（2013）穗荔法民三初字第1366号
裁判日期: 2013-10-01
公开日期: 2014-12-29
案件名称
广州市国土资源和房屋管理局与广州小天使电器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市国土资源和房屋管理局,广州小天使电器有限公司,冯达雄,广州市荔湾区合旺食品商行,邱彬凤,广州市荔湾区洪盛冷冻食品经营部
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗荔法民三初字第1366号原告广州市国土资源和房屋管理局。法定代表人李俊夫，职务：局长。委托代理人欧阳世佳，该局的工作人员。委托代理人何嘉华，该局的工作人员。被告广州小天使电器有限公司。法定代表人颜建中，职务：总经理。委托代理人莫邪，广东广大律师事务所律师。第三人冯达雄。第三人广州市荔湾区合旺食品商行。第三人邱彬凤。第三人广州市荔湾区洪盛冷冻食品经营部。原告广州市国土资源和房屋管理局诉被告广州小天使电器有限公司、第三人冯达雄、广州市荔湾区合旺食品商行、邱彬凤、广州市荔湾区洪盛冷冻食品经营部租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州市国土资源和房屋管理局的委托代理人何嘉华、欧阳世佳，被告广州小天使电器有限公司的委托代理人莫邪到庭参加诉讼。第三人冯达雄、广州市荔湾区合旺食品商行、邱彬凤、广州市荔湾区洪盛冷冻食品经营部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市国土资源和房屋管理局诉称：广州市荔湾区和平西路某号地下是我局经管的直管公房。该房屋地下租给被告作商业使用，建筑面积702.16平方米，月租金8450.90元，租赁期限至2007年6月30日。至2012年8月原告向被告发出办理租赁通知，被告未作答复。根据双方签订的《广州市房地产租赁合同》第五条第9项以及《中华人民共和国合同法》的规定：当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，视为不定期租赁。在合理期限之前通知承租人，当事人可以随时解除合同。故起诉要求：1、被告从2007年7月至2013年月按照每月8450.90元的标准交付房屋有偿使用金共73个月合计616915.70元，并交至判决生效之日止；2、本案诉讼费由被告承担。被告广州小天使电器有限公司辩称：一、原告解除双方间的不定期租赁合同关系无事实及法律依据，不应获得支持。根据《合同法》第二百三十二条的规定，租赁期限不明的租赁合同应该由双方先行协商确定，协商不成的按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的才能视为不定期租赁合同并由一方提出解除。而本案中，原告委托广州市名信物业管理有限公司于2012年8月16日向被告发出了租赁合同续约的《通知》，被告也于2012年8月23日向广州市名信物业管理有限公司提出了续约申请，但广州市名信物业管理有限公司并未进一步与被告办理续约的手续。在此前提下，原告单方面任意地解除双方的租赁合同关系的事实及法律理由均不充分。二、原告主张要求支付2007年7月至2013年7月的租金，没有充分的法律及事实依据，原告充其量只能主张起诉之日往前追溯一年的租金。三、原告现随意解除双方的合同关系，要求收回场地有违诚信，损害了政府部门的公信力，不应予以支持。由于涉案房屋是历史上形成的直管公房，对于涉案房屋的修缮及维护是原告的法定职责及义务。然而，三十多年来，原告对于涉案房屋从来未做任何修缮，也从来不进行维护。所有的修缮及维护全部是由被告及被告关联企业负责并承担费用。并且还需要特别指出的是，涉案的房产由被告征得有关部门同意后，投入大量资金进行过改建、翻新，因此致荔湾区房管局出租给被告的面积702.1平方米超出查册表登记的面积639.7约70平方米。综上，由于原告不续约才导致被告未与原告延长租赁期限，在此前提下，原告直接要求将被告腾退涉案物业并追索租金的做法有违诚实信用原则，且有损政府公信力。原告应当按照市政府制定的公租房标准与被告友好协商及时完善租期的续展手续，而非通过诉讼的方式将被告从涉案物业强行迁出。望法院根据本案事实，依法作出判决，以维护被告的合法权益。第三人冯达雄没有答辩意见。第三人广州市荔湾区合旺食品商行没有答辩意见。第三人邱彬凤没有答辩意见。第三人广州市荔湾区洪盛冷冻食品经营部没有答辩意见。经审理查明：广州市荔湾区和平西路某号房屋是原告经管的直管房。2004年，原告属下的广州市荔湾区国土资源和房屋管理局（甲方）与广州万宝集团小天使有限公司（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区和平西路某号全幢房屋出租给被告作商业使用，建筑面积702.1平方米，租赁期限从2004年7月1日至2007年6月30日，月租金8450.9元，租赁期满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；等等。上述合同租期届满后，原、被告再没有签订租赁合同。2012年8月8日，原告委托广州市名信物业管理有限公司向被告发出《通知》，其中载明和平西路某号地下从2007年7月起因“创卫”工作暂停收取租金，现准备恢复收租及办理续租，并于2012年8月25日前办理租赁事宜。同月23日，被告复函称同意将现有经营冷冻的地方进行转营，并提出续租申请。因双方一直未能就转营及租金问题协商一致，故双方没有签订租赁合同。2012年10月15日，原告向被告发出《律师函》，要求解除租赁关系及清租，但被告没有收到该信函。经查，荔湾区和平西路某号地下房屋现分成三间独立的商铺，其中第一间为广州市荔湾区洪盛冷冻食品经营部使用，第二间为广州市荔湾区合旺食品商行，上述两间商铺均经工商登记核准为，投资人分别为冯达雄和邱彬凤；第三间由被告作为产品维修部使用。另查，2009年1月5日，广州万宝集团小天使有限公司经工商核准变更为广州小天使电器有限公司。庭审中，原告提交申请，撤回要求解除原告与被告之间关于荔湾区和平西路某号地下房屋的租赁关系，并要求被告及第三人迁出该房屋，将该屋的使用权交还原告的诉讼请求。本院认为：原、被告所订立的《广州市房地产租赁合同》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为。”本案中，原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，在双方协商期间，被告一直使用涉案房屋，应视为双方建立的是不定期租赁关系。被告认为在原、被告未进一步协商续约手续的前提下，原告不得单方面任意解除租赁合同关系，缺乏法律依据，本院不予采纳。对于不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束，现原告主张按合同约定的租金标准计算房屋使用金合法有理，本院予以采纳。由于原告提出清缴的时间在原、被告约定的租赁期限届满之后，而且原告直至2012年8月8日才向被告提出清缴，根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，被告支付该房屋使用金的时间应从主张之日倒退两年即2010年8月9日起计算。被告认为其多年来承担修缮和维护涉案房屋的责任，投入大量资金进行过改建、翻新，属另一法律关系，被告可另循法律途径向原告主张。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州小天使电器有限公司自本判决发生法律效力之日起15日内，一次性向原告广州市国土资源和房屋管理局支付从2010年8月9日至本判决发生法律效力之日止的广州市荔湾区和平西路某号房屋的房屋使用费（按月租8450.9元计算）。二、驳回原告广州市国土资源和房屋管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5035元，由原告广州市国土资源和房屋管理局负担2864元，被告广州小天使电器有限公司负担2171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 艳二〇一三年十月××日书记员 李惠琦钟细妹 更多数据：搜索“”来源：