（2012）文经民一初字第351号

裁判日期: 2013-10-11

公开日期: 2014-07-01

案件名称

陶泽荣与山东盛基投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

威海市文登区人民法院

所属地区

威海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陶泽荣,山东盛基投资有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十一条，第一百五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

山东省文登市人民法院民事判决书（2012）文经民一初字第351号原告陶泽荣，女，汉族，城镇居民。委托代理人邵术强，男，汉族，城镇居民。委托代理人刘新江，男，汉族，城镇居民。被告山东盛基投资有限责任公司。法定代表人��峰文，董事长。委托代理人刘守涛，该公司员工。委托代理人于大卫，山东德平律师事务所律师。陶泽荣与山东盛基投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月24日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶泽荣之委托代理人邵术强、刘新江、被告山东盛基投资有限责任公司之委托代理人刘守涛、于大卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶泽荣诉称：2006年11月12日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的文登樱花时尚小区某室及车库某号，价款共计249749元。此后，原告对购买房屋进行了装修后入住。但因该房屋存在质量问题，被告数次维修均无法彻底解决，现无法居住。原被告双方于2012年5月18日经协商达成协议，被告同意退房，但对退房价格、原告的损失，双方均同意由法院判决。请求判令解除原被告之间��商品房买卖合同；并判令被告按现行市场价格退还购房款；判令被告赔偿因房屋质量问题给原告造成的经济损失：房屋、车库装修费12万元，交通费5000元、通讯费1000元、误工费2万元，多次搬家费3000元，家电、衣物、行李等损失5000元，宽带使用费800元，办理房屋过户手续交易费5142元，房屋租金12000元，判令被告向原告支付因房屋质量造成原告及家人身体疾病医疗费3万元，因房屋维修事宜给原告造成的精神损失费10万元。本案的代理费5000元要求由被告承担。被告山东盛基投资有限责任公司辩称：2006年11月12日双方签订房屋买卖合同，原告购买涉案房屋及诉称价款属实。涉案房屋目前经过竣工验收且原告办理了产权证书。在原告使用期间，房屋近外墙部分有渗水及发霉现象，被告组织维修过，且双方于2012年5月18日形成了协议，同意按现行的市场价格解除合同退房，��应当抵除原告占有使用房屋期间的费用，故原告的诉请需要评估。装修费用应当以现状为准，对残值进行评估，对于其他的交通费、误工费等原告应当提供有效证据证实。且本案起诉时被告已先期支付原告6个月（每月1000元）的房租。对医疗费原告应当提供充分的证据证实。代理费被告认为不属于民事诉讼法规定的必须发生的费用之一，且双方协议书没有约定，该费用不应由被告承担。宽带费不同意赔偿，因为被告认为房屋买卖合同解除不代表宽带不能使用，原告可以将其移到其他地方使用。经审理查明：2006年11月12日原、被告签订商品房买卖合同两份，原告购买被告开发的文登樱花时尚小区某室及车库某号（70000元），价款共计249749元。原告于签订合同当日向被告全额支付了购房款179749元和车库款70000元。原被告所签订的主房屋商品房买卖合同的补充协议约定：商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定以产权登记建筑面积为准，按照1652.52元／平方米的价格进行多退少补。根据该约定2008年10月27日因主房原约定面积为103.98平方米，实际测绘面积为102.49平方米，被告退给原告购房款2462元。因原告所购买的车库原约定面积为24.95平方米，实际测绘面积为24.94平方米，2008年10月27日被告退给原告车库购房款28元。接收房屋后，原告对其所购买的房屋进行了装修后入住，但因该房屋质量存在问题，被告数次维修无法彻底解决，导致原告无法在涉诉房屋内居住。原被告双方于2012年5月18日经协商达成协议：一、被告为原告提供住房，或被告将租房费用支付原告，由原告自己租房（租房费用为1000元／月）。二、原告租房期间为2012年4月10日至2012年10月10日，如原告自行租房，被告于7日内一次性支付原告租房费用6000元，原告收到房租后7日内启动退房程序（原告提起诉讼立案两日内，被告代原告交纳一审诉讼费及其他相关诉讼费用）。三、原告向文登市人民法院提起诉讼退房，诉讼费及其他相关诉讼费用的最终承担方由法院的判决书或调解书确定；原告主张的退房价格、补偿费及其他诉讼请求，由文登市人民法院的判决书或者调解书确定。庭审中，原告向本院提交了以下证据：一、原被告签订的房屋买卖合同两份，证实原被告之间存在房屋及车库买卖合同的事实；二、房屋所有权证两份，证实原告所购买的涉诉房屋已确权；三、契税完税证二份，证实原告办理所有权证所花销的费用情况；四、宽带费发票一份证实原告于2011年12月16日交纳了宽带使用费800元；五、2008年2月24日被告物业公司收取的办理房屋交接费的收据一份，证实原告交纳费用情况；六、购买衣物的单据二份��购买家用电器的发票二份及被告单位姓边的工作人员录音资料一份，证实原告因房屋质量问题造成的衣物及家电损失情况；七、原告房屋照片一组，证实原告房屋现状；八、交通费单据二张，证实原告从老家吉林回文登的单程交通费为393元；九、证人王某、张某、陈某出庭作证的证人证言。证人王某证实原告购买的房屋有质量问题，每年都看到物业多次给原告维修房屋，维修房屋时原告就搬到其他地方居住；证人张某证实原告的房屋存在严重质量问题，漏雨、潮湿，从2009年开始每年至少维修两三次；证人陈某证实原告的房屋潮湿年年维修，有严重的质量问题。十、文登市三病医院门诊病案及收款收据各一份，证实原告患病事实及花销医疗费情况；十一、协议书一份，证实原被告就诉争房屋质量问题达成一致意见。经质证，被告对证据一、二、三、四、五、七、八��九、十、十一的真实性均无异议。对证据六中购买衣服的两张单据，被告认为因没有盖印或其他特征表明与本案的关联性，真实性不予认可，对于购买家电的发票真实性没有异议，但无法证实因本案房屋质量问题造成该财产损失。本案审理过程中，原告申请对涉诉房屋及车库的市场价格及装修费用进行鉴定，经本院委托威海弘理资产评估有限公司对以上事项进行了鉴定，鉴定意见为：委托评估资产的评估价值为38.32万元（取整，其中装修部分4.28万元，房屋部分34.04万元）。大写：叁拾捌万叁仟贰佰壹拾捌元陆角柒分。原告为申请鉴定，花销鉴定费7500元。经质证，原被告双方对其真实性均无异议。但被告认为该鉴定意见所评估的价格过高。庭审中，原告主张其购买被告的主房屋包括面积为6.6平方米的附房一个，该附房每平方米价格为1200元，总价款为7920元，要求��告返还该附房购房款7920元。为证实该主张，原告向本院提供了房屋买卖合同附加4补充协议一份，该协议第九条内容如下：商品房交付后，如产权登记面积与合同约定建筑面积发生差异，双方约定以产权登记建筑面积为准，按照1652.52元／平方米的价格进行多退少补；第十条内容为：附房一个。该补充协议下方注明：合同补充协议原面积103.98㎡，实际测绘面积102.49㎡，面积差为-1.49㎡，根据多退少补的原则，退贰仟肆佰陆拾贰元整。根据以上约定，原告应当交付给被告的主房屋价款为169367元（1652.52元／平方米×102.49平方米），而原告在签订房屋买卖合同时交付的房屋价款为179749元，扣除退款2462元，原告实际交付的购房款为177287元，比合同附件约定的购房价款多7920元（177287元-169367元）。本案审理过程中，原告申请对原告及其家人身体疱湿患病与居住情况是否有关联��行鉴定，经本院委托威海鉴正司法鉴定所对以上事项进行了鉴定，鉴定意见为：原告陶泽荣及其家人身体疱湿患病（皮肤病）与其居住环境（个体环境）及精神因素之间不排除存在其关联性。原告为申请该鉴定花销鉴定费2500元。原告主张的因本案涉诉房屋质量问题造成的通讯费损失1000元、误工费损失20000元，搬家费损失3000元，家电、衣物、行李等损失5000元，均未提供证据证实。庭审中，原告承认被告已先期向其支付租房费6000元。以上事实有双方当事人陈述、房屋买卖合同、房屋所有权证、契税完税证、发票、收款收据、照片、交通费单据、证人证言、门诊病案医疗费收据、协议书等证据在案为凭。本院认为：《中华人民共和国合同法》规定“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”本案中��被告作为房地产开发商应当按照合同约定向买受人即原告履行房屋交付义务，其交付的房屋应当符合质量要求。现因被告交付给原告的房屋存在质量问题，双方自愿解除房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，本院予以准许。因被告出售给原告的房屋存在质量问题，双方解除房屋买卖合同，被告应当向原告返还购房款，并赔偿原告因解除合同所遭受的损失，该损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。关于原告所主张的附房，被告虽辩称不存在，但根据原被告双方所签订的房屋买卖合同附件可以认定，原告所缴纳的购房款确实超出了双方合同约定的主房屋购房款数额，超出的数额为7920元，与原告所主张的附房价款相吻合，且该合同附件明确载明含有“附房一个”，本院认定原告所主张的其花销7920元��买了面积为6平方米的附房的事实成立，该买卖合同应当同时解除，被告应当向原告返还该附房的购房价款。本案原告的损失包括以下内容：一、房屋增值损失101061元（房屋（不含附房）现价值340400元-签订合同时房屋（不含附房）价值239339（169367元＋70000元－28元）），二、房屋装修费用42800元，三、鉴定费用7500元，四、宽带使用费800元，五、办理房屋过户手续的交易费损失5142元。以上损失，均应当由被告赔偿。被告并应当按照双方协议约定，按照每月1000元的标准向原告支付租房费用。关于交通费损失，原告提供了证据证实从老家吉林回文登的单程交通费为393元，并提供证人证言证实原告自2009年开始每年至少维修两三次房屋，但原告具体往返了多少次无证据证实，本院结合证言酌情认定原告自2009年至起诉之日即2012年从老家吉林往返文登的次数为5次，其交通费损失数额认定为3930元（393元×2×5）。原告主张的因本案涉诉房屋质量问题造成的通讯费损失1000元、误工费损失20000元，搬家费损失3000元，家电、衣物、行李等损失5000元，均未提供证据证实，该部分损失本院不予认定，原告的该部分主张，证据不足，本院不予支持。原告主张因房屋质量造成原告及家人身体疾病花销医疗费3万元。关于原告及其家人身体泡湿患病与居住情况是否有关联，根据鉴定部门所作鉴定意见，无法认定原告及其家人身体疱湿患病与本案涉诉房屋有直接因果关系，原告所诉要求被告赔偿其医疗费损失3万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告未提供证据证实因房屋质量及维修事宜给原告造成重大精神损害，原告要求被告赔偿其精神损失费10万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。诉讼代理费不属于诉讼过程中必然产生的损失，原��要求被告赔偿其代理费损失5000元，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告陶泽荣与被告山东盛基投资有限责任公司于2006年11月12日所签订的购买文登樱花时尚小区某室及其附房的房屋买卖合同。解除原告陶泽荣与被告山东盛基投资有限责任公司于2006年11月12日所签订的购买文登樱花时尚生态住宅小区某号的房屋买卖合同。三、被告山东盛基投资有限责任公司于本判决生效后五日内返还原告陶泽荣已缴纳的购房款177287元（主房屋价款169367元＋附房价款7920元），车库款69972元（70000元-28元），合计247259元。四、被告山东盛基投资有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告陶泽荣房屋增值损失101061元、房屋装修损失42800元、鉴定费用7500元，合计151361元。五、被告山东盛基投资有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告陶泽荣交通费损失3930元、宽带使用费800元、办理房屋过户手续的交易费损失5142元，合计9872元。六、被告山东盛基投资有限责任公司于本判决生效后五日内按照每月1000元的标准赔偿原告自2012年10月11日至本判决确定的履行期限之日止的房租损失。七、驳回原告陶泽荣对被告山东盛基投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，由被告负担。医疗鉴定费2500元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按��方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审　判　长　　于　涛审　判　员　　丛荟如代理审判员　　颜秀松二〇一三年十月十一日书　记　员　　周　力