（2013）罗民初字第690号

裁判日期: 2013-10-11

公开日期: 2015-11-24

案件名称

原告王力与被告罗辉、徐扬房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

罗山县人民法院

所属地区

罗山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

罗山县人民法院民事判决书（2013）罗民初字第690号原告王力（反诉被告），男，1966年9月出生，汉族。委托代理人潘琪，河南正晟律师事务所律师。被告罗辉（反诉原告），男，1969年1月出生，汉族。被告徐扬（反诉原告），女，1968年5月出生，汉族。系罗辉之妻。二被告委托代理人廖国云，河南保城律师事务所律师。原告王力与被告罗辉、徐扬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告王力、被告徐扬及二被告委托代理人廖国云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其于2008年6月7日与被告罗辉签订租赁合同，将自己三间三层门面房租赁给被告夫妇经营服装生意五年时间，每年租金100000元。合同成立并履行后，被告将其原装修拆除重新进行了装修。现双方合同履行届满自然终结，其欲重新对外出租，并通知被告在新的价格条件下享有优先承租权。但被告只要求续租，却拒绝接受新的租金价格，无偿占有房屋，侵害了其权益。请求：1、判令被告立即搬出房屋，恢复以前装修设施，结清水电费；2、判令二被告给付非法占用房屋期间的实际占用费（按548元／天计算）；3、诉讼及相关费用由被告承担。被告答辩并反诉称，1、原告不具有本案诉讼主体资格。原告在起诉前就与其妻离婚，其财产分割协议约定，出租给被告的房屋，分割给原告的妻子。因此，原告不具有诉讼的主体资格。2、原告应支付房屋改造（夹山改梁）费用300000元。经原告同意，反诉人对承租的房屋用了4个月的时间进行装修、改造，尤其是将二楼的夹山更换成混凝土大梁对楼梯间进行改造就花了30余万元。在签订合同时，反诉人就告知原告因经营的是品牌服装，需长期租赁，原告当时就表示合同到期后还可以续租，所以反诉人才投入30余万元进行装修。3、原告没履行告知义务。房屋租赁到期时，原告电话通知租金由原来的每年10万元增加为20万元，并提出如果不按年租金20万元支付房租就要交出承租的房屋，但并没有通知并给反诉人合理的时间。品牌服装经营是第一年订第二年的货，2013年秋冬及2014年春夏的货已经定购，原告明知反诉人已购服装无处存放，找合适房屋还需要一段时间，漫天要价想迫使反诉人接受其不合理的要价。综上，原告违背诚信与公平原则，严重侵害反诉人的合法权益，请求：1、依法驳回原告的诉讼请求；2、判令原告给付装修费300000元（诉讼中变更为94105.7元），延长租期4个月；3、由原告承担全部诉讼费用。经审理查明，原告王力与被告罗辉于2008年6月7日签订《房屋租赁协议》，将原告所有的位于本县城关北大街图书馆北侧的三间三层门面房租赁给被告罗辉夫妇经营服装生意，双方约定：1、租赁时间自08年6月7日至13年6月7日，在此期间房租费不涨不掉。2、租金每年拾万元。一次性交纳两年房租，以后在每年的6月7日前交下全年房租。3、原告保证被告正常经营，不得无故收回房屋中断协议。被告在不破坏房屋安全结构的情况下可以对地面、墙壁、吊顶等进行改装，合同到期时不得损坏。不得随便改变经营项目，不能私自（将）房屋转让租赁别人经营。协议签订后，被告罗辉及其妻徐扬按约支付了租金并经原告王力同意对房屋进行了改装。二被告注册登记“罗山县城关以纯服装店”，由徐扬负责经营。在租赁合同到期前，原、被告双方曾对续租进行过协商，原告要求期满以后按每年20万元支付租金，被告认为过高没有同意，双方因此产生纠纷。原告于2013年6月7日与魏刚签订《门面房租赁合同》，将诉争房屋出租给魏刚。2013年6月13日，原告向被告徐扬送达自行制作的《通知书》并进行了公证，要求被告三日内按其规定的租金标准续签合同，如不续签则三日内退房并按其规定租金标准支付租期届满后的房租。2013年6月21日，原告向本院提起诉讼后先后以先予执行和诉讼保全为名要求本院先行让被告腾退房屋，本院认为原告的请求于法不符未予准许。在诉讼过程中，被告申请对其所租房屋的租赁市场价值进行评估，被告也表示同意。经本院委托，信阳丰华联合资产评估事务所于2013年8月22日作出评估，其结论为：2013年租赁费评估值为156000元。被告支付评估费2600元。另查明，原告用于租赁的房屋登记在原告名下，但系与张伟在夫妻关系存续期间的共同财产。原告王力于2013年5月2日与张伟办理了离婚手续，双方对共同财产及债权、债务进行了约定。原告提供的《离婚协议书》显示：“县图书馆北侧一套三间三层门面房（房租），归女方和儿子共同所有，租赁收入女方和儿子生活、就学、结婚使用”，协议为打印，门面房后的“房租”系手写添加。张伟到庭认可该协议并称房子由原告王力处理，其只收房租。本院认定的上述事实有当事人陈述、房产证（复印件）、租赁合同、结婚证、离婚证及离婚协议（复印件）、营业执照、授权书（复印件）、房屋改装费用及相关证明材料、订货明细表、收条、评估报告、评估费票据、当事人身份证明等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为、原告王力与被告罗辉依法订立的房屋租赁合同合法有效。合同到期后，被告虽愿意继续租赁诉争房屋但因租金价格问题不能与原告达成一致，双方续租合同已不可能，被告应依约腾退房屋。因合同已期满，故不应再根据原合同计算给付租金，而应根据评估的结果计算期满后至房屋腾退交付前的房屋占用费用损失。原告虽与张伟离婚，但张伟认可原告王力提交的《离婚协议》并表示诉争房屋由原告王力处理，且诉争房屋目前仍登记在原告名下，故原告可以提起诉讼。原告要求被告腾退房屋并给付合同期满后占用房屋的损失，其合理部分本院予以支持，但其要求按548元／天计算房屋占用损失费，本院不予支持。二被告反诉要求原告原告给付装修费，延长租期4个月，因租赁合同对此没有约定，故没有事实和法律依据，本院也不予支持。原告要求二被告恢复以前装修设施，因二被告改装房屋经过原告同意，协议也做了约定，此项请求亦予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条之规定，判决如下：一、被告罗辉、徐扬于本判决生效后三十日内将占用的登记在原告名下的房屋腾退给原告，并给付租赁期满后多占用期间的房屋租赁损失（每天按156000元／年÷365天的标准计算至腾退房屋交付给原告之日止）。二、驳回反诉原告罗辉、徐扬的诉讼请求。本诉案件受理费2440元，反诉案件受理费1076元，评估费2600元，由原告王力负担2000元，被告罗辉、徐扬负担4116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长　徐　刚审判员　陈玛玲审判员　张　威二〇一三年十月十一日书记员　彭学彬来源：百度“”