（2013）房民初字第07741号
裁判日期: 2013-10-11
公开日期: 2014-06-13
案件名称
北京永隆国际酒店物业管理有限公司与何文军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京永隆国际酒店物业管理有限公司,何文军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2013）房民初字第07741号原告北京永隆国际酒店物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇昊天北大街48号。组织机构代码：74935205-9。法定代表人马晔，董事长。委托代理人向勉，男，1970年4月18日出生，汉族，该单位副总经理，住该单位宿舍。委托代理人李子光，北京市智远律师事务所律师。被告何文军，男，1968年5月25日出生。原告北京永隆国际酒店物业管理有限公司（以下简称永隆公司）诉被告何文军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵鹏杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告永隆公司委托代理人李子光、被告何文军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永隆公司诉称，被告与北京日兴房地产发展有限公司（以下简称开发商）签订了北京市商品房预售合同，被告购买了位于房山区长阳镇加州水郡东区×号房屋（房屋建筑面积为301.75平方米），成为加州水郡小区的业主。在被告与开发商签订的商品房预售合同中，约定了前期物业服务公司为原告，并约定物业费收费标准为2.88元／月／平方米，逾期交纳物业管理企业可按每日应交纳费用的3‰加收滞纳金。被告交纳了入住后至2011年7月1日的物业服务费。现被告以各种理由拒绝交纳2011年7月1日至2013年12月31日的物业服务费，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告给付原告2011年7月1日至2013年12月31日的物业服务费26071.20元，并给付滞纳金22447.3元，共计48518.5元。被告何文军辩称：第一，我的房屋存在漏水问题。2011年7月18、19日一场大雨后地下室从有线电视穿孔线进水，物业拒绝维修。这是院里的井里积水造成的。7.21又一次进水，物业到现在没有给修过。第二，我们签订的买房合同中有物业服务的合同，合同中有约束原告的条款。委托管理服务期限第一期是五年，第二次是三年，2007年至2010年，原告服务期满。第三，原告负责公共设施的维护管理，井是原告服务维护的，原告不履行自己的义务。第四，物业管理条例中有每半年向全体业主公示物业管理费收支，到现在没有公示过。第五，原告把小区的公共用地转变用途，业主的公共设施的安全，走路离河边几十公分，原告违反了物业管理条例。现在小区的小公园里又开始建房，没有业主的签字。第六，物业收费不合理，尤其是通下水的费用，高于社会上的收费。通下水200元至300元。第七，根据违约条款第25条，原告应当承担责任。第八，京良路到我们围墙的距离改变了，噪声扰民。因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告何文军是北京市房山区长阳镇加州水郡东区105号的业主，其房屋建筑面积为301.75平方米。2009年4月18日，何文军与开发商签订《商品房现房买卖合同》，购买了上述房屋，在该合同中第二十一条约定了“前期物业服务（未成立业主委员会）”事项，该条载明如下内容：（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为北京永隆国际酒店物业管理有限公司；（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.88元／月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。地上停车管理费另行协商，地下停车管理费另行协商；（三）物业服务企业按照半年收取物业服务费，买受人应当分别在每年的6月30日前和12月31日前缴费；（四）物业服务内容（前期物业服务内容、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务内容和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。上述《商品房现房买卖合同》之“附件七物业服务”包含如下内容：一、前期物业服务合同；二、业主临时管理规约。在“前期物业服务合同”中，开发商（委托方，甲方）与原告（受托方，乙方）约定相关内容如下：第四条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。第五条共用设施、设备的维护、养护、运行和管理。第六条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。第七条共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。第十三条对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止等措施；第三章委托管理服务期限，第十四条委托管理期限暂定一期为五年，自2005年10月1日起至2010年9月30日止；二期为三年，自2007年10月1日起至2010年9月30日止。合同到期或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；第四章双方权利义务，第十六条乙方权利义务，8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；第五章物业管理服务质量，第十七条乙方须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观；2、设备运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护；4、公共环境；5、绿化；6、交通秩序；7、公共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到85%；第六章物业管理服务费用，第十八条物业管理费，1、本住宅物业的管理费，联排别墅按2.88元／月／建筑面积交纳；花园洋房首层住户按2.88／月／建筑面积，首层以上住户按2.98／月／建筑面积交纳；菱形公寓首层住户按1.88／月／建筑面积，首层以上住户按1.98／月／建筑面积交纳。2、本物业管理费每半年交纳一次，每次交纳费用的时间为每年7月1日和1月1日前。5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的万分之十交纳滞纳金；第二十条乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定；第七章违约责任，第二十五条因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并做善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。被告购买上述房屋之后，按照约定交纳物业费至2011年6月30日止，后被告以原告物业服务不达标为由拒绝给付后期物业费至今。现原告诉至本院。上述事实，有双方当事人的陈述、商品房现房买卖合同及附件七等证据证实。上述证据经庭审核实可以作为认定事实的依据。本院认为：依据国务院公布的《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第一条的规定，在业主大会未选定物业服务企业之前，建设单位有权代表业主选聘物业服务企业，且所签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。本案中，被告与开发商签订商品房现房买卖合同，约定由原告为被告小区提供物业服务，被告亦与开发商签订有前期物业服务合同，故在原告与被告之间形成物业服务合同关系。在原告与开发商签订的前期物业服务合同期限届满后，由于被告小区没有召开业主大会和成立业主委员会，没有重新选聘物业服务企业，而该小区仍由原告提供物业服务，因此，原告与被告之间事实上仍然存在物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系应当参照前述商品房现房买卖合同和前期物业服务合同确定。原告要求被告按照相应约定给付物业费，本院予以支持。被告以合同到期为由不给付物业费的辩解意见，本院不予采纳。现原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为小区的业主理应按照约定给付相应数额的物业服务费。因合同约定，被告应当给付物业费的期限是每年的6月30日前和12月31日前，故原告要求被告给付2013年7月1日至2013年12月31日的物业费，违反双方的约定，故本院难以支持。因被告非无故拒交物业费，故原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。另外，被告之辩解意见，虽有需要原告进行整改之处，但并不构成原告对主合同义务的根本违反，且未对被告造成实质性损害，故被告拒不给付物业费的理由并不充足，本院不予采纳。被告应当通过正当途径合理表达诉求，现被告拒绝交纳物业费和相关费用并不利于问题的解决，反而会对小区整体利益造成损害。另外，原告也应当积极听取业主的意见，加强服务意识，对业主反映的情况应当予以排查，对属于自身存在的问题应及时采取补救措施予以消除，并向业主反馈，对不属于自身问题应及时向业主作出答复，并积极协助业主解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告何文军于本判决书生效之日起十日内给付原告北京永隆国际酒店物业管理有限公司自二〇一一年七月一日至二〇一三年六月三十日止的物业费二万零八百五十六元九角六分。二、驳回原告北京永隆国际酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百零七元，由原告北京永隆国际酒店物业管理有限公司负担二百九十元（已交纳），由被告何文军负担二百一十七元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 赵鹏杰二〇一三年十月十一日书 记 员 于 淼 来源：