（2011）芙民重初字第3141号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-09-17
案件名称
原告易有容诉被告杜阿芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市芙蓉区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖泽莲,杜阿芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第五十二条，第五十四条第一款，第五十五条
全文
湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2011）芙民重初字第3141号原告肖泽莲，女，1969年9月19日出生，汉族。委托代理人何柒零，长沙市芙蓉区东岸法律服务所法律工作者。被告杜阿芳，女，1983年1月4日出生，汉族，。委托代理人周磊，男，1981年5月9日出生，汉族。原告易有容与被告杜阿芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月10日作出（2011）芙民初字第3141号《民事判决书》后，杜阿芳不服该判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。湖南省长沙市中级人民法院二审后于2013年4月12日作出（2013）长中民三终字第01368号《民事裁定书》，裁定：撤销（2011）芙民初字第3141号民事判决，发回重审。诉讼中原告易有容去世，其唯一的第一顺序继承人肖泽莲表示代替易有容继续进行诉讼。本院另行组成由审判员钟建林担任审判长，人民陪审员余晓琴、曹群辉参加评议的合议庭，于2013年7月15日公开开庭审理了本案。书记员钟海燕担任法庭记录。原告肖泽莲及其委托代理人何柒零，被告杜阿芳及其委托代理人周磊等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖泽莲诉称：2006年3月，肖泽莲的母亲易有容和父亲肖利人聘请杜阿芳的母亲吴美华做保姆。由于易有容夫妇年老且患有多种疾病，在与吴美华的共同生活中，逐渐对其产生了依赖关系。2010年9月7日，杜阿芳利用吴美华的优势条件，通过吴美华向易有容夫妇作出虚假承诺，欺骗易有容夫妇与杜阿芳签订了《房屋买卖协议书》，将价值近20万元的房屋以5万元的低价出售给杜阿芳。2010年9月10日，双方一起到房产登记部门签订了《长沙市二手房买卖合同》。为了能够顺利通过房管部门监管，杜阿芳诱骗易有容夫妇将合同上的价格写成虚假的11万元。而且，在资金监管登记信息上将收款人和退款人均写成杜阿芳，将本应支付的房款又转回杜阿芳的账户。杜阿芳在分文未付的情况取得了房产。吴美华在杜阿芳取得房产后不久便离开了易有容夫妇。易有容在知道自己的权利受侵害后，多次要求杜阿芳返还房屋产权，均遭拒绝。易有容认为购房价款与房屋价值相差巨大显失公平，故诉至本院，请求判令：一、撤销双方签订的《房屋买卖协议书》和《长沙市二手房买卖合同》；二、杜阿芳承担本案的诉讼费用。被告杜阿芳辩称：一、房屋售价较低是因为房屋直到易有容夫妇去世后才能交付，双方在肖利人去世前一直没有争议；二、易有容不是房屋的所有权人，不是适格的原告；三、在合同签订时候，易有容夫妇不存在神志不清的情况，所有过户手续两夫妇均到场签字认可；四、原告方的诉求已超过一年的诉讼时效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：易有容与肖利人（于2011年6月21日去世）于1966年结婚，婚后没有生育子女。肖泽莲是肖利人与易有容夫妇的养女，户籍登记在一起。1995年9月22日，肖利人从湖南省农业科学院购买了位于长沙市芙蓉区马坡岭省农科院第014栋2层207房（以下简称农科院14栋207房），面积为73.15平方米。此后，易有容夫妇便开始居住在此房屋内。2010年9月7日，杜阿芳与易有容夫妇签订《房屋买卖协议书》。双方约定：易有容夫妇将位于长沙市芙蓉区马坡岭省农科院第014栋2层207房住宅一套出售给杜阿芳，出售价格为五万元整。付款方式为一次性付款。杜阿芳承诺因易有容夫妇没有子女，愿意将房屋让其使用至终老。2010年9月10日，双方又签订了一份《长沙市二手房买卖合同》，双方再次约定：易有容夫妇将农科院14栋207房出售给杜阿芳，出售价格为十一万元整；房屋转移登记过程中发生的费用由杜阿芳承担；双方一致同意接受二手房交易资金全额监管；易有容夫妇应在房屋产权登记完成之日20日内将房屋交付给杜阿芳。该合同的附件一《二手房交易资金监管信息登记确认表》显示：收款账户和退款账户的账户名、开户行、账号一致。其中开户行为中信银行长沙岳麓支行，账户名为杜阿芳，账号为6226901602960324。2010年10月12日，杜阿芳取得该房屋的所有权证，权证号为：长房权证芙蓉字第7101859**。肖利人出生于1928年10月25日，在房产交易时已有80岁。其长期患有多种疾病，在2004年曾因记忆力下降、智能减退住院治疗。2007年后因病开始神志不清，容易轻信他人，与社会接触较少。易有容出生于1936年3月9日，在房产交易时已有74岁，长期体弱多病，视力听力均有所下降。2011年6月8日至6月21日，肖利人在湖南省农科院医院住院治疗期间神志不清，精神恍惚（间断），偶有对答不切题的症状。2011年6月21日，肖利人因病去世。此时易有容夫妇的亲属才发现肖利人名下的房产已经转移到杜阿芳的名下。2011年8月11日，易有容曾以杜阿芳利用其夫妇能力严重受损之便，采用欺骗手段与其夫妇签订买卖合同为由，诉至本院要求撤销双方签订的《长沙市二手房买卖合同》。2011年11月15日，易有容向本院提出撤诉。同日，本院作出了（2011）芙民初字第2077号民事裁定书准许易有容撤诉。杜阿芳法庭陈述称，之所以在约定购房款为5万元的《房屋买卖协议书》签订后又签订购房款为11万元的《长沙市二手房买卖合同》，是因为房产交易监管部门认为双方此前约定的5万元购房款过低，故买卖双方按房产交易监管部门的估价即11万元重新签订了合同，后来房产交易监管部门按11万元的购房款收取了交易税费。另查明：本案当事人讼争的农科院14栋207房原系肖利人于1995年9月22日与湖南省农业科学院签订《房地产买卖契约》购买的房改房，房屋出售价格为成本价4822元。有关该房改房出售给肖利人的《长沙市公有住宅出售产权转移登记表》上记载肖利人的配偶为易有容，《长沙市公有住宅出售分户交易价格核定表》上载明购房方（肖利人）的工龄41年，配偶工龄20年，合计工龄61年。再查明：杜阿芳为了证明其履行了交付5万元购房款的义务，申请法院调取了2010年10月17日肖利人名下中国农业银行长沙马坡岭支行账号0356800130441801内的5万元存款记录及该账号2010年10月22日的5万元的取款记录。该5万元的存款凭证及取款凭证上记载的客户签名字样均为“萧利人”，与本案讼争的《房屋买卖协议书》及《长沙市二手房买卖合同》上出卖人肖利人的签名字样“肖利人”不一致。上述事实，有当事人的当庭陈述、《房地产买卖契约》、房屋产权情况、房屋产权证、《长沙市公有住宅出售产权转移登记表》、《长沙市公有住宅出售分户交易价格核定表》、《房屋买卖协议书》、《长沙市二手房买卖合同》、《二手房交易资金监管信息登记确认表》、肖利人的病历记录、本院（2011）芙民初字第2077号民事裁定书、存款凭条、取款凭条等经庭审质证的证据证实，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，肖利人、易有容夫妇与杜阿芳在2010年9月7日就买卖农科院14栋207房签订了《房屋买卖协议书》。依照法律规定，当事人签订合同和履行合同时应当遵循公平、诚实信用的原则。本案中，易有容长期体弱多病，视力听力均弱于常人；肖利人年龄较大，也有神志不清的病史记录，两人在一定程度上并不能完全理解自己的行为所导致的法律后果，而双方签订的《房屋买卖协议书》约定的5万元的购房价格明显低于2010年长沙市的房屋成交均价。杜阿芳在此情况下与易有容夫妇签订《房屋买卖协议书》，存在乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立合同之嫌，同时双方所签订的合同内容也违背了公平原则。另外，关于5万元购房款的银行存款、取款凭证上的客户签名也明显不是肖利人本人的签名，杜阿芳也没有提供其他充分的证据证明自己已经按照合同的约定支付了相应的购房价款，因此杜阿芳的上述行为违反了合同履行中应该遵循的诚实信用原则，损害了易有容夫妇的合法权益。农科院14栋207房是肖利人和易有容在其夫妻关系存续期间购买的，使用了夫妇双方的工龄，该房产在无其他相反证据证明的情况下应认定为易有容夫妇的共同财产。而且，易有容也在《房屋买卖协议书》作为出卖方签字，故易有容对农科院14栋207房享有共同所有权，是《房屋买卖协议书》的合同当事人，因而依法享有撤销权。易有容在肖利人去世后，在亲属提醒下才知道自己的合法权益受到侵害。根据相关法律的规定，撤销权的除斥期间应从其知道自己的权益受到侵害之日起计算，故易有容的撤销权除斥期间的起算日为2011年6月21日，因此易有容向本院提起本案诉讼并未超过撤销权的除斥期间。肖泽莲作为肖利人和易有容夫妇的唯一第一顺序继承人，当易有容在诉讼中去世后，其有权代表易有容继续进行诉讼。综上所述，本案纠纷所涉的肖利人、易有容与杜阿芳就买卖长沙市芙蓉区马坡岭省农科院第014栋第二层207房事宜于2010年9月7日签订的《房屋买卖协议书》依法应予撤销。2010年9月10日肖利人、易有容与杜阿芳就该房屋的买卖事宜签订的《长沙市二手房买卖合同》，系双方就买卖同一套房屋事宜为了满足房地产交易管理部门征缴交易契税要求而补签的协议。在《房屋买卖协议书》依法予以撤销的情况下，该《长沙市二手房买卖合同》属于以合法形式掩盖非法目的的合同，故依法应认定无效。因此，本案中当事人起诉要求撤销《长沙市二手房买卖合同》的诉讼请求没有法律依据，依法应予驳回。至于双方在此次房产交易中有可能存在的损失，双方可通过其他合法途径另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（三）项、第五十四条第二款、第五十五条第（一）项的规定，判决如下：一、撤销肖利人、易有容与杜阿芳就买卖长沙市芙蓉区马坡岭省农科院第014栋第二层207房事宜于2010年9月7日签订的《房屋买卖协议书》；二、驳回肖泽莲关于撤销肖利人、易有容与杜阿芳就买卖长沙市芙蓉区马坡岭省农科院第014栋第二层207房事宜于2010年9月10日签订的《长沙市二手房买卖合同》的诉讼请求。本案案件受理费80元，由杜阿芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长 钟建林人民陪审员 余晓琴人民陪审员 曹群辉二〇一三年十月十二日书 记 员 钟海燕附：本案援引的法律条文原文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 关注微信公众号“”