（2013）唐民三终字第402号
裁判日期: 2013-10-10
公开日期: 2014-06-24
案件名称
上诉人李军因商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李军,唐山京港房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）唐民三终字第402号上诉人（原审原告）李军，男，1985年9月4日生，汉族。委托代理人徐东，天津朗文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）唐山京港房地产开发有限公司。法定代表人孙国强，该公司总经理。委托代理人赵春标，该公司职员。委托代理人杨华，河北正一律师事务所律师。上诉人李军因商品房销售合同纠纷一案，不服唐山市丰南区人民法院（2012）丰（汉）民初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经审理查明，2010年5月10日李军与唐山京港房地产开发有限公司双方签订了一份《商品房买卖合同》，并含附件（附件四为合同补充协议），该合同第四条双方约定“该商品房定价方式为按建筑面积计算，出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：（1）该商品房主体部分单价为（人民币）每平方米4713.42元，总金额452724元”，第八条交付期限：“出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第伍种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇有其他特殊原因或特殊情况，致使出卖人无法交付房屋的，特殊原因及特殊情况见补充协议第六条。”第九条规定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”同时合同第六条、补充协议第一条规定了买受人的购房付款方式及时间，合同第十一条约定了商品房的交接内容。合同签订后，李军在合同约定的期限内交纳了全部房款，唐山京港房地产开发有限公司向李军开具了相应的购房发票。但本案涉及的商品房因主体工程未如期完工，唐山京港房地产开发有限公司未在约定的2011年5月31日前向李军交付房屋，造成延期交房，唐山京港房地产开发有限公司以书面或公告的形式告知相关业主延期交房，并加紧施工，主体工程完工后，取得相应的资格验收，认为达到宜居条件，于2011年8月26日至29日对迟延交付房屋的业主以书面或电话形式通知业主办理入住手续。绝大多数业主接此通知后办理了商品房交接手续，唐山京港房地产开发有限公司支付此次延期交房的违约金。双方合同履行完毕。但李军以唐山京港房地产开发有限公司未取得合同第八条约定的建筑工程竣工验收备案表为由拒绝接受该商品房，认为唐山京港房地产开发有限公司依合同约定逾期交房，继续履行合同，依合同约定应支付违约金33048.85元。另查，唐山京港房地产开发有限公司在2011年8月底前向业主交付房屋时，取得环境保护验收、建设工程质量验收等相关合格手续，并向业主发放了住宅质量保证书、住宅使用说明书及入住须知等，完成供水设施，自行出资建设临时电力配套系统，并承诺在正式电力接入前，免费向所有入住业主提供临时电力，临时电力也符合正式电力各项指标要求，保证了业主的用水、用电质量。2011年12月份对诉争楼盘通过了相关部门的建设工程规划验收和供水配套项目验收，正式电力接入且已完成消防验收。2012年11月13日办理了建设工程竣工验收备案表。唐山京港房地产开发有限公司提交的“京港国际城（A、B）组团建设工程规划验收的情况说明”，证明建设工程验收合格证迟延发放的原因系规划调整等原因造成，内容为“唐山市汉沽管理区城乡规划局：我公司开发的京港国际城B组团已于2011年6月3日工程竣工验收合格，于2011年6月10日向贵局报送建设工程规划验收相关材料，由于牵涉总平面E组团规划设计方案调整问题，后于2011年12月1日发放建设工程验收合格证。特此证明。唐山京港房地产开发有限公司。2012年12月6日。唐山市汉沽管理区城乡规划局加盖印章并注：情况属实。2012年12月10日。”唐山京港房地产开发有限公司提交2009年3月26日与唐山市汉沽管理区管理委员会签订的书面“汉沽管理区第一生产队平改项目开发建设协议书”一份（证据三）第十条规定“供电采取双回路，电源由甲方负责并承担相关费用进入小区配电室，建设周期以不影响乙方的配套使用为准。电力增容费及电力工程规划地段直接费用由甲方负责，变压器以下的费用由乙方负担。配电室及小区内的设计、投资由乙方负责。”唐山京港房地产开发有限公司以此证明其未能及时正式供电，是因管区未能与天津电力部门协调好供电问题，致使唐山京港房地产开发有限公司延期正式供电未及时取得消防验收，根据唐山京港房地产开发有限公司与管区的协议责任方应属管理区政府行为，符合合同第八条第二款第二项及补充协议第六条第三项的规定，应免除唐山京港房地产开发有限公司的责任，不应视为延期违约。原审法院认为，李军与唐山京港房地产开发有限公司双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上协商签订，意思表示真实，应认定该合同真实、合法、有效。双方当事人均应依合同约定履行各自义务。李军签订该合同后，依约定按时交纳购房款，并办理相关的贷款手续，已完成履约义务，而唐山京港房地产开发有限公司由于自身问题未在合同约定的2011年5月31日前完成建房，办理好各种验收手续，将房屋交付给杨李军及相关业主，违反了合同约定，应承担违约责任。2011年8月26日至29日，唐山京港房地产开发有限公司取得除供水、消防、建设工程规划验收合格证之外的全部项目的验收合格手续后，向购房者发出入住通知，要求在此期间交付房屋，此期间小区的供水、供电等配套设施业已全部安装完毕，能正常使用，具备了商品房入住的基本条件，唐山京港房地产开发有限公司未能取得电力部门的供电配套证明，但其已按要求交纳了相关费用，未能取得该证明并非唐山京港房地产开发有限公司原因所致，而是政府未能按协议与供电单位协调做好供电引入的前期工作所致。此期间为保障业主正常供电，唐山京港房地产开发有限公司为小区自行出资建设了电力配套系统，在正式电力接入前免费向所有业主提供临时用电，电力供应符合供电标准，大部分业主在此期间接受房屋，且实际入住，未出现房屋及相关配套设施质量纠纷。李军与唐山京港房地产开发有限公司各自所提交的证据，双方对主要证据的真实性上基本没有异议，只是对证明目的存在分歧。原审法院认为上述证据符合证据规则要求，对其予以确认，唐山京港房地产开发有限公司庭后提交的关于京港国际城（A、B）组团建设工程规划验收的情况说明”，虽未进行质证，但从其证据形式及来源上看，基本符合证据要求，可以参考适用。该证据说明唐山京港房地产开发有限公司未取得建设规划合格证是因为政府机构对规划设计方案调整所致。综合双方当事人提供的证据及合同约定来看，唐山京港房地产开发有限公司在2011年8月底交房时，未及时取得建设工程规划合格证和消防等验收，不是其自身原因所致，符合当事人双方签订的商品房买卖合同第八条第二款第二项及补充协议第六条第三、第四项的规定的特殊原因或特殊情况，作为出卖人的唐山京港房地产开发有限公司可以予以延期交房。这属当事人双方在合同中的约定条款，应首先按合同的约定履行相关内容，因此李军以唐山京港房地产开发有限公司在2011年8月底前（即合同第九条规定的逾期超过90日交房）未取得商品房建筑工程竣工验收备案表为由，拒绝办理房屋入住手续，认为唐山京港房地产开发有限公司违约逾期交房超过90日后，向买受人支付已交付房款日万分之二的违约金的主张，没有法律依据，应认定唐山京港房地产开发有限公司自2011年8月底为房屋交付时间，不应承担此后的违约责任。因此对李军的该部分诉求，不予支持。唐山京港房地产开发有限公司未按合同约定在2011年5月31日交付房屋，应承担从2011年6月1日至2011年8月底共计90日的违约责任，按合同第九条第一款规定，唐山京港房地产开发有限公司应按买受人即本案原告实际购买房屋已交付的房价款452724元的日万分之一承担违约金，双方继续履行合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告唐山京港房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告李军逾期交房违约金4074.52元。二、驳回原告李军的其他诉讼请求。案件受理费426元，由被告承担。判后，上诉人李军不服上述判决，向本院提起上诉。主要上诉理由称：1、原审判决认定被上诉人迟延交房仅仅是因供电原因所致与事实不符。2、原审判决认定消防验收迟延因供电配套影响与事实不符。3、原审判决认定被上诉人迟延取得供电配套合格证明属政府原因无事实依据。4、原审判决认定诉争房屋在2011年8月底具备入住条件与事实不符。5、本案中“京港国际城（A、B）组团建设工程规划验收的情况说明”未经质证。被上诉人唐山京港房地产开发有限公司答辩称：1、一审判决并未认定被上诉人迟延交房仅因为供电原因。被上诉人认可由于自身原因导致逾期交房，但逾期未超出90天，交房附随的相关手续及表格不是交房的真正含义，不能以表格取得的时间确定交房时间，并且这些手续及表格的取得需要政府相关部门办理，非被上诉人人力控制。2、消防验收延迟是因为B区的消防验收要统一进行，需要一个区等待另一个区，且消防部门手续繁琐，效率不高导致验收延迟，因此一审认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原审判决。二审审理过程中，本院就被上诉人在一审庭审后提交的“京港国际城（A、B）组团建设工程规划验收的情况说明”组织质证，被上诉人提交该证据证明被上诉人在2011年6月10日对该项目进行报验，规划验收合格证取得迟延的原因是因为当地高速路扩宽，导致被上诉人的E组团规划设计方案变更，所以不是被上诉人的原因造成规划合格证取得的时间晚于交房时间。上诉人质证称该证据的内容上只写明了规划调整，但没有说明什么原因规划调整。E组团与本案所涉及的1-4号楼没有关联性，不能排除是由于被上诉人的原因造成规划合格证取得时间晚于交房时间。本院认为，2011年8月底前被上诉人唐山京港房地产开发有限公司取得除供水、消防、建设工程规划验收合格证之外的全部项目的验收合格手续，供水设施已经安装完毕且为小区自行出资建设了电力配套系统，在正式电力接入前免费向所有业主提供临时用电，电力供应符合供电标准，大部分业主实际入住，未出现房屋及相关配套设施质量纠纷，基本符合入住条件。被上诉人在8月底交房时未能取得合同约定的建设工程竣工验收备案表是因为未能取得消防及建设工程规划等相关手续，且被上诉人提供充足证据证明延迟取得上述手续是政府相关部门的原因造成，符合双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第二项及《补充协议》第六条第三、四款的规定。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币426元，由上诉人李军负担。本判决为终审判决。审 判 长 甄 飞代理审判员 刘蒙蒙代理审判员 孙乾辉二〇一三年十月十日书 记 员 王 婷 来自：