（2013）建民初字第2097号
裁判日期: 2013-10-11
公开日期: 2014-05-20
案件名称
原告南京涧水长澜餐饮管理有限公司与被告南京奥体建设开发有限责任公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市建邺区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京涧水长澜餐饮管理有限公司,南京奥体建设开发有限责任公司,南京奥体物业服务有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2013）建民初字第2097号原告：南京涧水长澜餐饮管理有限公司。法定代表人：田莉莉，公司总经理。被告：南京奥体建设开发有限责任公司。法定代表人：古国才，公司董事长兼总经理。被告：南京奥体物业服务有限责任公司。法定代表人：单宜虎，公司总经理。二被告委托代理人：徐正达，江苏当代国安律师事务所律师。原告南京涧水长澜餐饮管理有限公司（以下简称涧水长澜公司）诉被告南京奥体建设开发有限责任公司（以下简称奥体开发公司）、南京奥体物业服务有限责任公司（以下简称奥体物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月12日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告涧水长澜公司法定代表人田莉莉、被告奥体开发公司和奥体物业公司的委托代理人徐正达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涧水长澜公司诉称，2010年11月20日，本案双方签订租赁合同，由原告租赁位于兴隆大街XXX号的店面开设茶餐厅。被告未按约交付房屋，原告在办理手续的过程中，被建邺区环保局告知奥体新城小区的整体环评未通过，无奈之下只能办理经营范围仅有咖啡的营业执照。原告多次要求被告尽快解决该问题，但遭被告拒绝。2012年9月之前的租金、物业费原告一直按约支付，2012年9月之后的房租，原告亦派员工交到被告单位却被拒收。原告收到被告2012年11月22日的函件后，回函通知被告来店收租，但被告未来收取。2012年12月4日，被告强行进入店内锁住店门，实际控制了房屋。综上，被告恶意违约和毁约的行为给原告造成极大损失，请求法院判令：1、被告继续履行租赁合同，并把房屋交还原告；2、被告承担违约金433109.5元（暂算至2012年12月20日）；3、被告承担自2012年12月4日至判决生效之日止的经营损失每月19万元，按实计算；4、本案诉讼费用由被告承担。被告奥体开发公司辩称，公司就延期交房问题已通过延长免租期与原告协商解决；关于奥体开发公司未通过整体环评而致原告不能申领含有简餐经营许可的诉称，无事实依据；2012年12月4日，不存在公司强行锁闭原告店门的事实；奥体开发公司无违约行为，而原告却逾期支付房租，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告奥体物业公司辩称，原告诉请要求继续履行租赁合同，而奥体物业公司不是房屋租赁合同的主体，不是本案的适格被告；2012年12月4日，该公司未强行锁闭原告店门，原告向奥体物业公司主张违约金及经营损失无事实和法律基础。经审理查明，2010年11月20日，原告涧水长澜公司与被告奥体开发公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告奥体开发公司将本市兴隆大街XXX号商业用房（建筑面积1271.98平方米）出租给原告使用，房屋用途为简餐、咖啡。租赁期限自2010年12月1日至2016年11月30日，租金为每年371418元，付租方式为先支付后使用，每季度支付一次。合同还约定，在正式装修前原告须完成营业执照申领，并取得工商及环保等相关部门许可。任何一方构成违约的，除赔偿对方实际损失外，还需承担当期六个月租金的违约金。再查明，被告奥体开发公司于2011年3月4日迟延交付租赁房屋，但与原告通过延长免租期的方式予以解决，即租金从2011年12月1日起算。原告接收房屋后，在未完成营业执照申领、取得工商及环保等相关部门许可前即进场装修。2011年12月5日，由原告法定代表人签字的《公司设立登记申请事项》和原告全体股东签字的《南京涧水长澜餐饮管理有限公司章程》中均载明许可经营项目：咖啡厅（不含简餐）。2011年12月8日，原告领取营业执照并开始营业。2012年7月，原告提交餐饮服务许可申请，但因自身未达餐饮服务标准而未被许可。至目前，建邺区环境保护局未收到原告书面行政许可申请书。2012年12月4日，关于兴隆大街XXX号蓝湾咖啡曾有二次报警，但内容均为劳资纠纷，当日未发生因被告奥体开发公司、奥体物业公司锁门引发的报警。另查明，原告涧水长澜公司已向被告奥体开发公司、奥体物业公司支付自2011年12月1日至2012年8月31日期间的房屋租金和物业费，被告奥体开发公司、奥体物业公司分别向原告开具房租和物业费收据。2012年11月下旬，被告奥体开发公司通过EMS向原告涧水长澜公司发函催收2012年9月之后的租金，原告收函后至今未予支付，被告奥体开发公司已向本院起诉解除与涧水长澜的房屋租赁合同。以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、补充协议二、关于兴隆大街XXX号商业用房相关事项的函、接管楼宇验收记录、房屋现场照片、南京涧水长澜餐饮管理有限公司章程、公司设立登记申请事项、营业执照、接处警工作登记表、证人证言、谈话笔录等证据证实。本院认为，合同具有相对性。原告与被告奥体开发公司在自愿、平等基础上签订的《房屋租赁合同》合法有效，对签订双方均有约束力，但不能约束合同外的第三方奥体物业公司。庭审中，法院多次释明后，原告仍主张二被告人格混同，坚持依据《房租租赁合同》起诉二被告，经查，二被告为依法成立的独立法人，分别与原告签订协议，在收取房租、物业费后又各自给原告开具收据，故奥体物业公司不是房屋租赁合同法律关系的适格主体，驳回原告对被告奥体物业公司的起诉。关于继续履行租赁合同的诉请，因原告逾期支付房租，被告奥体开发公司已另案诉讼主张解除租赁合同，故本案对此项暂不处理。关于因被告奥体开发公司具有迟延交付房屋等违约行为，原告主张被告支付违约金和经营损失，经查，迟延交付房屋问题已通过延长免租期的方式解决并实际履行；《公司设立登记申请书》、谈话笔录等证据，均证明涧水长澜公司经营许可项目不含“简餐”的原因与原告主张内容不符；原告提请多名证人出庭，旨在证明2012年12月4日二被告强行锁门的事实，但证人丁某、徐某某当日并未在场，其他证人自称系原告员工，当日目击了身着“奥体物业”制服的保安将店门锁闭且员工现场报警的经过，但接处警工作登记表和谈话笔录均证实，2012年12月4日兴隆派出所接到本市兴隆大街XXX号的二次报警，事由均为劳资纠纷，与证人证言不符。综上，本院认为，原告上述主张，无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告南京涧水长澜餐饮管理有限公司的诉讼请求。本案诉讼费20668元减半收取10334元，由原告南京涧水长澜餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 陆预婷二〇一三年十月十一日见习书记员 陈芝敏 关注公众号“”