（2013）阳民一初字第972号

裁判日期: 2013-10-11

公开日期: 2014-12-15

案件名称

原告黄建祝与被告田阳县晟业房地产开发有限公司、被告田阳县恒茂开发投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

田阳县人民法院

所属地区

田阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄建祝,田阳县晟业房地产开发有限公司,田阳县恒茂开发投资有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百一十九条

全文

广西壮族自治区田阳县人民法院民事判决书（2013）阳民一初字第972号原告黄建祝，曾用名黄建足，广西田阳县人。委托代理人钟新强，广西桂海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人崔凤涛，广西桂海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告田阳县晟业房地产开发有限公司。住所地：田阳县。法定代表人温远强，公司执行董事。委托代理人邓汉宏，广西桂兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告田阳县恒茂开发投资有限公司。住所地：田阳县。法定代表人杨召宇，公司总裁。委托代理人刘仲甲，广西桂兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告黄建祝与被告田阳县晟业房地产开发有限公司（以下简称晟业公司）、被告田阳县恒茂开发投资有限公司（以下简称恒茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理后，依法由审判员罗少东适用简易程序，于2013年11月5日公开开庭进行了审理。书记员龚秀金担任法庭记录。原告黄建祝及其委托代理人崔凤涛、被告晟业公司的委托代理人邓汉宏、被告恒茂公司的委托代理人刘仲甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄建祝诉称，2009年4月21日，原告与被告晟业公司签订了《商品房买卖合同》，原告向被告晟业公司购买位于田阳县田州镇城东滨江小区第16幢1单元202号房。合同约定，商品房总价款116240元；付款方式：于2009年4月21日首付26240元，余款90000元于2009年5月10日前办妥银行按揭手续；交房期限为：被告于2009年9月30日前向原告交付商品房，逾期违约金每日万分之三（0.03%）；关于产权登记：商品房交付使用并通过规划验收后100个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，逾期违约金为已付房价款的0.2%。签订合同后，原告按约定交付了购房款116240元，但是，被告于2011年6月27日向原告交房，至今也没有办理房产证。逾期交房从2009年9月30日至2011年6月27日计637天，违约金为22213元（116240元×637天×0.03%）；逾期办理房产证违约金232元（116240元×0.2%）。被告不能按期交房和办理房产证的行为构成违约，应当承担违约责任，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令两被告共同向原告支付逾期交房违约金22213元和逾期办理房产证违约金232元；2、判令两被告在10日内将由其提供的房产登记资料报产权登记部门；3、由被告承担本案的诉讼费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》1份，证明原告与被告存在商品房预售合同关系，双方约定逾期交房和逾期办证违约金及计算方法；2、《收款收据》1份，证明原告按约定交纳首付款；3、银行对账单1份，证明原告按约定履行了交付购房余款的义务；4、原告和被告恒茂公司于2011年6月27日签订的《协议书》1份，证明原告入住房屋时间、办证期限、被告的违约事实；5、《滨江小区13#、16#限期交房协议书》，证明2010年10月14日，晟业公司把滨江小区的项目转给恒茂公司开发，恒茂公司应承担责任。被告晟业公司辩称，一、原告提出的逾期交房违约金已超过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。民法通则规定保护民事权利的诉讼时效为二年，而双方签订的合同约定交房期限为2009年9月30日，原告于2011年6月8日实际接收了合同约定的16号楼1单元202号房，但是，原告于2013年提起诉讼，距合同约定交房期限已超过三年零十个月时间。二、至今未能办理产权证的原因是原告既未自行向产权登记机关申请办理产权证，也未提交相关资料委托被告代为办证。从被告于2011年6月8日交房至政府于2011年10月20日《田阳县人民政府会议纪要》同意办证，仍未满100个工作日，因此，至今未能办理产权证的责任在于原告，而不是被告的责任，原告要求被告承担逾期办证的违约金，应予以驳回。被告晟业公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《房屋交接确认书》，证明原告于2011年6月8日接收16号楼一单元202号房。2、2011年6月8日《收据》，证明原告接收房屋后，交付了物业管理费。3、《田阳县人民政府会议纪要》，证明2011年10月20日政府已同意办理房产证。4、《滨江小区13#、16#楼领取房产证（或房产抵押证明）登记表》，证明多数业主已于2013年7月、8月领取房产证。5、《关于办理滨江小区13#、16#楼房产权证的通知》，证明2013年5月31日被告已在小区张贴办证通知，要求各业主配合提交办证相关资料。6、《催交〈房屋所有权证〉办证材料的通知》，证明因部分业主未交所需办证资料，被告分别于2013年8月6日、8日在右江日报第四版刊登催交通知。被告恒茂公司辩称，1、原告与被告晟业公司签订的《商品房买卖合同》，恒茂公司不是合同当事人，与晟业公司及原告没有权利义务关系。2、恒茂公司与原告于2011年6月27日签订的《协议书》，因晟业公司没有签章，协议第四条约定未盖章不生效，而且，过后晟业公司也没有追认。3、恒茂公司是依法设立的法人，对原告与晟业公司之间因商品房买卖合同引起的民事责任，恒茂公司没有法定的义务承担任何责任。综上所述，请求依法驳回原告对恒茂公司的起诉。被告恒茂公司为其辩解在举证期限内没有提供证据证实。双方当事人的争议焦点是：1、两被告是否存在违约行为？2、2011年6月27日被告恒茂公司与原告签订的《协议书》是否生效？3、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？4、违约方应否按合同约定支付违约金？经过开庭质证，各方当事人的质证意见如下：被告晟业公司对原告提供的证据认为，对证据1、2、3、5的真实性认可，证据2物业收据，说明原告于2011年6月8日接收房子，证据3银行对账单，原告存在逾期付款，证据5《滨江小区13#、16#限期交房协议书》实际上没有执行；对证据4不认可，该《协议书》是原告与恒茂公司签订的，事前没有晟业公司讨论通过，事后也没盖章或追认，不能约束晟业公司。被告恒茂公司对原告提供的证据认为，对证据1、2、3、4、5的真实性、关联性没有异议，其中1、2、3与恒茂公司无关；证据4，由于晟业公司没有按合同约定履行义务，购房户找到政府，政府指令恒茂公司进行协调，督促晟业公司在6月份交房，但是，晟业公司没有在协议书上盖章，也不追认，这份协议是根据政府的要求而签订的；证据5，在2010年这段时间，晟业公司没有办法继续进行开发，各住户集体上访，在这种情况下，为了减少购房户的损失和维护田阳的秩序稳定，县政府下令，由恒茂公司来接手晟业公司开发项目的扫尾工作，后来晟业公司恢复了开发的能力和活动，恒茂公司就没有接手晟业公司的这些项目的扫尾工作，协议没有实际履行。对被告晟业公司提供的证据认为，对证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性没有异议，对于会议纪要，恒茂公司是国有企业，接受县政府领导，在田阳县房地产开发项目出现的纠纷、疑难问题，县政府都指派恒茂公司进行协调，维护合同双方的利益和社会的稳定，但是恒茂公司不是开发商，也没有接手晟业公司的扫尾工程，相关的协议，恒茂公司都没有实际履行。原告对被告晟业公司提供的证据认为，对证据1、2、3的真实性没有异议，会议纪要证明了恒茂公司与本案有关系，还证明了原告确实多次向政府上访，要求交房和办证，所以诉讼时效没有超期；对证据4、原告不清楚其他住户的情况，对其真实情况无法判断；对证据5、6，小区确实贴了通知，原告本人也见过通知；原告本人没有见过右江日报的登报通知，关于办证的事情，法院在立案前，曾组织双方当事人到场调解，原告交税需要晟业公司出具购房发票，晟业公司没有交出发票，也不愿出具收据，没有能够办证的责任不在原告。本院结合双方的举证、质证，综合认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5及被告晟业公司提供的证据1、2、3、5、6，对查清案件事实有关联性，而且，双方当事人对其真实性并无异议，本院采纳上列证据作为查清案件事实的依据；被告晟业公司提供的证据4，其他住户领取相应的房产证，与本案没有关联性，本院不予认定作为查清案件事实的依据。综合全案证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2009年4月21日，被告晟业公司（出卖人）和原告黄建祝（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买出卖人位于田阳县田州镇城东滨江小区B块第16幢1单元202号房，该房建筑面积共72.65平方米，单价每平方米1600元，总价款116240元；付款方式，买受人于2009年4月21日前付清首期房款26240元，余款90000元于2009年5月10日前办妥银行按揭手续，逾期办理银行按揭手续的，则承担逾期付款的违约责任；交房期限，出卖人应当于2009年9月30日前向买受人交付商品房。逾期交房的违约责任，（1）、逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，（2）、逾期超过六十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出买人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；关于产权登记，商品房交付使用并通过规划验收后100个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，违约金为出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。在履行《商品房买卖合同》过程中，原告按约定支付首期房款26240元，并于2009年8月18日通过银行按揭贷款方式向被告晟业公司支付余款90000元，共计支付购房款116240元。由于被告晟业公司没有在合同约定的期限向滨江小区购房户交房，该小区的购房户向政府部门上访，因此，该小区的购房户代表（甲方）文勇军、黄美信、邓月红、翟子辉、卢威任和被告晟业公司（乙方）、被告恒茂公司（丙方）于2010年10月14日共同签订《滨江小区13#、16#限期交房协议书》，但是，该协议书约定丙方的权利义务实际没有履行。2011年6月8日，被告晟业公司向原告交房，同时，原告在《房屋交接确认书》上签字，该确认书的主要内容为：本人是滨江小区16（栋）1单元202号业主，经查验，本套房屋及设施完全符合《商品房买卖合同》的要求，本人确认自今日起接收本套房产；本人确认贵公司已经完全履行了双方于2009年4月21日签订的《商品房买卖合同》，自愿放弃合同各项条款向晟业公司及其他第三方主张权益的权利；晟业公司同意业主委托代办该房的房产证。原告提供的2011年6月27日《协议书》，甲方是被告晟业公司、乙方是被告恒茂公司、丙方是原告，但是，被告晟业公司没有在该协议书上签字，在本案的审理过程中，被告晟业公司明确表示不追认该协议书，该协议主要内容为：一、滨江小区16（栋）1单元202号房，丙方同意自今日起接收本套房；二、丙方自愿放弃与甲方于2009年4月21日签订的《商品房买卖合同》因甲方逾期交房给丙方所产生的各种违约金；三、在本协议生效两年内，甲乙双方有义务、有责任为丙方承担本套房的房产证办理……如甲乙双方不能在规定期限内为丙方办好房产证，本协议第二条款自动作废；四、本协议经三方签字盖章生效后，丙方于2011年6月份与田阳县晟业房地产开发有限公司签订的《房屋交接确认书》所有内容自动作废。原告于2011年6月8日接收房屋后，由于被告晟业公司没有及时为原告办理房屋产权证，原告及小区的其他住户继续上访，田阳县人民政府组织各部门进行协调，并于2011年10月20日作出了《田阳县人民政府会议纪要》，主要内容为：此三栋楼（注滨江小区13#、16#、18#）的竣工验收无法召集到相关的施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位进行验收，造成无法办理房产证，各购房业主因房产证问题经常上访，造成很大的影响……滨江小区13#、16#、18#楼房产证办理事宜特事特办，直接由房管所办理房产证，避免各业主再次上访。2013年9月16日，原告向本院起诉请求：1、判令两被告共同向原告支付逾期交房违约金22213元和逾期办理房产证违约金232元；2、判令两被告在10日内将由其提供的房产登记资料报产权登记部门；3、由被告承担本案的诉讼费用。本院认为：1、关于被告是否存在逾期交房违约问题。本案《商品房买卖合同》的当事人是原告及被告晟业公司，原告按合同约定履行了向被告晟业公司交付全额房款的义务，合同约定，被告晟业公司应当在2009年9月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，但是，被告晟业公司于2011年6月8日才向原告交房，被告晟业公司已构成逾期交房的违约行为。被告恒茂公司不是《商品房买卖合同》的当事人，该合同与其没有权利义务关系，不产生法律约束力，被告恒茂公司不存在违约行为。2、关于被告恒茂公司与原告于2011年6月27日签订的《协议书》是否生效问题。被告晟业公司违反《商品房买卖合同》的约定，没有按期交房和办证，引起购房户的上访，政府指派被告恒茂公司出面协调，在协调过程中，原告和被告恒茂公司共同签订了该项《协议书》，因被告恒茂公司不是《商品房买卖合同》合同当事人，协议约定被告晟业公司盖章后生效，而被告晟业公司没有在《协议书》上盖章，事后也没有追认，因此，该协议书没有生效。3、关于原告请求被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。被告晟业公司没有按合同约定于2009年9月30日前向原告交付房屋，引起小区的购房户向政府部门多次上访，期间，被告晟业公司已于2011年6月8日向原告交付了房屋，此后，对交付房屋已无争议。被告晟业公司逾期交房引起小区的购房户上访的最后时间，是原告和被告恒茂公司共同签订《协议书》的时间，即2011年6月27日，该时间应视为原告最后一次主张被告逾期交房存在违约情形的时间。2011年10月20日作出的《田阳县人民政府会议纪要》只涉及到滨江小区13#、16#、18#楼房产证办理事宜特事特办，并没有涉及到协调逾期交房和逾期交房违约金问题。因此，从2011年6月28日起至2013年6月27日止的两年时间，是保护原告主张逾期交房违约金的诉讼时效期间，而该期间并没有发生诉讼时效中断的情形。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告于2013年9月16日向本院起诉请求被告向其支付逾期交房违约金，已超过两年的诉讼时效，被告晟业公司提出原告要求逾期违约金的主张已超过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳；原告提出由被告支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。4、关于原告请求被告晟业公司支付逾期办证违约金及将合同约定由被告晟业公司提供的原告的房产登记资料报产权登记部门备案的请求问题。本案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记：“商品房交付使用并通过规划验收后100个工作日内”的起算时间约定不明，因该合同属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定及本案合同约定的交房期限，本院认为，应理解为：从2009年9月30日商品房交付后的100个工作日内，由被告晟业公司将需由其提供的原告的房产登记资料报产权登记部门备案。虽然，《田阳县人民政府会议纪要》规定：“滨江小区13#、16#、18#楼房产证办理事宜特事特办，直接由房管所办理房产证，避免各业主再次上访”，但是，不等于免除合同约定由被告晟业公司在关于产权登记中应履行的义务，而且，没有证据证实被告晟业公司履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，原告至今亦未取得房产证，因此，被告晟业公司构成逾期办证的违约行为；根据双方签订的《商品房买卖合同》关于“逾期办证违约金按已付房价款0.2%”的约定，原告提出由被告支付逾期办证违约金232元的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第三项的规定，判决如下：一、由被告田阳县晟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十个工作日内，将合同约定由被告晟业公司提供的原告的房产登记资料报产权登记部门备案；二、由被告田阳县晟业房地产开发有限公司向原告黄建祝支付逾期办证违约金232元；三、驳回原告黄建祝的其他诉讼请求。案件受理费361元，简易程序审理，减半收取181元，由被告田阳县晟业房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并按上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项--法院诉讼费专户，帐号：605101012001397开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的按自动撤回上诉处理。审判员　　罗少东二〇一三年十月十一日书记员　　龚秀金关注公众号“”