（2013）西民初字第11759号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-06-17
案件名称
张楠诉孙岩军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张楠,孙岩军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民初字第11759号原告张楠，男，1980年3月21日出生。委托代理人戈永平，北京成竺律师事务所律师。被告孙岩军，男，1969年6月12日出生。原告张楠与被告孙岩军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告张楠及其委托代理人戈永平，被告孙岩军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张楠诉称，2012年5月29日，原告与被告就被告名下位于北京市西城区房屋签订了《北京市存量房买卖合同》，约定原告向被告支付定金10万元，房屋总售价206万元。合同签订后，被告多次找原告要求增加定金数额，无奈之下，原告只好与被告签订补充协议，最后一次补充协议约定定金为人民币28万元，原告已向被告支付了定金人民币28万元及全部房款206万元，其中28万元定金由被告直接收取，其余房款通过银行资金监管。后原告得知被告与原告签订购房合同时，隐瞒事实真相，现上述房屋已经过户至他人名下，被告不可能将该房屋卖给原告。原告认为双方关于定金的约定符合相关法律规定，被告不履行合同主要义务，应当依照约定双倍返还定金56万元给原告。故原告请求法院判决：1、解除原告张楠与被告孙岩军于2012年5月29日签订的关于北京市西城区房屋的存量房屋买卖合同；2、被告孙岩军双倍返还原告定金56万元；3、诉讼费由被告承担。被告孙岩军辩称，原告所述双方于2012年5月29日签订的关于北京市西城区房屋的《北京市存量房买卖合同》情况属实，原告确实向被告支付了定金总计28万元。诉争房屋是被告经法院析产判决所得，被告需要就此偿还170万余元债务，为了及时偿还被告借的高利贷，被告希望原告交一半房价款，便于被告去协调，但是中介告知只能先交首付，做资金监管，被告同意此方案，故与原告签订三方协议。此后被告带着原告去办理诉争房屋央产房上市证明，但是因为原告给被告的资金太少，债权人不信赖资金监管证明，拒绝配合被告办理房屋过户，且高利贷漫天要价，造成被告无法过户。此后，原、被告达成一致意见，已经退回原告资金监管费用，现只有少数费用未退回。法院在被告不知情的情况下强行拍卖诉争房产，被告对此提出异议，并告知被告需要交纳28万元保证金才能参加拍卖会。被告将诉争房屋拍卖及拍卖保证金的情况告知了原告。此后，被告咨询法院，法院称诉争房屋流拍，但几日之后又有人交纳资金，被告不认识该人，现诉争房屋已经过户至他人名下。被告在收到原告定金后，已经积极配合其为过户做准备，完成了初步的过户条件，售房过程中被告没有主观过错，现因办理过程中被告方的债权人无理要求及法院违规拍卖，造成现在房屋无法过户的后果。综上，被告同意解除与原告签订的房屋买卖合同，同意将28万元定金返还给原告，但是不同意双倍返还。经审理查明：2012年5月29日，原告张楠与被告孙岩军签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人为孙岩军，买受人为张楠，双方约定：出卖人将其名下的西城区房屋（建筑面积73.10平方米）卖给买受人；该房屋已经设定抵押的，出卖人于2012年6月15日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为1680000元，房屋家具等设施设备作价为380000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金100000元，支付方式为直接支付给出卖人。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：张楠于2012年5月29日向孙岩军支付定金100000元，张楠支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；因房屋被查封或限制转让，导致张楠无法取得房屋所有权的，孙岩军构成根本违约，张楠有权书面通知孙岩军解除房屋买卖合同。2012年11月30日，原告与被告签订《补充协议》，确认原告向被告支付定金的事实过程，截至2012年11月30日，原告向被告支付定金总计250000元。庭审中，原、被告双方均认可：一、从2012年5月29日起至2013年1月22日期间，原告通过银行转账或现金支付方式分十次向被告支付定金总计28万元。二、诉争房屋现已经过户至案外人名下，被告现在无法履行交付诉争房屋产权的合同义务。上述事实，有原、被告当庭陈述、房产证、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、工商银行网上银行电子回单、理财金账户历史明细清单、收据等证据材料在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以依照相关法律规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方均应依约履行自己的义务，但是现双方均认可诉争房屋已经无法过户给原告，双方均同意解除房屋买卖合同，本院对此不持异议。被告作为收受定金的一方，未能按照合同约定交付诉争房屋，构成根本违约，其主张无法交付房屋非系其本人过错造成，但是未向本院举证证明，故对其主张本院不予采纳，双方约定的定金数额亦未超过相关法律规定的数额，故原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、一百零七条、一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张楠与被告孙岩军于二○一二年五月二十九日签订的关于北京市西城区房屋的《北京市存量房屋买卖合同》。二、本判决生效之日起七日内，被告孙岩军返还原告张楠定金五十六万元。如果被告孙岩军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千四百元，由被告孙岩军负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 马维洪人民陪审员 巩泰利人民陪审员 宋迎春二〇一三年十月十二日书 记 员 杨丽萍 关注微信公众号“”