（2013）赣中民一终字第192号
裁判日期: 2013-10-11
公开日期: 2014-09-04
案件名称
张本奎、张智勇与何阳华建设用地使用权转让合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张本奎,张智勇,何阳华
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）赣中民一终字第192号上诉人（原审被告）张本奎。委托代理人冯文忠，于都县贡江法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告）张智勇。被上诉人（原审原告）何阳华。二被上诉人的共同委托代理人彭俊斌，江西南芳律师事务所律师，一般代理。上诉人张本奎因与被上诉人张智勇、何阳华建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服于都县人民法院（2013）于民一初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2012年4月7日，原、被告签订一份《国有土地使用权转让合同书》，约定被告将于都县贡江镇长征下寮组的一块面积为115.355㎡的国有土地使用权转让给原告，转让价格为1万元／㎡。合同签订后，原告依约给付被告购地定金20万元，然而至2012年5月30日，被告未交付土地。经原告多次了解，才获知被告根本未取得拟交易土地的使用权，且该土地已转让他人。为此，原告请求一审法院确认原、被告签订的《国有土地使用权转让合同书》无效。被告退回定金20万元，并支付自2012年4月7日至判决之日按银行同期贷款利率计算的利息。另查明，原告签订合同时知道被告当时没有实际取得转让地块的使用权，只是被告与叶玉开签订了包括该土地在内的土地转让协议，按协议可能获取该地使用权。原、被告签订的《国有土地使用权转让合同书》还约定，原告首付20万元定金后，被告必须及时请规划部门放线定位，允许被告动工建房。然而至庭审时，被告仍未获得该地块的使用权，原告也无法动工建房。原审法院认为：被告尚未实际取得诉争地的土地使用权，就将土地转让原告，且被告至本案法庭辩论终结前仍未获取该土地使用权，故原、被告签订的《国有土地使用权转让合同书》因原告对诉争之地无处分权而无效。合同无效后，被告因此取得的财产应当予以返还，并赔偿对方因此造成的损失。考虑原告签订合同时明知被告未实际享有诉争之地的土地使用权，其损失原告自己也要承担1／3的责任。被告主张其与原告张智勇系合伙与案外人叶玉开签订土地转让合同，因证据不足及合同相对性原理，本案不作认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、原告张智勇、何阳华与被告张本奎于2012年4月7日签订的《国有土地使用权转让合同书》无效；二、被告张本奎返还原告张智勇、何阳华人民币200000元，并承担自2012年4月7日起至本判决生效付款之日止按同期同类银行贷款利率计算利息的2／3，限本判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告张本奎负担。上诉人张本奎上诉称，一审认定事实不清，导致判决错误。一是上诉人与被上诉人张智勇属于合伙人。上诉人与被上诉人张智勇曾合作购买过土地，共同开发过小楼盘。因此，被上诉人张智勇知道上诉人与案外人叶玉开联系土地转让时就与上诉人协商合伙，共同参与叶玉开所转让土地开发建房的合伙事宜。之后，上诉人与被上诉人张智勇一起与叶玉开商谈了土地转让价格及土地转让合同有关事宜。被上诉人张智勇在商谈时明确表示其与上诉人是一起购买土地的合伙人，而且，与叶玉开签订的土地转让合同也是被上诉人张智勇起草的。二是一审判决认定该转让合同书无效是错误，被上诉人与上诉人签订的《国有土地使用权转让合同书》合法有效。上诉人与被上诉人张智勇受让土地时，双方明确了不办理土地使用权变更登记，仅要求案外人叶玉开提供《国有土地使用证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》等相关资料，并协助上诉人与被上诉人进行房屋开发建设。《国有土地使用证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》必须在付清购地款后再交给被上诉人。被上诉人看过了上述权利证书。因此，二被上诉人的《国有土地使用权转让合同书》是在被上诉人张智勇起草的、与叶玉开签订的《国有土地使用权转让合同书》上，仅对土地面积改为115.355㎡，合同书的其他内容没有任何变动。基于双方没有办理土地使用权变更登记的要求，且被上诉人张智勇也是与上诉人共同购地的合伙人，因此，也就不存在上诉人需要先取得该转让土地使用权才有权转让的问题。三是被上诉人的一审诉讼请求应当予以驳回。被上诉人张智勇与上诉人合伙后，以上诉人的名义与叶玉开签订了土地转让合同，之后，二被上诉人合伙购买其中的115.355㎡土地单独开发建房。由于被上诉人没有及时支付土地转让款给叶玉开，导致叶玉开在宽限二个月内仍然没有收到被上诉人的土地转让款，叶玉开以违约为由吃掉了20万元定金。被上诉人的违约行为导致定金损失，该损失应当由被上诉人自行承担。四是被上诉人在叶玉开以违约为由吃掉20万元定金后，以上诉人与案外人叶玉开诈骗为由，向于都县公安局经侦大队报案，上诉人及叶玉开均接受了调查，以上诉人名义与叶玉开签订的《国有土地转让权合同书》也提供给了于都县公安局。经过公安机关调查，属于被上诉人违约，不构成诈骗而没有立案。上诉人一审时请求法院前往于都县公安局经侦大队调取相关证据材料，一审判决以于都县公安局经侦大队没有材料为由没有调取到，但是，该说法没有于都县公安局经侦大队书面说明材料，不足以证明。五是一审判决结果与认定事实自相矛盾。一审认为“……原告签订合同时明知被告未实际享有诉争之的土地使用权，其损失原告自己也要承担1／3的责任……”。但是一审判决结果却是承担利息的三分之一，明显是自相矛盾的判决。同时，本案根本不存在要求转移土地使用权问题。综上，请求二审法院发回重审或者直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张智勇、何阳华辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。二审认定的事实与原审查明的事实一致。本院认为，双方当事人2012年4月7日签订的《国有土地使用权转让合同书》明确记载：合同甲方（出让方）为张本奎，合同乙方（受让方）为张智勇、何阳华，转让的标的物为于都县贡江镇长征村下寮组的一块115.355㎡的国有土地。同时，按照合同约定的转让价格10000元／㎡计算，案涉土地的转让总价款应为115万余元。但是，上诉人在一审庭审时陈述，其与叶玉开签订的土地转让合同，单价为10000元／㎡，涉及面积960㎡；……（我）没有按时在5月30日前给付清960万元的转让款。显然，双方当事人签订的《国有土地使用权转让合同书》，与上诉人陈述的其与案外人叶玉之间的转让合同相比，在转让土地面积和合同总价款等方面并不相符。因此，上诉人与被上诉人张智勇2012年4月7日签订《国有土地使用权转让合同书》时是合同相对人，合同的出让方为张本奎，受让方为被上诉人张智勇、何阳华，上诉人张本奎不是115.355㎡国有土地转让合同的合伙受让方。上诉人认为其与被上诉人张智勇同为案涉土地受让方合伙人的说法，缺乏相关证据予以证实，于事实不符，本院不予采信。上诉人与被上诉人张智勇是否作为合伙人与案外人叶玉开签订国有建设用地使用权转让合同，不属于本案审理范围，本案不予处理。关于案涉的《国有土地使用权转让合同书》是否有效的问题。依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据该条规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，当事人2012年4月7日签订的《国有土地使用权转让合同书》并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。因此，上诉人未取得案涉土地的所有权或者处分权并不会导致其与二被上诉人签订的《国有土地使用权转让合同书》无效。一审判决认定案涉《国有土地使用权转让合同书》无效错误，与上述法律规定相悖，应予纠正。被上诉人一审诉讼请求是要求确认土地使用权转让合同无效，张本奎退回定金200000元，并支付2012年4月7日至判决之日按银行同期贷款利率计算的利息。案涉土地已转让给他人，上诉人无法将案涉土地交付给二被上诉人，二被上诉人在此情况下才要求退还转让定金200000元。二被上诉人要求退还定金的前提是终止双方之间的权利义务。鉴于案涉转让合同已无法履行和被上诉人已主张退还定金，为减少当事人的诉累，同时二被上诉人也对一审判决并未提起上诉，故本院对二被上诉人要求上诉人退还200000元定金的主张予以支持。案涉的《国有土地使用权转让合同书》不存在合同无效的情形，上诉人在无法交付土地的情形下应当返还200000元定金。上诉人收到定金已达一年之余，应当赔偿二被上诉人一定经济损失。一审判决张本奎承担自2012年4月7日起的银行同期同类贷款利率计算利息的2／3，该判项是正确的，本院予以维持。上诉人认为一审判决其承担2／3利息的处理，与一审认定事实自相矛盾。但上诉人的该上诉理由于法无据，本院不予采信。综上，上诉人关于一审判决案涉《国有土地使用权转让合同书》无效是错误的上诉理由成立，本院予以支持。上诉人的其他上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，部分法律适用错误，应予改判。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持于都县人民法院（2013）于民一初字第32号民事判决第二项；二、撤销于都县人民法院（2013）于民一初字第32号民事判决第一项；三、驳回被上诉人张智勇、何阳华关于其与上诉人张本奎2012年4月7日签订的《国有土地使用权转让合同书》无效的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，合计8600元，由上诉人张本奎负担5733元，被上诉人张智勇、何阳华负担2867元。本判决为终审判决。审 判 长 徐军审 判 员 傅忠代理审判员 彭莉二〇一三年十月十一日书 记 员 王佳 来自：