（2013）南中法民终字第1074号
裁判日期: 2013-10-11
公开日期: 2014-03-27
案件名称
四川南充经济专修学院与南充市顺庆区潆溪镇绿洲幼儿园、四川省南充计算机工程学校、南充市顺庆区农村信用联社租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川南充经济专修学院,南充市顺庆区潆溪镇绿洲幼儿园,四川省南充计算机工程学校,南充市顺庆区农村信用联社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南中法民终字第1074号上诉人（原审原告、反诉被告）四川南充经济专修学院，住所地南充市顺庆区搬罾镇绢纺社区庞家寨*号。法定代表人杜桂林，院长。委托代理人郭军元，四川元黎律师事务所律师。委托代理人袁东，四川元黎律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）南充市顺庆区潆溪镇绿洲幼儿园，住所地南充市顺庆区潆溪镇油房街。法定代表人苟丽，校长。委托代理人谢玲，四川锐思邦律师事务所律师。委托代理人李永刚，男，汉族，学校管理人员。原审第三人四川省南充计算机工程学校。法定代表人林兴荣，校长。委托代理人郝朝浪，四川元黎律师事务所律师。原审第三人南充市顺庆区农村信用联社，住所地南充市顺庆区和平西路*号。法定代表人冯强，理事长。委托代理人冯林，四川首力律师事务所律师。上诉人四川南充经济专修学院（下称经济学院）、上诉人南充市顺庆区潆溪镇绿洲幼儿园（下称绿洲幼儿园）因租赁合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2012）顺庆民初字第1021号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人经济学院委托代理人郭军元、上诉人绿洲幼儿园委托代理人谢玲，原审第三人四川省南充计算机工程学校（下称计算机学校）委托代理人郝朝浪，原审第三人南充市顺庆区农村信用联社（下称顺庆信用社）委托代理人冯林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：计算机学校经与南充市顺财国有资产经营管理有限公司（下称甲方）协商，于2006年3月7日签订《租赁合同》，约定甲方将位于潆溪镇枫丹白露渡假村整体出租给乙方计算机学校，作为计算机学校的办学场所，租赁期限为六年，从2006年3月1日至2012年2月28日止。前三年的租金为每年17万元，后三年的租金为每年18万元，租金的交付方式为，在签订合同后一日内，一次性付清第一年租金的50％，余下50％租金在2006年9月15日前付清，从第二年起，乙方在每年3月15日和9月15前各付每年租金的50％。第七条约定：租赁期内，乙方不得转租租赁物。甲方如将租赁物所有权转让给第三方，不必征得乙方同意，但应通知乙方。该协议同时载明：此房屋于2008年9月12日移交区信用联社，2008年9月12日，顺庆区国资中心将潆溪镇枫丹白露渡假村整体资产移交顺庆区农村信用联社，去年租金已交2008年9月15日，从2008年9月16日起与顺庆区农村信用联社重新签订合同，交纳原约定租金。还查明，计算机学校与经济学院系合作联办学校。因绿洲幼儿园为进一步扩大规模，经与经济学院协商，双方同意开办“新绿洲双语幼稚园”（下称双语幼稚园），经济学院与绿洲幼儿园的法定代表人苟丽于2011年6月23日签订《合作协议书》，协议的第一条约定合作期限为五年（2011年7月1日至2016年6月30日），协议第二条约定：1、甲方（指经济学院）以现有的办学场地（位于顺庆区潆溪镇潆康南路2号即正门进大厅右侧的壹至叁层房屋）一年（2011年7月1日至2012年6月30日）的租金（折价12万元），以及保证合作期五年内场地能合法使用，占双语幼稚园投入总额的33％股份。2、乙方苟丽投入原固定生源151人以及重新创办前期所需的资产、装修及经营技术作为投入（折价现金30万元），占双语幼稚园投入总额的67％股份。3、甲、乙双方按上述比例享有双语幼稚园存续期间的权利和承担相应的义务。4、第一年后从2012年7月1日起办学场地租金由新双语幼稚园从经营性收入中支付（以房屋全部租赁合同金额40％为准支付教学场地租金）。协议第三条约定甲方的权利与义务：1、负责使用场地和场地内水、电等在五年合作期内的正常使用，2、依法对双语幼稚园存续期间的财务进行监管，3、负责双语幼稚园举办场地的合法性，4、按总额比例承担双语幼稚园合作经营期间所有幼儿安全及安全责任赔偿，5、负责提供甲方资质作为本协议附件。协议第四条约定：乙方作为法人负责双语幼稚园园长、老师、后勤人员的招聘。该协议第五条约定：协议的终止，2、因不可抗力导致合作协议无法履行（不可抗力因素不包括甲方在合作期内以续租办学场地为条件的任何不能按时续租办学场地的因素。）该协议第八条约定：“本协议附件：1、苟丽原生源名单，原固定资产数量以及新合作双语幼稚园装修方案，2、甲方的办学资质，乙方原有双语幼稚园办学资质，甲方与房屋所有者的房屋租赁年限合同。另查明，1、经济学院于2012年2月14日向绿洲幼儿园送达了《解除协议通知》，主要内容是：绿洲双语幼稚园苟丽：因你方未履行双方签订协议约定的义务和法定义务，通知解除经济学院与绿洲幼儿园于2011年6月23日签订的《合作协议》，立即将位于顺庆区潆溪镇潆康南路2号即正门进大厅右侧的壹至叁层房屋腾退给我院，并对此前合作办学期间的利润予以分红。你方在接到本通知后三个工作日内不提书面异议，则视为你方完全同意本通知内容要旨。2、计算机学校于2011年10月8日向南充市顺庆区农村合作信用联社出具《委托书》，载明：顺庆区农村合作信用联社，南充计算机工程学校与四川南充经济专修学院系合作单位，现委托四川南充经济专修学院全权处理南充计算机工程学校与贵社就潆溪枫丹白露场地租赁的合作事宜。3、南充市顺庆区农村合作信用联社于2011年12月14日向绿洲双语幼儿园发出书面《通知》，载明：“绿洲双语幼儿园，你园未经我社认可即占用枫丹白露渡假村，严重侵害我社的合法权益。为此，我社通知你园立即撤离，同时我社保留追究你园侵权的法律责任。4、南充市顺庆区农村合作信用联社风险合规部于2012年3月7日向绿洲双语幼儿园发出书面《搬迁通知》，载明：绿洲幼稚园，四川省南充计算机工程学校租借我社的枫丹白露渡假村资产已于2012年2月28日到期，我社已于2011年12月提前通知了该校，要求该校按合同的约定按时腾退该处资产交还我社。你校未经我社同意占用了潆溪镇枫丹白露渡假村的部分资产经营幼稚园，现通知你校在收到本通知15日内搬迁。5、南充市顺庆区农村信用联社于2011年6月10日收到计算机学校交纳的租金9万元，顺庆区信用联社于2011年12月31日收到计算机学校交纳的租金9万元。还查明:1、绿洲幼儿园与南充市协广和广告有限公司于2011年7月5日签订《装饰装修工程合同书》，约定由南充市协广和广告有限公司对绿洲幼儿园位于顺庆区潆溪镇潆康北路2号枫丹白露的校舍（本案标的物）进行装修，建筑面积为3800平方米，工程造价为26万元，工程开工工期为2011年7月12日，竣工工期为2011年8月20日，付款方式为：1、合同签定后，付工程款总造价的20％，2、工程进展一半时，付工程款总造价的40％，3、工程竣工验收后，付工程款总造价的30％，4、剩余工程款作为质保金，一年后付清。该工程预算表合计总额为276,700.00元。2、南充市协广和广告有限公司于2011年7月6日收到绿洲幼儿园给付的装修预付款52,000.00元，于2011年7月29日收到绿洲幼儿园给付的装修付款104,000.00元，于2011年8月27日收到绿洲幼儿园给付的装修付款78,000.00元。3、绿洲幼儿园与与南充市协广和广告有限公司于2011年7月5日签订《广告制作合同》，约定由南充市协广和广告有限公司绿洲幼稚园制作传单以及标示设计、外墙广告设计及安装等相关宣传物品，造价为56,000.00元，约定付款方式为：“合同签订后，付广告制作费用的20％预付款，作为启动金，制作完成付70％，剩余款项10％作为质保金，在制作完成后半年后付清。广告公司提供给绿洲幼儿园的广告预算为59,750.00元，绿洲幼儿园的负责人苟丽于2011年7月5日签署意见：“装修金额以合同为准。”南充市协广和广告有限公司于2011年7月6日收到绿洲幼儿园给付广告预付款11,200.00元，于2011年9月10日收到绿洲幼儿园给付广告付款39,200.00元。4、绿洲幼儿园与江苏省宝应县苏中玩具厂签订《定货合同》，约定由绿洲幼儿园向江苏省宝应县苏中玩具厂采购价值88,100.00元的幼儿教玩具（包括小博士乐园40,000.00元、小神童俱乐部8,000.00元、小精灵转洞4,000.00元、幼儿豪华滑梯4,800.00元、全塑桌椅27,300.00元），江苏省宝应县苏中玩具厂向绿洲幼儿园提供了价值88,100.00元的税务票据。5、绿洲幼儿园向南充川北建材市场天伟瓷砖店采购物品总计7,000.00元，但无采购时间。6、绿洲幼儿园向顺庆区小伍水电超市采购物品总计1,250.00元，绿洲幼儿园向顺庆区周氏五金店采购物品总计310.00元，绿洲幼儿园向顺庆区新业电器商行采购物品总计320.00元，但均无采购时间。7、绿洲幼儿园于2011年7月15日向南充市高坪区帝豪商行采购空调共计18,200.00元。8、搬运费、垃圾上车运倒费、房屋维修、垃圾处理费、打扫清洁费共计单据7张21,160.00元（包括如下：蒲炳生于2011年7月30日收到绿洲幼儿园给付的通下水道费用860.00元、何涛于2011年7月20日收到绿洲幼儿园给付的搬迁人工费1,500.00元、何红英于2011年8月31日收到绿洲幼儿园给付的清洁费1,500.00元，罗昌义于2011年8月29日收到绿洲幼儿园给付的维修费2,100.00元、蒋定旭于2011年8月12日收到绿洲幼儿园给付的垃圾搬运处理费用9,800.00元、何伟于2011年7月20日收到绿洲幼儿园给付的搬迁运输费用5,000.00元、曾福林于2011年7月20日欠收到绿洲幼儿园给付的搬迁人工费用1,500.00元。8、宣传费用共计42,300.00元（工资表2张，绿洲幼儿园于2011年7月30日付阳丹等12位老师工资共计18,600.00元，绿洲幼儿园于2011年8月30日付阳丹等12位老师工资共计23,700.00元，绿洲幼儿园提供上述老师的考勤表2张和上述老师的招聘简历表和身份证复印件）。9、学校装修期间守护财产，管理装修质量以及老师工资共计28,900.00，三张工资表（绿洲幼儿园于2011年8月15日付谭静等15位管理员工工资共计16,400.00元，绿洲幼儿园于2011年9月15日付庞佳等23位管理员工工资共计22,400.00元）。10、绿洲幼儿园于2011年8月1日购买考勤机IC卡用去968.00元。11、绿洲幼儿园用去装修加班伙食、招生人员加班伙食、招生人员全体聚餐等产生招待费共计5,397.00元。12、绿洲幼儿园于2012年3月1日为该校全体学生共计279人投保校园方责任保险，用去保险费共计1,674.00元。2012年3月20日，经济学院以绿洲幼儿园违反《合作协议》第2条第3款、第4款的约定，且拒绝经济学院对绿洲幼儿园的财务进行监管，拒绝向经济学院提供原生源名单和原固定资产数量以及新合作幼稚园装修方案，也未向经济学院依约分红，因绿洲幼儿园恶意违约，致使经济学院签订协议的合同目的不能实现，而向法院起诉。请求：一、解除2011年6月23日双方签订的《合作协议》；二、绿洲幼儿园立即将南充市顺庆区潆溪镇潆康南路2号正大门进大厅右侧的壹至叁层房屋腾退给经济学院；三、绿洲幼儿园将合作办学期间的利润按股权比例向经济学院分红，若因绿洲幼儿园原因致使经济学院不能分红则应判令绿洲幼儿园给付占用经济学院场地租金以12万元／年的标准按实际占用场地计算租金，并由绿洲幼儿园承担本案诉讼费用。并辩称驳回绿洲幼儿园的诉讼请求。同时针对绿洲幼儿园的反诉辩称，绿洲幼儿园对本学院系计算机学院与顺庆信用社签订的情况是明知的。绿洲幼儿园反诉及辩称，2011年6月23日，绿洲幼儿园签订与经济学院签订《合作协议书》后，积极履行合同，投放大量资金，购买办学所需要的设施、设备，并对办学场地予以装修，同时组织招生办学。2011年12月14日，经济学院收到房屋所有权人顺庆区信用社《通知》，通知绿洲幼儿园非法占有案涉房屋，要求绿洲幼儿园搬离案涉房屋，为保障合作办学场地使用的合法性，绿洲幼儿园遂要求经济学院提供其与房屋所有权人签订的《租赁合同》，但经济学院置之不理。2012年3月7日，顺庆区信用社再次发函至绿洲幼儿园腾退房屋，至此，绿洲幼儿园才知道，经济学院既非本案所涉房屋租赁人，也非本案所涉房屋所有权人，且计算机学校与房屋所有权人签订的租赁期限2012年2月28日止。经济学院至始至终都不享有案涉房屋的租赁使用权。经济学院签订的合作协议，属无权处分行为，合作协议无效。经济学院既无权要求绿洲幼儿园腾退房屋，也无权主张房屋租金。经济学院刻意隐瞒上述事实，给绿洲幼儿园造成巨大损失，应当承担赔偿责任，故反诉要求判令：一、确认《合作协议书》无效；二、经济学院赔偿经济损失50万元，由经济学院承担本案反诉案件受理费，并驳回经济学院的诉讼请求。计算机学校辩称，计算机学院与本、反诉无关，经济学院与绿洲幼儿园签订的《合作协议》有效。顺庆区信用社辩称，一、本社作为第三人不适格，本社与经济学院及幼儿园均不存在房屋租赁关系，本社与此案无法律上的利害关系。二、计算机学校向本社交付租金至2011年度，从2012年3月1日起至今，占用本社房屋系非法占有。原审法院审理认为，本案的争议焦点，一是经济学院与幼儿园签订的合作协议效力问题；二是本诉经济学院的诉请是否支持的问题；三是幼儿园的诉请是否成立的问题。对这些问题分析认定如下：一、经济学院与幼儿园签订的合作协议应当认定为无效合同。理由是，本案房屋的所有权人系顺庆信用社，经济学院于2011年6月23日与绿洲幼儿园的法定代表人苟丽签订《合作协议书》，协议约定合作期限为五年（2011年7月1日至2016年6月30日），经济学院以现有的办学场地即位于顺庆区潆溪镇潆康南路2号即正门进大厅右侧的壹至叁层房屋一年的租赁权（折价12万元）及保证合作期五年内场地能合法使用与绿洲幼儿园合作办学，占“新绿洲双语幼稚园”投入总额的33%股份，该协议并未得到该房屋所有权人顺庆区信用联社的同意，属于无权处分行为，事后也未得到产权人追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，经济学院与幼儿园签订的合作协议应当属于无效合同。二、经济学院的诉请是否成立的问题。1、因经济学院与幼儿园签订的合作协议属于无效合同，故经济学院诉请要求解除与幼儿园的合作的诉讼请求不能成立。2、关于经济学院要求幼儿园腾退房屋的诉讼请求，因案涉房屋的产权属于顺庆区信用社所有经济学院不具有要求幼儿园腾退房屋的诉讼主体。3、关于办学期间利润或租金的问题。因经济学院未能提供证据证明利润多少，其要求分利润的诉讼请求不予支持。合作协议约定年租金为12万元，即月租金为1万元，介于合同约定的期限为2011年7月1日至2016年6月30日，考虑到顺庆区信用社及计算机学校认可的租赁到期日为2012年2月28日，且2011年7月1日至2012年2月28日之间的租金已由计算机学校向信用社交纳，收取租金的权利人此时应为计算机学校，该8个月租金只能由计算机学校主张，因计算机学校未向幼儿园主张该费用，故法院在此案中不作处理；2012年2月28日后的租金由权利人顺庆区信用社主张。三、关于幼儿园的反讼请求问题。1、法院已确认幼儿园与经济学院签订的合作协议无效，故幼儿园主张的关于合作协议无效诉讼请求成立。2、关于损失问题。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效，合同当事人应当根据过错责任承担损失，经济学院与幼儿园对本案纠纷的发生均有过错，应当根据各自的过错责任承担损失。本案由经济学院承担80％的责任，由幼儿园自行承担20％的责任。其理由是：经济学院将2012年2月28日后不属其所有或使用的房屋用与合作办学，造成诉争房屋2012年2月28日后不能继续租赁，顺庆信用社要求幼儿园腾退房屋，应当承担80%的过错责任；2011年6月23日经济学与幼儿园签订的《合作协议书》第八条明确载明，经济学院已将经济学院与房屋所有者的房屋租赁年限合同作为附件提供给幼儿园，且双方已经在该协议上签名确认。幼儿园作为该房屋使用人，知道或者应当知道该房屋的所有权人为信用社，也应当知道房屋的租赁期限，对2012年2月28日后可能出现经济学院不能租赁诉争房屋的情况应当预见，幼儿园对损失的造成也有过错，应当承担20%的责任。关于幼儿园损失的确认问题。1、装修费用是必然会产生的损失，根据绿洲幼儿园与南充市协广和广告有限公司于2011年7月5日签订《装饰装修工程合同书》，约定由南充市协广和广告有限公司对绿洲幼儿园位于顺庆区潆溪镇潆康北路2号枫丹白露的校舍（本案标的物）进行装修，建筑面积为3800平方米，工程造价为26万元。南充市协广和广告有限公司共收到绿洲幼儿园工程款234,000.00元，下欠的装修质保约定为一年后的2012年8月20日前付清，法院确认装修费用损失为234,000.00元。2、关于外墙广告设计及安装和相关宣传物品，对宣传单等已经使用的宣传物品不予支持，对教室及楼道墙装饰、招牌、喷绘上墙等不可拆除或拆除后无法使用的广告宣传损失予以支持，确认其金额为36,750.00元。3、关于幼儿教玩具，绿洲幼儿园可自行撤除使用，故法院对该损失不予确认。4、绿洲幼儿园向南充川北建材市场天伟瓷砖店采购物品总计7,000.00元、向顺庆区小伍水电超市采购物品总计1,250.00元、向顺庆区周氏五金店采购物品总计310.00元，向顺庆区新业电器商行采购物品总计320.00元，因发票均无采购时间，经济学院对该证据的真实性提出异议，法院不予确认。5、关于采购的空调费用，绿洲幼儿园可自行撤除使用，故法院对该损失不予确认。6、搬运费、垃圾上车运倒费、房屋维修、垃圾处理费、打扫清洁费属于装修费用，法院已支持了装修费用，故法院对该费用不予支持。7、宣传期间的工资费用及装修期间守护人员工资不属于幼儿园必然产生的损失，故法院不予支持。8、关于绿洲幼儿园用去装修加班伙食、招生人员伙食加班、招生人员全体聚餐等产生招待费属于生活费开支，该费用招聘人员自支付的费用，故法院对该费用不予支持。9、绿洲幼儿园于2012年3月1日为该校全体学生共计279人投保校园方责任保险，用去保险费共计1,674.00元，该费用属于开办学校的成本开支，幼儿园未提供办学亏本的证据，故法院对该损失不予确认。综上，幼儿园的损失合计确认为270,750.00元。考虑到幼儿园到目前为止实际已经营办学近两年，总的合作期限为五年，法院按照三年计算损失后，余下按照前述80％计算损失，其损失确认为270,750.00元÷5×3×0.8＝162,450.00（元）。四川省南充计算机工程学校及顺庆区信用社在本案中没有过错，不应当承担责任。综上所述，顺庆区信用社经本院传票传唤无正当理由未出庭参加诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、第五十九条“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物的，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决：一、南充市顺庆区潆溪镇绿洲幼儿园与四川南充经济专修学院于2011年6月23日签订的《合作协议书》无效；二、四川南充经济专修学院在判决生效之日起十五日内南充市顺庆区潆溪镇绿洲幼儿园给付损失费用162,450.00元；三、驳回四川南充经济专修学院的其他诉讼请求；四、驳回南充市顺庆区潆溪镇绿洲幼儿园的其他诉讼请求。如未按本判决履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履期间的债务利息。本诉案件受理费2,700.00元、反诉案件受理费4,400.00元，合计7,100.00元，由南充市顺庆区潆溪镇绿洲幼儿园承担3,100.00元，由四川南充经济专修学院承担4,000.00元。宣判后，上诉人经济学院、上诉人绿洲幼儿园均不服，向本院提起上诉。上诉人经济学院上诉请求撤销原审判决，改判支持经济学院在一审的诉讼请求或将案件发回原审法院重审，并由绿洲幼儿园负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、案件错列诉讼主体。苟丽是以个人名义与经济学院签订《合作协议》，共同投资开办“新绿洲幼儿园”，应列投资人苟丽应为本案的被告，而不应列绿洲幼儿园为被告。二、《合作协议》系合伙协议，合法有效。一审判决认定《合作协议》实为租赁协议，没有事实与法律依据，诉争房屋使用权是作为投资进行的投入，不是转租。如《合作协议》系租赁协议，经济学院不可能不收取租金便将房屋交由绿洲幼儿使用，更不可能未收取租金还为绿洲幼儿垫付水、电费用。《合作协议》未违反法律规定，也系真实意思表示，合法有效。三、绿洲幼儿园提供的证据不能证明其损失，退步讲，即便是绿洲幼儿园有经济损失，经济学院对此无过错，也不应承担赔偿责任。四、《合作协议》解除，绿洲幼儿园应当根据双方的出资比例对绿洲幼儿园经营期间的盈利进行分红。上诉人绿洲幼儿园上诉请求撤销原审判决第二项，在一审判决赔偿162,450.00元的基础上，增加判决赔偿金额337,550.00元，并由经济学院负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定绿洲幼儿园知道或应当知道房屋的所有权人为顺庆信用社，也应当知道顺庆信用社与计算机学校的租赁期限以及不得转租，对案涉合同无效有过错，并判决绿洲幼儿园承担20%的过错责任不当。1、2011年6月23日《合作协议》第八条约定“经济学院与房屋所有者的房屋租赁年限合同”作为协议的附件，因经济学院与顺庆信用社根本不存在任何的合同关系，也就未能提供其与顺庆信用社的《租赁合同》，一审根据《合作协议》第八条认定绿洲幼儿园知道或应当知道经济学院对案涉房屋不享有权利而仍与其签订《合作协议》错误，更不应当由此认定绿洲幼儿园承担20%的过错责任。2、《合作协议》第二条的内容更进行一步证明经济学院恶意隐瞒其对案涉房屋不享有权利，而与绿洲幼儿园签订为期5年《合作协议》的事实。2012年2月28日后，无论是经济学院还是计算机学校对案涉房屋均不享有任何权利。如经济学院提供了其仅享有一年租期的合同给绿洲幼儿园，绿洲幼儿园怎么可能在明知经济学院仅对案涉房屋享有一年租赁期的情况下，还对绿洲幼儿园校址进行搬迁，校园进行扩编，并同意经济学院对其不享有的权利进行折价入股，一审以《合作协议》第八条认定绿洲幼儿园对租期是知道或应当知道违背常理。二、原审判决未对绿洲幼儿园投入的教学设施、设备及其他因合作协议无效而产生必然损失23万元予以认定，且将认定的损失按三年折价错误，应予改判。计算机学校答辩称：本学校与经济学院系合作办学关系。经济学院与绿洲幼儿园2011年6月23日签订的《合作协议》，实际系《房屋租赁协议》。本学校在本案不应承担民事责任。顺庆信用社答辩称：经济学院与绿洲幼儿园的诉讼请求均与本社无关，本社不应承担民事责任。本院二审查明：1、经济学院称一审判决认定“经济学院与绿洲幼儿园法定代表人苟丽于2011年6月23日签订《合作协议书》”及“经济学院于2012年2月14日向绿洲幼儿园送达了《解除协议通知》”错误，主张《合作协议书》系苟丽以个人名义与经济学院签订，《解除协议通知书》也系经济学院向苟丽个人送达。2、绿洲幼儿园陈述，2011年6月23日与经济学院签订《合作协议书》，幼儿园9月1日开学，10月中旬经济学院派人对幼儿园财务进行监管时提出账目太多、太乱，希望幼儿园对其提供办学的场地给付租金，不参与盈利分红，幼儿园未同意。12月中旬幼儿园便收到顺庆信用社要求幼儿园搬离的《通知》，要求幼儿园腾退房屋。合作给幼儿园造成损失，不可能给经济学院进行分红；因签订《合作协议书》时，为便于双方对幼儿园合作前后名称上的分辩，协议中称幼儿园为“新绿洲双语幼稚园”，双方及协议并未要求名称实际应更名为“新绿洲双语幼稚园”。3、绿洲幼儿园现仍在诉争房屋内举办幼儿园。本院二审查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：1、《合作协议书》的性质及效力？2、一审是否应列绿洲幼儿园或苟丽为被告？3、本案过错责任的划分问题？4、绿洲幼儿园的损失如何认定？一、《合作协议书》的性质及效力问题。经济学院与绿洲幼儿园系一方提供办学场地，一方提供学生生源、教学设备等联合办学，并约定了各自应占学校的股份及分红方案等，从双方签订《合作协议书》目的、合同的内容及履行情况，结合双方均陈述协议系合伙协议，《合作协议书》的性质为合伙协议。协议内容未违反法律、法规的强制性规定，且系双方的真实意思表示，合法有效。《合作协议书》虽然合法有效，现经济学院表示不愿意继续履行，客观上，诉争房屋的产权人顺庆信用社表示不同意继续将房屋用于经济学院或绿洲幼儿园继续办学，并已向绿洲幼儿园送达了搬离的通知，《合作协议书》已无继续履行的可能。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，故对经济学院解除《合作协议书》的请求，予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，绿洲幼儿园应当向经济学院腾退位于顺庆区潆溪镇潆康南路2号即正门进大厅右侧的壹至叁层房屋。二、对经济学院称合同的相对人为苟丽，不是绿洲幼儿园，本案应列苟丽为被告，一审法院列绿洲幼儿园为被告错误的问题。虽然《合作协议书》首部的乙方为苟丽，尾部的乙方也系苟丽个人签字，未加盖绿洲幼儿园公章，因苟丽为绿洲幼儿园法定代表人，绿洲幼儿园认可苟丽签订《合作协议书》的行为代表绿洲幼儿园，再加之，经济学院起诉时自己也选择绿洲幼儿园为被告，也可印证经济学院知道苟丽签订合同的行为代表绿洲幼儿园，故本案一审列绿洲幼儿园为被告正确。三、本案过错责任的划分问题。按照《合作协议书》的约定，双方联合办学，经济学院提供办学场地作为投入，绿洲幼儿园以原固定生源151人及重新创办前期所需的资产、装修及经营技术作为投入。经济学院作为办学场地的投入人，明知房屋的租期于2012年2月28日到期，也应当预见租期届满，房屋存在不能续租的可能性和因不能续租而导致绿洲幼儿园不能在此继续开办的损失，然而经济学院仍与绿洲幼儿园联合办学签订合作期限为五年（2011年7月1日至2016年6月30日）的《合作协议书》，为此经济学院存在重大过错；绿洲幼儿园作为合伙人，未尽到注意义务，对经济学院提供办学场地的所有权人或使用期限没有进行审查，也存在一定的过错，但绿洲幼儿园过错相对于经济学院较小。一审认定经济学院承担80%的过错责任、绿洲幼儿园承担20%的过错责任正确。四、对绿洲幼儿园的损失问题。绿洲幼儿园虽于2012年12月14日收到了顺庆信用社要求其搬离潆溪镇枫丹白露渡假村《通知》，因绿洲幼儿园截止目前仍在诉争房屋内开办幼儿园，损失是否产生、产生多少尚处于不确定状态。而且，幼儿园搬离时间直接决定装修费用的折算金额，故本案对绿洲幼儿园的损失不宜进行处理，绿洲幼儿园的损失可待实际产生并确定后另案诉讼。因经济学院与绿洲幼儿园系联合办学，绿洲幼儿园何时搬离及损失如何确定对办学的盈亏结算有影响，故本案对经济学院主张绿洲幼儿园应将合作办学期间的利润按股权比例进行分红或以12万元／年的租金标准支付场地占用费的请求也不予处理。综上，原审判决事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项关于“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：撤销南充市顺庆区人民法院（2012）顺庆民初字第1021号民事判决；解除四川南充经济专修学院与南充市顺庆区潆溪镇绿洲幼儿园于2011年6月23日签订的《合作协议书》；南充市顺庆区潆溪镇绿洲幼儿园在本判决生效之日起30日内向四川南充经济专修学院腾退位于顺庆区潆溪镇潆康南路2号即正门进大厅右侧的壹至叁层房屋。一审本诉案件受理费2,700.00元，反诉案件受理费4,400.00元，共计7,100.00元，由四川南充经济专修学院负担2,000.00元，由南充市顺庆区潆溪镇绿洲幼儿园负担5,100.00元；二审案件受理费7,100.00元，由四川南充经济专修学院负担2,700.00元，由南充市顺庆区潆溪镇绿洲幼儿园负担4,400.00元。本判决为终审判决。审 判 长 黄 东审 判 员 唐晓兰代理审判员 蒙秀梅二〇一三年十月十一日书 记 员 彭 宣