（2013）滦民重字第34号

裁判日期: 2013-10-11

公开日期: 2014-12-01

案件名称

郑炳玉与唐山金诚房地产开发有限公司、滦县滦州镇军营村民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

滦县人民法院

所属地区

滦县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑炳玉,唐山金诚房地产开发有限公司,滦县滦州镇军营村民委员会

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第六十条第一款；《中华人民共和国担保法》：第六条，第十八条第一款

全文

河北省滦县人民法院民事判决书（2013）滦民重字第34号原告郑炳玉，滦县交通局离职干部。委托代理人霍明颖，系原告郑炳玉之妻。被告唐山金诚房地产开发有限公司。法定代表人颜伟，经理。委托代理人解桂良。委托代理人吕建林。被告滦县滦州镇军营村民委员会。法定人表人杜加云，村主任。委托代理人解桂良，唐山金城房地产开发有限公司法律顾问。委托代理人李江。原告郑炳玉��被告唐山金诚房地产开发有限公司、滦县滦州镇军营村民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法于2012年12月18日作出（2011）滦民初字第983号民事判决，判决后原被告双方不服，上诉于唐山市中级人民法院。2013年6月14日唐山市中级人民法院以（2013）唐民三终字第252号民事裁定，撤销本院（2011）滦民初字第983号民事判决，并将此案发回我院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑炳玉及其委托代理人霍明颖，被告唐山金诚房地产开发有限公司的委托代理人解桂良、吕建林，被告滦县滦州镇军营村民委员会及委托代理人解桂良、李江到庭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郑炳玉诉称，原告有国有土地本和房本的平房一处，位于晨光西里零排七号。第二被告军营村委会和第一被告唐山金诚房地产开发有限公司（连带责任担保人）出于房地产开发的利益需要，于2009年9月19日和2009年9月21日与原告就平改补偿的相关事宜自愿达成了协议和补充协议，其中约定：1、被告提供给原告一块长国11.65米的楼基地，并保证为原告自签字后2年内办好国有土地本和房本，并约定迟延交付两本每天的违约金为100元。2、楼房施工由原告自己组织找施工队，被告提供水、电、道的便利。3、签协议后的10日内提供正规的合法合规的施工图纸和技术交接。4、楼基地的四邻位置是东临军营村与亨盛花园南北夹道。可是当原告在准备施工时发现：1、被告提供的楼基地比协议少了1.7米。2、规划认可的施工图纸不能提供，没有进行技术交接至今不能施工。3、相关部门依法要求在施工前应有的土地规划许可、建筑规划许可、施工许可等手续均没有，也没有进行办理。原告认为被告履行的义务存在严重的瑕疵，已构成��重违约。原告曾多次要求被告全面履行协议义务，被告根本无动于衷，使原告不能施工更谈不上新楼房的入住，使原告的新房只能拖延使用，被告应赔偿房租费租期顺延每月667元（按原协议年8000元计算）。基于以上事实，根据《合同法》第一百零七条、《物权法》第十五条、《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十五条、《担保法》第十八条之规定，向法院提起诉讼，请求判令：1、判令被告按双方签订的关于《平改补偿协议书》和《平改补充协议书》兑现符合协议约定四邻位置的原告楼基地长度11.65米；后变更诉请为判令被告赔偿原告因少给1.65米楼基地建成3层楼房后的市场评估价值（以物价评估为准）。2、被告按协议要求和相关法律规定，为原告提供经规划局批准的该楼房的施工图及技术放线交接。3、判令被告赔偿自2009年9月30日起到被告全面履行影响原告盖房施工的约定义务和法律义务（即办好施工许可证）为止的顺延房租费每月667元。4、判令被告承担本案的相关诉讼费用。5、判令被告因工期推迟以及周围施工环境的变化赔偿原告因物价工费等上涨所造成的损失。被告唐山金诚房地产开发有限公司辩称：一、滦县滦州镇军营村民委员会没有违约，唐山金城房地产开发有限公司没有承担履行担保的义务。《平改补偿协议书》第二条第9款约定：“双方签字前，由甲方请求唐山金城房地产开发有限公司加印以证明由该单位承担甲方违约的连带责任。”根据上述约定说明，唐山金城房地产开发有限公司只承担违约责任，只有滦县滦州镇军营村民委员会出现违约的情况下，我方才承担违约责任，而事实是滦县滦州镇军营村民委员会已将置换的土地给了原告郑炳玉，并履行了协议的义务，没有违约。因此，我方不存在承担违约��保责任的事实。二、公司的担保无效：《担保法》第二条规定：“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设立担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。”本条法律规定了设立担保的范围，根据该规定，设立担保的范围是在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中。债权人需要以担保方式保障其债权实现的。可以根据担保法设立担保。《担保法》规定的设立担保的范围仅限于经济活动中，非经济活动中是不能依照担保法设立担保的。原告与军营村民委员会《平改补偿协议书》是房屋拆迁的事宜，不属于经济活动，因此，原告和被告之间签订的协议担保是没有法律根据的，是违反法律的。《合同法》第52条规定“有下列情形之一的合同无效……（三）以合法形式掩盖��法目的的（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《民法通则》第58条规定“下列民事无效：（五）违反法律或者社会公共利益的”，根据上述规定，该两份协议所设立的担保超出了《担保法》规定，该担保不但没有法律依据，而且违反了法律的规定，所以该担保是无效的。三、免除唐山金城房地产开发有限公司的担保责任。补充协议第二条写明：“交图时间在签字后10天内甲方负责技术交接。”该补充协议是在2009年9月21日签订的，那么2009年9月21日至10月1日这10天时间就是合同履行期，也就是应该在协议签字之后的10日内，即2009年10月1日之前交接图纸，这10天是甲方交图时间，原告郑炳玉应在10日内的2009年10月1日之前向甲方要求交接图纸。这里要着重说明一点，这10天是合同履行期，而且该合同未约定保证期间。《担保法》第26条规定：“连带责任保证的保证人和债权人未约定保证期间的，债权人有权自债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”根据本规定，原告郑炳玉应在2009年10月1日之后6个月即2010年4月1日之前要求唐山金诚房地产开发有限公司承担担保责任。否则，超过6个月，也就是2010年4月1日之后，唐山金诚房地产开发有限公司不再承担担保责任，原告郑炳玉无权要求唐山金诚房地产开发有限公司承担连带责任。由于原告郑炳玉怠于行使自己的权利而导致的楼房至今不能施工，自己应承担由此产生的后果。依据法律规定，2010年4月1日后，唐山金诚房地产开发有限公司不再承担连带保证责任。而原告郑炳玉是在2011年3月14日起诉，超过履行期17个月，远远超过法律规定的6个月之内要求保证人承��连带责任的期限。原告郑炳玉要求金诚房地产开发有限公司承担连带责任没有法律依据，应依法驳回。被告滦县滦州镇军营村民委员会辩称：一、2009年9月21日被告与原告签订的《平改补充协议》无效。其理由为：1、该《平改补充协议》不是我方真实意思表示。2009年9月19日被告与原告签订的《平改补偿协议书》（该协议是原告写的）中明确约定：被告补偿给原告现金33万元（包括工程款22万元），266平米别墅（其东西宽10米，南北与邻居别墅等宽，原告自建）。而且原告已从被告处领取了包括工程款在内的现金33万元。被告也给原告丈量了两次楼基地。2009年9月19日签订的协议生效后，原告威胁被告说：你们还要给我往东再延长1.65米楼基地，不然我的平房就不拆了，你们平改就改不成，甭想顺利。为了顾全大局，被告不得已违心地与原告签订了2009年9月21日的《平改��充协议》（该补充协议也是原告写的）。《平改补充协议》中原告的楼基地往东延长1.65米，建筑面积不少于原告要求的266平方米（不往东延长1.65米楼基地，仍可以达到原告楼房面积的266平方米标准）。军营村平改中，全体村民都是置换统一规划同样面积的别墅，没有一户多给土地的。原告往东延长多要1.65米楼基地，侵占村中道路影响通行。原告没有理由往东多要1.65米楼基地。被告也没有理由多给1.65米。完全是在原告胁迫之下而产生的《平改补充协议》。2、往东原告多要的1.65米楼基地是公共道路，土地性质是集体土地，而原告郑炳玉是滦县交通局干部，不是军营村村民，不能享受集体土地。3、往东原告多要1.65米楼基地，占用村中街道，损害社会公共利益。4、往东原告多要1.65米楼基地不符合建设规划。5、签订《平改补充协议》没有通过村支部会议、村委会议和村民代表大会，不符合法定程序。6、原告明知往东延长1.65米占有村中街道，将来面临被拆的风险。所以原告在《平改补充协议》中第三条约定：出现强拆、罚款由被告承担责任。可见原告楼基地往东多要1.65米占道的风险是预先知道的。7、《平改补充协议》协议显失公平，是一份无效协议。二、关于被告为原告提供建别墅施工图的问题。《改补偿协议书》中明确说明，被告为原告所设计图纸“参照现军营村别墅结合乙方（原告）意见更改”。军营村的别墅施工图已经向原告提供，而原告至今没有提出更改意见，施工图无法按原告的意愿重新设计，责任在原告。三、关于原告提出的“被告支付按协议从2011年9月19日起到被告交付原告房本、土地本为止的每日违约金100元”的问题。我方不存在办理房本、土地本的违约行为，更没有给付每日100元的义务。根据滦县（2006��9号文件城中村改造规划实施办法和房产管理所及土地部门的规定，平改项目中的被拆迁户，办理置换所得房产的房本、土地本的必要条件是：由被拆迁户先注销被拆迁房产的房本、土地本以及被拆迁户先盖好楼房，然后再办理房本、土地本。原告至今未交给被告办理注销被拆迁房产的房本、土地本手续。原告也未动工建楼房，是造成原告不能办理房本、土地本的直接原因，责任在原告。我被告没有责任，不承担违约责任。四、关于原告提出的“自2009年9月30日起被告赔偿原告顺延房租费每月667元”的问题。《平改补偿协议》中明确规定：“自双方签字之日起，（被告向原告）共付搬家费2000元，房租费8000元，”该两款项原告已由被告处领取。协议中没有关于房租顺延的约定，因原告要求自建别墅，一次性给付房租费。所以被告不能向原告支付顺延房租费。五、关于原告“增加、变更诉讼请求”的问题。最高法《关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第3款规定“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉，应当在举证期限届满前提出。”本案在原审的举证期限是在2011年4月14日届满，而原告郑炳玉提出变更、增加诉请的日期在2011年6月27日，已经超过举证期限两个月零13天，原告郑炳玉提出变更诉讼请求不符合法律规定，法院也不应当支持。六、关于原告提出的“因不能盖楼，被告赔偿原告预期利益损失”的问题。我方从未开会或派人阻止和干涉原告建楼。只是原告向军营村民戚春辉征求意见时，戚春辉口头说，不同意郑炳玉往东多盖1.65米楼房，占道、影响采光。实际原告始终未动工建楼房，村民戚春辉也没有阻止郑炳玉建楼的行为，不存在原告不能建楼的预期利益损失的事实。我方不应该赔偿原告损失。七、关于“因违约推迟交施工图物价上涨所造成的损失以及周围施工环境不利的变化所造成的工程款损失”问题。如前所述，不存在被告推迟交接施工图的事实，推迟建楼房完全是原告所为，责任在原告而不在被告。所以原告所说的损失不存在。八、评估鉴定费用及本案受理费由原告承担。综上所述，我方没有违约，不承担任何违约责任，应驳回原告郑炳玉的诉讼请求。经审理查明，2009年9月19日，原告郑炳玉与被告滦县军营村民委员会签订了《平改补偿协议书》，写明根据军营村平改规划方案需要，将占用原告晨光西里零牌七号平房的全部土地使用权，拆除相应的地面附属物，经双方自愿协商后，最后达协议如下：一、原告自收到被告滦县军营村民委员会相关付款33万元并且相关三方签字后，三天内将房屋院内的家资搬出，然后许可被告滦县军营村民委员会拆除；自被告滦县军营村民��员会拆除后，五天内将旧房钢筋拆走，最后三天内由被告滦县军营村民委员会弃运垃圾完毕。二、被告滦县军营村民委员会对原告补偿等相关承诺条件：1、自双方签字之日起，共付搬家费2000元，房租费8000元。2、被告滦县军营村民委员会补偿原告楼房不少于266平方米别墅，其基础东西为10米，南北长不低于军营别墅南北宽度。盖房土地坐落位置为东邻军营村与亨盛花园南北夹道，南邻规划中的光明路，北邻军营村别墅区戚春辉门前东西通道，西邻等宽别墅。3、楼房的建筑和结构设计由被告滦县军营村民委员会委托相关资质人员为原告服务，楼房采用框架结构，下层可底商，上层为居住，上下两层可独立出入，独立水电暖计费，具体格局，可参照军营村别墅结构和原告意见更改，符合国家现行设计规范，图纸为合同一部分交原告二份。4、楼房施工由原告找施工队，��告滦县军营村民委员会提供水电道的便利，负责弃运建筑垃圾和周边纠纷的协调，负责承担工程款22万。5、补偿楼房的上下水、电、暖、电讯等相关配套应当应同源于亨盛小区并通至门前，被告滦县军营村民委员会的道路许可原告通行使用。6、被告滦县军营村民委员会除补偿原告楼房外，另补充补偿货币10万元。7、补偿的楼房土地为国有的住宅性质，土地本房本等相关手续由被告滦县军营村民委员会办理，并负责双方全部税费，办本期限为自签字之日起2年内，被告滦县军营村民委员会违约应向原告每日付违约金100元。8、协议中补偿的款项搬家费2000元，房租费8000元，货币补偿10万元，工程施工费22万元，共计33万元，相关各方签字后被告滦县军营村民委员会应先全部付清，原告出具收据。9、双方签字前，由被告滦县军营村民委员会请求唐山金诚房地产开发有限公��加印以证明由该单位承担被告滦县军营村民委员会违约的连带担保责任和无偿为原告使用亨盛小区的相关配套的同意，水电暖费与小区相同，免交物业费的同意。10、相关三方签字生效，此协议一式三份，各执一份。2009年9月21日，原告郑炳玉与被告滦县军营村民委员会、担保人被告唐山金诚房地产开发有限公司签订了《平改补充协议》，补充内容如下：一、原协议第二条第二款改为：被告滦县军营村民委员会补偿原告楼房不少于266平方米别墅，其基础东西为11.65米，南北宽为10.01米，其基础面积为不少于116.6平方米。原协议楼房四邻不变，东邻道宽米。二、楼房图纸由被告滦县军营村民委员会无偿为原告委托有资质的单位和人员设计并加印署名，内部部局要结合原告协商。交图时间在签字后10天内，被告滦县军营村民委员会负责技术交接。三、楼房建成后，如有关��规划问题出现强拆或罚款等后果，对原告产生不利影响时，由被告滦县军营村民委员会负责解决和补偿。四、此补充协议如果与原协议有抵触，则服从此补充协议，此协议签字生效，一式三份，各执一份。2009年9月19日，被告滦县军营村民委员会向原告郑炳玉支付了房屋拆迁补偿费33万元。另查明，经原告郑炳玉申请，2011年5月31日滦县法院依法对原告的房基地进行了现场勘验，并当场绘制了现场勘验图纸。勘验测量显示，如果按《平改补充协议》的约定，原告的房基地东西为11.65米，则需占用公用道路1.65米（东边道路宽4.7米），是集体土地，而原告的原宅基地使用性质国有出让居住用地。补充协议约定，往东延长1.65米占用了公用道路，影响了滦县军营村的整体规划，给该小区居民的正常交通带来不便。原告北邻的居民戚春辉也因原告的房基地占用公用道路而说过不让原告施工，但未实施具体行为，被告滦县军营村委会也未对原告施工予以阻止。但原告至今也没有施工。另查明，经原告申请，法院依法委托唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司对原告的房基地往东延长1.65米而建成三层楼房后的市场评估价值进行了鉴定。原告郑炳玉花费鉴定费25000元。经原告申请，法院依法委托唐山市天信工程造价咨询事务所有限公司对原告欲建三层楼房因受人工工资、物价上涨因素和施工场地环境等影响比2009年10月建成三层楼房所增加的费用进行了鉴定。原告郑炳玉花费鉴定费14000元。上述事实有原告提交的《平改补偿协议书》、《平改补充协议》；被告滦县军营村民委员会提交的军营村7户丈量平面示意图、泰丰建筑公司出具的平面示意图、滦县县委城中村开发改造会议纪要、现金支领单；军营村平改楼拆迁补偿方案，军营村与常军��郭树友拆迁补偿方案协议书，郑炳玉的楼房平面图，张宝，戚春辉，沈民，秦红军等人出庭证言，鉴定费发票、郑炳玉房基地现场勘验图、调查笔录及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，2009年9月19日原被告双方签订的《平改补偿协议书》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。2009年9月21日原被告双方签订的《平改补充协议》。该两份协议中都明确说明置换楼房总面积不少于原告266平米，而实际测量面积为268.89平米，已大于原告置换楼房总面积数额。原告的楼基地往东延长1.65米土地占用了公用道路，影响该小区整体规划，给该小区居民交通带来不便，损害了小区的公共利益，这1.65米并且是集体土地。因而原被告双方所签《平改补充协议》中涉及向东延长1.65米的部分为无效条款。原告诉请该1.65米楼基地相关损失的请求本院不予支持。原告诉请被告滦县军营村民委员会按协议要求和相关法律规定，为原告提供经规划局批准的该楼房的施工图及技术放线交接。因在原、被告双方签订的《平改补偿协议书》和《平改补充协议》中没有该约定事项，故对原告的该诉请，本院不予支持。原告诉请被告因工期推迟以及周围施工环境的变化赔偿原告因物价工费等上涨所造成的损失。因不是被告造成的，而在于原告本身就没有施工，故对原告的该诉求，本院不予支持。原告诉请被告滦县军营村民委员会赔偿自2009年9月30日起到被告全面履行影响原告盖房施工的约定义务和法律义务为止的顺延房租费每月667元。但从原、被告双方签订的《平改补偿协议书》和《平改补充协议》的内容来看，被告滦县军营村民委员会对原告郑炳玉补偿的房租费共8000元，协议中没有房租顺延的约定，应视为一次性给付，故对原告的该诉请，本院不予支��。因被告滦县军营村民委员会履行了该协议的相关义务，不存在违约行为，故对被告唐山金城房地产开发有限公司应免除承担担保责任的主张，本院予以采纳。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第﹤四﹥项、第五十八条、第六十条，根据《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条之规定判决如下：驳回原告郑炳玉的诉讼请求。案件受理费6379元，鉴定费39000元，合计45379元，由原告郑炳玉负担，在判决书生效后五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　薛　荣审　判　员　　尹文蕊代理审判员　　张　新二〇一三年十月十一日书　记　员　　贾馥玮关注公众号“”