（2013）珠金法三民初字第308号

裁判日期: 2013-10-12

公开日期: 2014-12-12

案件名称

珠海市西区金湖实业开发公司与南方建材集团有限公司、珠海市泰洲房地产开发有限公司共有人优先购买权纠纷一审民事裁定书

法院

珠海市金湾区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

珠海市西区金湖实业开发公司,南方建材集团有限公司,珠海市泰洲房地产开发有限公司

案由

共有人优先购买权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第五十六条第一款，第一百五十四条第一款

全文

广东省珠海市金湾区人民法院民事裁定书（2013）珠金法三民初字第308号原告珠海市西区金湖实业开发公司，住所地：珠海市金湾区。法定代表人蔡耿俊，董事长。委托代理人张忠，广东德纳律师事务所律师。被告南方建材集团有限公司，住所地：湖南省长沙市。法定代表人张龙发，董事长。委托代理人罗平，男，1968年7月14日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。系被告公司员工。被告珠海市泰洲房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区。法定代表人李继雄，总经理。委托代理人王爱红，广东文证律师事务所律师。本院于2013年6月25日立案受理原告珠海市西区金湖实业开发公司诉被告南方建材集团有限公司（以下简称南方建材公司）、被告珠海市泰洲房地产开发有限公司（以下简称珠海泰洲公司）共有人优先购买权纠纷一案，依法组成合议庭，适用普通程序，于2013年9月5日进行公开开庭审理。原告诉称，金湖大厦项目的前期工作始于1992年1月，案外人深圳市先科科技贸易公司（以下简称深圳先科公司）和当时正筹建中的原告，为争取优质土地项目开发等有利条件做出了很大贡献，由于该项目具有投资价值，许多单位对金湖大厦项目非常感兴趣，争相与原告商讨合作开发事宜，其中包括湖南省化工轻工总公司（以下简称湖南化工公司，根据1997年湖南省人民政府关于同意成立南方建材集团有限公司的批复，被告南方建材公司承接了湖南省化工轻工总公司的债权债务）。1992年7月26日深圳先科公司（甲方）与湖南化工公司（乙方）签订KM920998《合资开发商住楼合同书》，约定双方各投资50%合资开发金湖大厦，考虑到深圳先科公司在开拓项目的前期贡献和付出的费用，在合同第五条就明确约定大厦总建筑面积5%的产权归深圳先科公司作为补偿（大厦计划五年建成，一楼商场1240平方，其余为住宅1610平方作为补偿），其余95%的产权的投资收益按投资比例分配。1992年12月16日珠海市人民政府办公室经珠海市政府领导研究以珠府办复（1992）520文件批复筹建中的原告对“金湖大厦”商住楼拥有自营房产专项经营权并据此办理注册登记，1993年1月4日原告工商登记成立（全民所有制企业，注册资本1000万元，主营“金湖大厦”房产开发与经营）。正因如此，1993年1月17日金湖大厦第三次董事会决议将深圳先科公司（甲方）在KM920998合同的责、权、利转移到原告，该决议上有甲乙双方（深圳先科公司和湖南化工公司）派出的所有董事签字，并且有甲乙双方的单位盖章，据此KM920998合同中的甲方已变更为原告，因此本案涉及土地和项目已与深圳先科公司无关，原告成立以后，所有的报建手续均以原告和湖南化工公司名义申报，从1992年至1994年这三年中，金湖大厦筹建和申办批文共21项都顺利符合政府各部门的要求，也支付完土地费用和三灶区政府报建费等。1994年11月29日案外人中信银行股份有限公司深圳分行（以下简称中信深圳分行）通知深圳先科公司将原KM920998合同中甲方投资金湖大厦的50%责权移交给海南湘琼房地产发展有限公司（以下简称海南湘琼公司），因此深圳先科公司与海南湘琼公司签订KM940102珠海市金湖大厦开发权益转让合同书（1994年12月8日）、KM940102－1移交书（1994年12月29日）、KM940102－2金湖大厦截止至1994年11月30日止的投资清单及主要凭证（1994年12月29日）和KM940102－3合同补充协议（1994年12月29日），深圳先科公司将原KM920998合同中甲方投资金湖大厦的50%责权移交给海南湘琼公司，按中信深圳分行要求转让价为2700万元由海南湘琼公司直接支付给中信深圳分行（原深圳先科公司欠中信深圳分行的1800万元本金和利息），并把金湖大厦项目重要的21份文件移交给海南湘琼公司（18份原件和3份复印件，3份复印件的原件在湖南化工公司（乙方）保管）。在相关协议合同中海南湘琼公司确认了KM920998合同中总建筑面积2.5%的产权归深圳先科公司（现由原告承继）作为补偿开拓项目的前期贡献和付出的费用，另2.5%仍应由湖南化工公司补偿。据此KM920998合同中实际已存在三方当事人即：深圳先科公司（甲1方现由原告承继）、海南湘琼公司（甲2方）和湖南化工公司（乙方，后由南方建材公司承继），海南湘琼公司和南方建材公司履行对金湖大厦项目各50%的投资责权。目前关于金湖大厦土地项目的有关手续在原告成立前以深圳先科公司和湖南化工公司名义申报，在原告成立以后并于1993年1月17日金湖大厦第三次董事会决议将深圳先科公司（甲方）在KM920998合同的责、权、利转移到原告后，全部以原告和湖南化工公司名义申报。实际上该土地项目由原告和被告南方建材公司共有。2013年2月，原告收到中信深圳分行诉原告和南方建材公司等关于金湖大厦土地项目权益确权纠纷一案中（（2013）珠金法三民初字第73号）的传票，2013年4月被告珠海泰洲公司提交证据材料要求作为第三人参加诉讼，主张其已购买了南方建材公司关于金湖大厦的土地项目50%权利，2013年5月被告南方建材公司也提交证据主张其已将金湖大厦的土地项目50%权利以120万元转让给被告珠海泰洲公司，已与该土地项目无利害关系。原告认为被告南方建材公司和被告珠海泰洲公司于2009年8月3日达成的土地投资权利转让协议无效，理由如下：一、该转让协议涉及的金湖大厦商住用地的土地项目权利由原告和被告南方建材公司共有，被告南方建材公司转让该土地项目未经作为共有人的原告同意，更剥夺了原告的优先购买权；二、《（2009）望民初字第350－1号民事裁定书》是根据被告南方建材公司和被告珠海泰洲公司于2009年8月3日达成的土地投资权利转让协议作出的，如果本院宣告该协议无效，《（2009）望民初字第350－1号民事裁定书》就当然无效；三、根据KM920998合同，海南湘琼公司和被告南方建材公司先有投资的义务，才谈得上权益的分配，再根据合同法第八十八条，合同的权利义务转让需经它方同意，从该民事裁定书中内容可知有关各方显然未通知KM920998合同的其它主体，更谈不上经其它主体同意；四、本案属于非项目公司型内资合作开发房地产合同，这种合作开发类似于合伙，具有合伙型联营的法律特征，被告南方建材公司转让KM920998合同中的权利义务实际上是转让合资（合伙）份额，根据民法通则及法理，其它合资（合伙）方有优先购买权，而有关各方未通知也未经原告同意，并剥夺了原告的优先购买权，该转让应属无效；五、筹建中和成立后的原告为该土地项目已做了大量的工作，也了解该土地项目的情况，由原告优先购买该土地项目后更有利于该土地项目尽快实施。综上所述，原告向本院提起诉讼，请求判令：一、被告南方建材公司和被告珠海泰洲公司于2009年8月3日达成的土地投资权利转让协议无效（涉及被告南方建材公司将坐落在广东省珠海市金湾区、面积为7138平方米商住用地50%土地项目权利以120万元价格转让给被告珠海泰洲公司、由被告珠海泰洲公司负责该宗土地所有更名手续税费）；二、原告对上述土地投资权利转让协议所涉及的金湖大厦土地项目享有同等条件的优先购买权，原告按两被告达成的同等条件（以120万元价格，由原告负责该宗土地所有更名手续所需税费）购买被告南方建材公司坐落在广东省珠海市金湾区、面积为7138平方米商住用地50%土地项目权利；三、两被告协助办理将登记在湖南化工公司名下的金湖大厦土地项目50%权利更名到原告名下。经审理查明，湖南省望城县人民法院于2009年8月5日作出《（2009）望民初字第350－1号民事裁定书》，认定被告南方建材公司将坐落在广东省珠海市金湾区、面积为7138平方米商住用地50%土地项目权利，以120万元价格转让给被告珠海泰洲公司，并由被告珠海泰洲公司负责该宗土地所有更名手续税费的土地投资权利转让协议，符合法律规定，予以认可，并裁定将被告南方建材公司所有的登记在深圳先科公司和湖南化工公司名下的上述50%土地项目权利，更名到被告珠海泰洲公司名下。该裁定已发生法律效力。本院认为，原告主张《（2009）望民初字第350－1号民事裁定书》确认的上述转让协议涉及的金湖大厦商住用地的土地项目权利由原告和被告南方建材公司共有，被告南方建材公司转让该土地项目未经作为共有人的原告同意，剥夺了原告的优先购买权，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定向作出上述民事裁定书的湖南省望城县人民法院提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告珠海市西区金湖实业开发公司的起诉。本案案件受理费15，600元，退回原告珠海市西区金湖实业开发公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审　判　长　　于金果人民陪审员　　温国标人民陪审员　　刘昌言二〇一三年十月十二日书　记　员　　钟得科搜索“”