江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2013)昆巴民初字0176号 原告石祥冠，男，汉族，1972年4月5日，住江苏省邳州市。 委托代理人刘翼、李彬，江苏姑苏律师事务所律师。 被告汪翊，男，汉族，1979年9月6日出生，住江苏省苏州市相城区。 原告石祥冠与被告汪翊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月26日立案受理后，依法由
代理
审判员邓丽红独任审判，并于2013年6月20日公开开庭进行了审理。原告石祥冠的委托代理人刘翼、被告汪翊到庭参加诉讼。后因案情复杂组成合议庭审理，又于2013年9月16日公开开庭进行了审理，原告石祥冠的委托代理人刘翼到庭参加诉讼，被告汪翊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石祥冠诉称：2010年12月19日，被告汪翊将昆山市巴城镇××湖村配套综合楼（湖滨路北起第一间）出卖给原告，总价69万元，并明确告知原告自己对该房屋拥有产权。原告当日向被告支付定金24万元，被告保证于2011年12月30日前将房屋交给原告，并约定若延期交付，则将24万元定金无条件归还原告。后原告得知，该房屋属于阳澄湖村集体所有，被告汪翊根本不具有房屋所有权，无权将该房屋出卖。因此，原告与被告之间的购房协议实属无效，原告诉诸法院，要求被告返还原告定金24万元并承担本案诉讼费用。 被告汪翊辩称：原、被告之间没有合同关系，只是协议，协议写的很清楚是配套综合楼，没有产权的；原告所述的交房时间是2011年12月30日，但协议上写的是2011年元月30日。协议上所书写的是定金，原则上原告不来交房，我有权没收定金，还有就是当时原告也在巴城镇××湖村村委会改造工程的工地施工，清楚知道房子的来源是抵工程款的，他拒不履行协议，造成我的工程款项未能及时回笼，给我造成了极大的经济损失，我于2011年3月的时候，还通知原告来收房，当时因为我有事比较忙，我就委托案外人周兴元来跟原告办理房屋交接问题，后周兴元跟我讲，原告一直没有跟他办理过。
经审理查明：2010年12月19日，原、被告双方签订协议一份，载明：今有石祥冠向汪翊购买昆山市巴城镇××湖村配套综合楼（湖滨路北起第一间）暂定180㎡，总价69万元，先付定金24万元，2011年元月30日交房。 同日，原告向被告支付10万元，双方一致同意以被告尚欠原告14万元工程款折抵购房定金14万元，故被告向原告出具收条，载明：收到购房定金人民币24万元。双方对此均予认可。 2011年12月22日，被告汪翊向原告出具凭据一份，载明：汪翊保证2011年12月30日之前，把阳澄湖村门面房交于石冠祥，如到期不交或延期，将石冠祥购房订金24万元一次性返还，无任何条件。后因涉案房屋没有交付，原告诉诸本院，引发纠纷。 又查明，昆山市巴城镇××湖村配套综合楼（湖滨路北起第一间），面积约180平米，系昆山市巴城镇××湖村经昆山市巴城镇人民政府批准建造，目前尚未办理产权登记。 上述事实由协议一份、收条一份、凭据一份、昆山市巴城镇××湖村申请一份、调查笔录一份及本院庭审笔录予以证实。
本院认为：合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。本案中，原、被告之间成立的买卖合同标的物为昆山市巴城镇××湖村配套综合楼（湖滨路北起第一间），其物权的设立、变更、转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，由于涉案房屋的所有权未经登记，原、被告转让所有权的行为无效，房屋买卖合同主合同属无效合同。 就本案从合同（定金条款），根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定”之规定，本案房屋买卖合同无效，同时双方就从合同（定金合同）并无特别约定，仅仅写明24万元为定金，故本案的定金合同作为从合同时也归于无效。同时经庭审，双方当事人对涉案建筑物无权属证书、合同标的物最终无法过户之结果双方均知情，显然在上述房屋的买卖过程中，双方均存在过错，且过错相当。 综上所述，根据《中华人民共和国担保法》第五条第二款“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”之规定及合同法规定，原、被告双方均对本案全部无效之法律后果承担同等责任。合同无效情形下，因该合同取得的财产，应当予以返还。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条、第八十九条、第九十条之规定，
判决如下： 被告汪翊于本判决生效后十日内返还原告石祥冠购房款总计240000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4900元，由原、被告双方各半承担。此款项原告已预缴，本院不再退还，被告在履行上述判决时将应负担的2450元一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费缴纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州园区支行营业部；帐号10×××99。
审 判 长 邓丽红
人民陪审员 陆美华
人民陪审员 姚雪琴
二〇一三年十月十日
书 记 员 姚文彬 附相应法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2、《中华人民共和国合同法》第五十二条：[无效合同]有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 3、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 4、《中华人民共和国担保法》第五条：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 5、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 6、《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 微信公众号“”