿债务的民事责任。另，《主体变更协议》中约定了被告时代金典公司对被告江门今典第一分公司的合同责任承担连带责任，故时代金典公司应对江门今典第一分公司的上述具有金钱支付义务的债务承担连带清偿责任。而对于江门今典第一分公司搬离租赁场地的民事责任，因该责任实为要求承担相应民事义务的特定责任人（即租赁场地的承租人）实施具体搬离租赁场地的民事行为，与承担民事义务责任人的身份、实施的具体民事行为密不可分，而不能由其他人代为实施、承担责任，故原告要求被告时代金典公司对江门今典第一分公司的搬离行为承担连带责任缺乏依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告江门今典影城有限公司第一分公司、被告江门今典影城有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离租赁的江门市蓬江区某某二路99号双龙广场四楼。二、被告时代今典公司所交的保证金500000元归原告江门市双龙广场大酒店有限公司所有。三、被告江门今典影城有限公司第一分公司、被告江门今典影城有限公司应在本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金454440元及逾期交付租金的违约金（从2012年12月1日起至31日止以113610元、从2013年1月1日起至31日止以227220元、从2013年2月1日起至28日止以340830元、从2013年3月1日起至31日止以454440元、从2013年4月1日起至23日止以568050元、从2013年4月24日起至30日止以340830元、从2013年5月1日起至本判决确定支付之日止以454440元为本金，按照每日5‰计算）给原告江门市双龙广场大酒店有限公司。四、被告江门今典影城有限公司第一分公司、被告江门今典影城有限公司应在本判决生效之日起十日内支付违约金2760723元给原告江门市双龙广场大酒店有限公司。五、被告时代今典影院投资有限公司对被告江门今典影城有限公司第一分公司上述第三项、第四项判决内容承担连带清偿责任。三被告逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费78178元，保全费5000元，合共83178元，由原告江门市双龙广场大酒店有限公司负担4721元，被告时代今典影院投资有限公司、被告江门今典影城有限公司、被告江门今典影城有限公司第一分公司共同负担78457元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长 张华理审 判 员 李常明人民审判员 蓝志想二〇一三年十月十二日书 记 员 何淑婉 关注公众号“”