（2013）南民初（一）字第1238号
裁判日期: 2013-10-11
公开日期: 2014-11-07
案件名称
原告广西福来物业服务有限责任公司诉被告李明辉物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
柳州市柳南区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西福来物业服务有限责任公司,李明辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据���若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初（一）字第1238号原告广西福来物业服务有限责任公司，住所地：柳州市白沙路3号之一金瑞国际8层8-10、11、12号。法定代表人莫太贵，总经理。委托代理人杨东戈，广西金中大律师事务所柳州分所律师（特别授权）。委托代理人张莹莹，广西金中大律师事务所柳州分所律师（一般授权）。被告李明辉，男，汉族��原告广西福来物业服务有限责任公司（以下简称福来公司）诉被告李明辉物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月16日受理后，依法适用简易程序由柳州市柳南区人民法院代理审判员刘娟独任审理，于2013年9月3日公开开庭进行了审理，代书记员韦燕丹担任法庭记录。原告福来公司的委托代理人杨东戈及被告李明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福来公司诉称，原被告为物业管理服务合同的双方当事人。2010年3月31日原被告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：“乙方房屋坐落位置：柳州市飞鹅路188号飞龙新城小区10栋1单元701号房；建筑面积：95.3平方米”“物业管理服务费用收费标准：1、高层住宅（不含电梯运行电费及二次加压电费）按建筑面积暂定每平方米1.20元／月的标准收取；2、公寓（不含电梯运行电费及二次加压电费）按建筑面积暂定每平方米1.80元／月的标准收取；3、电梯运行费、二次加压电费由收益人按实际发生金额分摊；4、公共水电费、公共设施设备中修及大修由业主（物业使用人）按实际产生金额分摊”“每次交纳物业管理费的时间：每月10日前”“乙方违反协议，不按本协议约定的的收费标准和时间交纳管理费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金”。被告一直享受着物业管理服务，但自2010年4月起，被告一直不履行缴纳物业管理服务费、滞纳金、公摊费用的义务。截至2013年3月，被告尚欠被告物业管理服务费人民币3173.5元、滞纳金人民币2535.47元、垃圾费人民币175.5元、公摊电费人民币105元、电梯维护费人民币47元、电梯运行费人民币393.5元，共计人民币6429.97元。虽经多次催收，被告仍无故推诿拒不支付至今。综上所述，原告认为：被告一直享受着有原告提���的物业管理服务，理应及时支付物业管理服务费和公摊费用，而被告拒不支付上述费用是没有法律依据的。被告的行为违反了《合同法》的有关规定和双方的约定，被告除归还借款支付物业管理服务费和公摊费用外，还应依约支付滞纳金。为此，为维护原告的合法权益，根据《民法通则》和《合同法》的相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、依法判令被告向原告支付物业管理服务费人民币3173.5元、滞纳金人民币2535.47元、垃圾费人民币175.5元、公摊电费人民币105元、电梯维护费人民币47元、电梯运行费人民币393.5元，共计人民币6429.97元。2、被告承担本案诉讼费用。被告李明辉辩称，我交纳了一部分物业费，因为原告提供的服务不好，所以我们不愿意交钱。原告福来公司在举证期限内向本院提交如下证据：1、临时管理规约复印件一份（经与原��核对一致），证明被告有义务缴纳这些费用。2、前期物业管理服务协议二次装修管理协议书复印件一份（经与原件核对一致），证明合同约定被告每次交物业管理费时间为9月10日前，如没有按时交纳，并要求对方立即补交。原告当庭提交：催费照片原件三张，证明原告向被告书面催交过物业费；柳州市物业服务等级标准和收费标准费备案表复印件一份，证明原告的收费标准是根据柳州市物价局规定的，并没有乱收费；柳州市物价局柳价费（2013）8号关于调整我市生活垃圾处理费的通知原件一份，证明垃圾费的收取依据；2011年5月6日城市生活垃圾代清代运垃圾处理协议书复印件一份（经与原件核对一致）、2012年2月26日城市生活垃圾代清代运垃圾处理协议书复印件一份（经与原件核对一致）；柳州市柳南区环境卫生管理所出具的委托书复印件一份（经与原件核对一致��，证明原告是受该所的委托收取业主垃圾费；2011年4月-2012年12月10栋1单元、10栋2单元的住户电梯运行费一份（复印件经与原件核对一致），证明实际产生的电梯费数额；高层住宅（公寓）收费标准原件一份，证明原告的收费标准。被告李明辉为其辩称当庭提交2010年4月至2010年6月物业服务费发票复印件一份（经与原件核对一致），证明已交纳过物业费。经庭审质证，被告对原告提交的证据1-2的真实性有异议，认为系在被欺骗的情况下签订合同，对原告当庭提交的照片的真实性不予认可，对柳州市物业服务等级标准和收费标准费备案表认为系备案表而不是审批表，对柳州市物价局柳价费（2013）8号通知、2011年5月6日及2012年2月26日城市生活垃圾代清代运垃圾处理协议书、委托书、住户电梯运行费的真实性均无异议，对高层住宅（公寓）收费标准认为原告的服务未达到���标准。原告对被告提交的证据的真实性没有异议，但不认可被告的证明目的。本院认为，原被告对原告当庭提交的柳州市物价局柳价费（2013）8号通知、2011年5月6日及2012年2月26日城市生活垃圾代清代运垃圾处理协议书、委托书、住户电梯运行费均无异议，本院对上述证据予以采纳。原告提交的证据1、2及当庭提交的柳州市物业服务等级标准和收费标准费备案表、高层住宅（公寓）收费标准来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采纳。原告当庭提交的催费照片，本院采纳原告曾向被告催收过物业费的事实。被告提交的物业服务费发票与本案没有关联性，本院不予采纳。综合全案证据，本院确认如下法律事实：2010年3月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定被告将其位于柳州市飞鹅路188号“飞龙新城”小区10栋1单元7-1号房屋（建筑面积：95.3㎡）交由原告福来公司提供物业服务，其中约定：高层住宅按建筑面积每平方米1.2元的标准收取物业管理服务费用，于每月10日前交纳该费用；电梯运行电费、二次加压电费由收益人按实际发生金额分摊；公共水电费、公共设施设备中修及大修由业主（物业使用人）按实际产生金额分摊。该协议第八条第三款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。2010年3月30日，原告将其物业服务的等级标准和收费标准在柳州市建委及物价局进行备案，其中每月物业服务费收费标准为1.2元，该费用包含电梯升降系统、公共照明系统等项目的收费。庭审中，原告提交对被告欠交2010年7月至2011年12月物业费的催费照片，该照片的拍摄时间为2013年3月19日。被告自认原���曾于2013年3月与其协商交纳物业费的事宜。原告主张被告应支付2010年9月至2012年12月的物业费3173.5元、2010年12月至2012年12月的垃圾费175.5元、2011年1月至2012年12月的公摊电费105元、2011年1月至2012年12月的电梯维护费47元、2010年9月至2012年12月的电梯运行费393.5元、2011年1月1日至2012年12月31日的滞纳金2535.47元。被告对垃圾费的欠费时间及金额没有异议，主张物业费的收费标准过高、对公摊电费、电梯维护费、电梯运行费的计算标准有异议，不认可原告主张的滞纳金。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交��或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”依据上述规定，原告请求被告支付所欠物业费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付2010年9月至2012年12月物业服务费的主张。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告与柳州飞龙房地产有限责任公司公司于2010年3月31日签订《柳州飞龙新城前期物业管理服务协议》，系双方当事人意思一致的结果，其合同内容未违反我国相关法律法规，上述合同有效。因书面催交是物业服务企业诉请业主缴纳物业服务费的法定前置条件。原告作为物业服务费的收取方，应当提供证据证明其已经向业主书面催交物业服务费，本案原告虽提供了律师函照片，但该照片并未显示被告住房的房号，虽然照片下侧有拍摄时间，但该照片系原告自行拍摄，照片下侧时间是否真实反映张贴时间处于原告控制范围内，故本案中不能确认该照片与被告的关联性以及张贴律师函的具体时间。对于催费的事实，被告自认原告曾于2013年3月和其协商过物业费的事宜，虽然双方均未能举证当时协商物业费的时间范围，而原告提交的照片显示的催费时间仅为2010年7月至2011年12月，但根据日常生活经验法则，本案原告诉请物业费的计算截止时间2012年12月不可能不在2013年3月的物业费协商范围内，故本院有理由相信原告已就诉状所述的时间履行书面催收物业服务费的义务，被告应当向原告支付上述期间的物业管理费。关于上述物业管理费具体数额，根据本院相关生效判决确定的事实，原告所提供物业服务的���区确实存在车辆停放管理不到位的情形，本院酌定扣减10%原告收取的物业管理费。按照合同第七条第3点约定的建筑面积每月每平方米1.2元的标准，在此基础上扣减10%，并结合原、被告双方庭审中认可被告房屋建筑面积为95.3㎡的事实，计算被告应当向原告支付的2010年9月至2012年12月物业服务费用2881.9元（95.3㎡×1.08元／月／㎡×28个月）。被告虽辩称原告所提供物业服务未达到相关物业服务等级标准，不应按照1.2元／月／㎡的标准收费，但因物业服务等级标准系由政府行政主管部门进行核定，在政府行政主管部门未对本案前期物业服务合同约定的物业服务收费标准进行更改的情况下，应当在前期物业服务合同的约定的基础上综合考虑原告是否存在物业服务问题确定物业服务费用。关于原告要求被告支付2010年12月至2012年12月的垃圾费175.5元的主张，被告对上述欠费期间���欠费金额予以认可，因原、被告双方未约定上述费用的交付期限，则原告有权随时要求被告支付上述期间的垃圾费，故本院对原告的该主张予以支持。关于原告要求被告支付公摊电费的主张，根据原告提交的《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》中载明的事项，公摊电费系属公共照明系统的日常运行费用，已经包含在物业服务费用之内，原告不应另行收取该费用，且原告在本案中亦未举证证明上述费用的实际发生情况，故本院对原告的该项主张不予支持。关于原告要求被告支付电梯维护费的主张，原告未能证明其实际支付了电梯维护费，被告对原告的主张也不予认可，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付电梯电费的主张，根据原告提交的《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》中载明的事项，该费用系属电梯升降系统��日常运行费用，已经包含在物业服务费用之内，原告不应另行收取该费用，且原告未提供证据证明实际用电量及交纳的费用，则本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告要求被告按照每天千分之三的标准支付欠缴物业费的滞纳金的主张，原告要求滞纳金的计算起止时间是从2011年1月1日至2012年12月31日，原被告签订的《前期物业管理服务协议》第八条第三款约定从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，因原告未能提供证据证明具体催收的时间，而根据本案现有证据，仅能确定原告于2013年3月向被告催收过物业费，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李明辉向原告广西福来物业服务有限责任公司支付2010年9月至2012年12月物业服务费2881.9元及2010年12月至2012年12月的垃圾费175.5元，合计3057.4元。二、驳回原告广西福来物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告广西福来物业服务有限责任公司负担14元，被告李明辉负担11元并迳付原告广西福来物业服务有限责任公司。上述债务，义务人应当于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州��中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；帐号：20-118701040004709；开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交且不交也不提起缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 娟二〇一三年十月十一日代书 记员 韦燕丹附法律依据：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：