（2013）淮小民初字第0914号
裁判日期: 2013-10-11
公开日期: 2014-01-23
案件名称
淮安市淮阴区清江变压器有限公司与江苏闽淮投资有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
淮安市淮阴区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安市淮阴清江变压器有限公司,江苏闽淮投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》：第二十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2013）淮小民初字第0914号原告淮安市淮阴清江变压器有限公司，住所地淮安市淮阴工业园区珠江路106号。法定代表人颜永康，该公司董事长。委托代理人徐某某，该公司经理。委托代理人邵某被告江苏闽淮投资有限公司，住所地淮安经济开发区深圳路11号三楼。法定代表人刘小强，该公司总经理。委托代理人薛某原告淮安市淮阴清江变压器有限公司（以下简称清江变压器公司）诉被告江苏闽淮投资有限公司（以下简称闵淮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月10日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告清江变压器公司的委托代理人徐某某、邵某，被告闵淮公司的委托代理人薛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清江变压器公司诉称：2012年12月26日，原、被告订立了《厂房租赁合同》，原告出租10800平方米的厂房给被告使用，每平米月租金6.5元，半年租金计421200元。原告另出租办公楼给被告年租金为2万元，因此半年租金合计431200元。因被告违约，请求根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条的规定，判决被告支付原告租金431200元，并负担诉讼费。原告举证如下：1、原、被告订立的《厂房租赁合同》一份；2、2013年1月4日，被告和淮安东方电器设备成套安装有限公司（乙方）签订《正式用电安装工程合同书》，原告提交该公司的《情况说明》，情况说明称本公司和闵淮公司订立安装合同后，多次和闵淮公司林总联系，林总总是回应正在办理，再打电话对方不再接电话直至联系不上为止，因闵淮公司违约造成用电安装合同被迫中止，本公司保留追究闵淮公司损失的权利；3、原告腾空厂房照片若干，2013年9月1日原告与淮安市淮阴区天忍酒类经营部订立房屋租赁合同，证明厂房在2013年9月之前一直闲置。4、江苏省淮安高新技术产业开发区管理委员会国土规划建设局于2013年9月24日出具的证明，证明称出租的厂房符合规划部门的审批，请抓紧办理房屋产权手续。被告质证认为，对原告提交的合同无异议，照片只证明现状，国土规划部门出具证明能够证实原告房屋没有产权证，且原告也未提交消防许可证。被告闵淮公司辩称：双方订立房屋租赁合同属实。被告拟做前期的准备工作，于2013年1月5日要求进场未果后，被告即提出解除合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求，同时原告是违约方，故被告反诉要求原告赔偿损失。被告举证：为履行双方的租赁合同，被告委托制作的《闽淮变压器厂厂房改造平面图》、被告租赁淮阴区银河湾房屋供专家使用的《租房合同》以及支付的房屋租金的收据等（租房合同时间2012年12月16日），证人林某证明为履行双方合同在银河湾租赁房屋供日本专家使用，证人赛某证明2012年12月27日及2013年1月5日带人整理所租赁的厂房经原告厂区时受阻。对被告的举证，原告质证认为，平面图及《租房合同》只表明被告为租赁厂房做准备工作，证人证明进入厂区受阻，因其进入厂区未通知原告。经审理查明，2012年12月26日，原告清江变压器公司（甲方）与被告闵淮公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》。合同主要条款：一、甲方出租给乙方的厂房位于淮阴区开发区珠江路106号公司院内，厂房面积经过测量为10800平方米，并包括办公楼3层的5间办公室；二、租期暂定5年，从2013年1月1日起至2017年12月31日止；三、租金，厂房租金每月每平方米6.5元计算（不含税），乙方应于签订合同后10日内支付2013年上半年租金，下半年租金于2013年6月30日支付，依此类推，同时约定办公用房租金2万元／年，于每年1月1日前付清。在第三条第3项双方约定“甲方考虑到乙方要进行生产的前期准备工作，空地坪的混凝土浇筑（需要铲除甲方原种植的树木等绿化），因此同意乙方房租支付从2013年3月1日开始计算；四、其他费用第6项约定“乙方所需动力电源（变压器及安装），费用由乙方自理、由甲方施工，造价由甲方报价，乙方通过市场询价后确定”；五、双方在合同第七条约定“双方不得违约，如有一方违约，需赔偿对方直接经济损失，并支付所造成损失的30%违约金”。原、被告订立合同之后，原告对厂房的电气设备等财物进行了整理并腾空之后，要求被告履行合同未果，原告出租厂房一直闲置至2013年9月1日。另查，被告（甲方）于2013年1月4日，与原告所设立的淮安东方电器设备成套安装有限公司（乙方、以下简称变压器安装公司）签订《正式用电安装工程合同书》，合同约定甲方将10KV美变配电工程委托给乙方实施。承包方式为包工不包料，材料由乙方配合甲方选购，工期18个月，签订合同时付款肆万元，剩余工程款待工程结束后付清。被告闵淮公司未履行合同。再查，原告于2013年10月8日庭审中提出反诉要求，原告认为该被告的反诉不符合规定，法院不应准许。上述事实，由原、被告的陈述以及双方订立的《厂房租赁合同》、《正式用电安装工程合同书》、本院勘验现场的照片等在案予以证实，本院依法予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告订立的《厂房租赁合同》，不违法法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按合同的约定履行义务。原告已清理、腾空厂房，履行了房屋出租方的义务；被告作为承租方未履行接收房屋、支付租金的义务，双方的合同约定合同订立10日内支付厂房租金当年1月1日前支付办公用房租金，被告未履行支付义务。被告亦未履行与淮安东方电器设备成套安装有限公司的安装合同，故被告属消极、怠于履行合同，导致该合同不能履行的责任在被告方，被告理应承担违约责任。被告辩称因原告拒绝被告的人员进入厂区，故被告已解除合同，该辩称不能成立。理由是原告的厂房一直处于闲置状态，并无拒绝履行合同的必要，门卫对进场人员实施必要的管理并无不当。另外，合同的解除应当通知对方当事人，被告并未因门卫的管理通知原告解除房屋租赁合同，故被告辩称双方已解除租赁合同与事实不符。被告另辩称原告出租的房屋未取得产权证及消防验收证明，本院认为，国土部门明确原告出租的房屋符合规划要求，原告出租的房屋也非法律规定必须经消防验收的房屋，故被告该两项辩称，本院亦不予采纳。被告还举证因履行双方的合同，已租赁了银河湾的房屋，本院认为，被告租赁银河湾的房屋的时间是2012年12月16日，此时双方尚未订立厂房租赁合同，故该合同与原、被告的合同并无必然的因果联系。因被告不履行房屋租赁合同，致使原告出租的房屋一直闲置，由此给原告造成租金损失。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条规定：因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但是最长不得超过六个月。本院认为，被告从2013年2月5日不再履行租赁合同事项后，原告可采取适当措施减少损失的扩大。综上，本院酌定由被告赔偿原告厂房租金3个月210600元（3月＊6.5元／平方米＊10800平方米）并赔偿原告办公用房的半年租金10000元。被告在庭审中提出反诉未提交反诉状，且未在法律规定是时间内提出，本案不予审理。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、江苏省高级人民法院《关于审理城镇法务租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告闵淮公司于本判决生效后十日内赔偿原告清江变压器公司房屋租金损失220600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7768元，由原告负担3500元，被告闵淮公司负担4268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：341201040002554）。审 判 长 朱振华审 判 员 刘明辉人民陪审员 吴国民二〇一三年十月十一日书 记 员 杨 敏 关注公众号“”