（2013）贺八民二初字第1007号
裁判日期: 2013-10-10
公开日期: 2014-11-03
案件名称
原告谢兰芳诉被告谢国红、叶耀坤、黄海容、第三人林胜利租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
贺州市八步区人民法院
所属地区
贺州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢兰芳,叶耀坤,黄海容,谢国红,林胜利
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2013）贺八民二初字第1007号原告：谢兰芳，女，汉族，1964年4月14日，住贺州市八步区。委托代理人：卢红平，广西汇豪律师事务所律师。被告：叶耀坤，男，汉族，1955年10月5日出生，住贺州市。被告：黄海容，女，汉族，1957年7月27日出生，住贺州市。被告：谢国红，男，汉族，1971年6月8日出生，住贺州市，现住贺州市八步区。上列被告共同委托代理人：杨桦。第三人：林胜利，男，1968年4月7日出生，住贺州市八步区。原告谢兰芳诉被告谢国红、叶耀坤、黄海容、第三人林胜利租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月24日立案受理后，依法组成由审判员蒋又生担任审判长，人民陪审员郭正雄、黎琼珍参加的合议庭，于2013年8月19日公开开庭进行了审理。书记员林佳云担任法庭记录。原告谢兰芳委托代理人卢红平、被告谢国红、叶耀坤、黄海容共同委托代理人杨桦到庭参加诉讼。第三人林胜利经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告将权属自己的永顺酒店于2012年7月1日租赁给被告。签订合同后，双方改变了酒店租赁协议书第三条第三款的履行方式，重新约定原告不收取被告的押金，但是每季度租金须在当季度第一月的10天前付清。双方按此约定履行三个季度，到2013年3月上旬，被告谢国红要求每月减少1500元租金，否则不交水电费。原告不同意减租金，被告谢国红拒交水电费。2013年4月初每隔一天，原告催促被告谢国红交纳2013年第二季度的租金，被告谢国红拒交。2013年4月15日下午，供电所的工作人员来永顺酒店停电时，被告谢国红将酒店的全部钥匙及原告借给被告谢国红的保险柜钥匙一起归还原告。原告只能自己去缴纳被告谢国红应缴纳的各种费用。另外，被告谢国红擅自将酒店一楼门面转租给林胜利经营五金电器，该转租门面2013年4月25日林胜利才搬走。被告的行为明显违反了酒店租赁协议书第三条第三款、第四款、第五款第一项的约定和法律的相关规定。原告的损失包括：原告代缴水电费等5849．4元，2013年4月半个月租金4250元，擅自转租一楼门面超期占用费733．3元。请求法院判令被告赔偿原告上述损失共计10832．7元。原告提供证据：1、房屋所有权证、营业执照、特种行业经营许可证，证明酒店属于原告。2、酒店租赁协议书，证明原、被告三方签订合同，存在租赁合同关系。3、收据2张、收条1张、广西非税收入收据2张、发票6张，证明合同终止后，被告租期内应缴的各项费用由原告代缴。4、被告和第三人之间的酒店铺面出租协议，证明第三人2013年4月15日至25日占用铺面的占用费。三被告共同辩称：1、被告与原告2012年7月1日签订的酒店租赁协议书合法有效，双方应依法履行约定的权利义务，合同条款应作为本案认定的相关事实依据。2、原告以与被告口头变更合同缴纳租金时间为由认定被告拖欠租金并强行解除合同没有事实依据，属于违约行为，被告已就原告的侵权违约行为提起诉讼。3、原告主张的各项损失当中有相当部分属于其强行解除合同后接管酒店所产生的相关费用，不是被告因履行合同直接经营所产生的费用。5、被告在承租期间转租酒店一层门面其中一间出租给第三人林胜利经营，原告是知道并认可的。第三人林胜利基于合同关系取得该门面经营权合法有效，原告强行解除合同是侵权违约行为，应依法担责。被告认为原告的诉讼主张损失是基于其自身违约行为所致，原告主张没有正当事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。三被告没有提供证据。第三人林胜利没有到庭，没有提出意见，也没有提供证据。本院对证据的分析认证，经开庭质证，被告对原告证据1没有异议。对证据2的三性无异议，但对原告认为缴租期限已变更的事实有异议，缴租期限并未变更，应按协议书约定。原告解除合同属于违约行为。对证据3中的缴租金收据的真实性、合法性无异议，但被告提前缴租不能证明缴租期限的改变。对电费的真实性无异议，但该费用不应由被告承担，这是原告强行解除合同受到的损失，且被告只用了半个月的电，也不应承担全月的电费。电表安装费用与本案无关。电力基金费用在4月15日后的部分与本案无关，之前的部分属于原告自行解除合同产生的损失。对环保费的真实性无异议，但也是原告解除合同造成的被告损失的范围。三月份水费无异议，4月15日后的水费与被告无关，之前的属于被告承租的损失范围。对证据4的真实性无异议，转租是得到原告确认的，应继续履行。对原告自行解除合同导致林胜利和被告的损失，被告保留法律权利。被告对原告证据的真实性均无异议，本院予以认定。综合全案证据，本院确认如下法律事实：2012年7月1日，原告谢兰芳（甲方、出租方）与被告叶耀坤、黄海容（乙方、转租方）、被告谢国红（丙方、承租方），经过友好协商，就丙方转租甲方房屋事宜签订酒店租赁协议：租赁房屋是贺州市八步区八达西路310号（永顺酒店）。转租期限自2012年7月1日起至2019年9月。转租后每年房屋租金102000元。付款方式：乙方签订合同后需先付押金10万元，其中乙方付5万元，丙方付5万元，每年租金按季度交付，每季度租金必须在当季度末十天内付清。租赁期内的水费、电费、电话费、有线电视费、卫生费等公共服务性费用由丙方按各项规定时间支付，不得拖欠。租用期内，如果丙方擅自将房屋转租、转让或转借，并且改变主要经营项目，或连续3个月不付水费、电费、电话费、有线电视费、卫生费等公共服务性费用的，甲方可终止合同，收回房屋使用权，丙方需承担全部责任，押金不退还丙方。附加条款：本合同保证金为10万元，由乙方和丙方在签约时交给甲方，用于保证甲方权利，乙丙双方不得将保证金抵顶租金，在合同履行完毕时交还乙方和丙方。如甲方不及时退还保证金，从协议到期起，丙方可继续使用本酒店，计算用保证金冲抵租金，直到保证金扣完为止。2012年7月1日，原告谢兰芳出具收到谢国红交来租用永顺酒店2012年7月1日至9月30日止1个季度的租金25500元的收据。2012年10月5日，原告谢兰芳出具收到谢国红交来永顺酒店2012年10月至2012年12月的房租25500元的收款收据。2012年12月30日，原告谢兰芳出具收到谢国红租用永顺酒店2013年1月至2013年3月30日止的租金25500元的收条。2013年初，被告谢国红与原告谢兰芳因租金发生纠纷，被告谢国红未交纳2013年第二季度的租金及2013年3月、4月的水电费等费用，2013年4月15日，原告谢兰芳申请供电所停电，双方的租赁关系实际终止。被告谢国红缴纳酒店2013年3月前的水电费用等公共服务性费用。原告谢兰芳2013年4月15日缴纳永顺酒店2013年3月份电费2461．61元、电力基金51．39元，2013年5月3日缴纳2013年4月份电费2385．99元、电力基金49．8元，2013年5月9日缴纳2013年3月及4月的卫生服务费各60元，2013年5月9日缴纳2013年3月水费224．7元、污水费96．3元及2013年4月水费199．5元、污水费85．5元及违约金14．44元。2012年9月30日，被告谢国红将永顺酒店一楼西边一间门面转租给林胜利，租期自2012年9月30日起至2014年9月30日止，每年租金为26400元。2013年4月25日，第三人林胜利搬离所租门面。被告叶耀坤、黄海容在租用原告谢兰芳永顺酒店时向原告谢兰芳交纳押金10万元，原告谢兰芳并未退还该押金10万元。本院认为：原告与被告2012年7月1日签订酒店租赁协议书，是三方真实意思表示，合法有效，各方应依约履行协议。原告主张被告未实际交付押金10万元，三方已口头约定改变原合同约定，被告不再交付押金10万元，每季度租金则在当季度第一个月的10天前支付。对原告的上述主张，被告不予认可。原告承认没有退还被告叶耀坤、黄海容承租原告酒店时所付的10万元押金。原、被告签订的酒店租赁协议书附加条款载明被告在签约时交给原告合同保证金（注：即押金）10万元。原告没有提供证据证明其上述主张，对其主张本院不予采信。原告谢兰芳与被告谢国红因酒店租金发生纠纷，被告谢国红不交纳2013年第2季度租金及2013年3月、4月的水费、电费等费用，原告谢兰芳2013年4月15日申请供电所停电，双方的租赁关系实际终止。合同约定，租用期内，丙方即被告谢国红擅自将房屋转租、转让或转借，并且改变主要经营项目的，或连续3个月不付水费、电费、电话费、有线电视费、卫生费等公共服务性费用的，甲方即原告谢兰芳可终止合同，收回房屋使用权，丙方需承担全部责任，押金不退还丙方。据此，原告谢兰芳以被告谢国红拒交租金、水电费等为由而向供电所申请停电，从而实际终止合同，不符合上述合同约定的情形。被告谢国红承租的是酒店整栋楼，而其转租的只是酒店一楼西边一间门面，据此，原告谢兰芳以被告谢国红擅自转租为由终止合同，不符合上述合同约定。被告关于原告知道并认可转租的主张，没有证据证明，本院不予采纳。合同约定，被告谢国红应承担交纳租金及水电费的义务。被告谢国红没有交纳2013年4月上半月的租金及2013年3月份、4月上半月的水电费、卫生服务费等费用，被告谢国红应当继续交纳。卫生服务费每个月60元。被告谢国红2013年4月15日已实际不再承租，故2013年4月份的卫生服务费，被告谢国红只应承担一半即30元。原告要求被告承担电表及安装费用没有依据，本院不予支持。原告提供的电话费票据是预缴电话费，原告不能证明该预缴电话费是被告承租期间所用，原告要求被告承担没有依据，本院不予支持。2013年4月15日，原告已与被告实际终止合同，原告谢兰芳要求被告承担第三人林胜利超期占用费即2013年4月15日之后的占用费，没有依据，本院不予支持。被告谢国红应支付2013年4月份半个月的房租4250元，支付原告谢兰芳代缴的2013年3月、4月的水电费、卫生服务费共计5659．23元，两项合计9909．23元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：被告谢国红应支付原告谢兰芳房屋租金及代付费用9909．23元。本案受理费71元（原告已预交），由原告谢兰芳负担11元，被告谢国红负担60元。上述应付款项，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按本判决确定的一审案件受理费同等金额预交上诉受理费，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长 蒋又生人民陪审员 郭正雄人民陪审员 黎琼珍二〇一三年十月十日书 记 员 林佳云 更多数据：