温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2013）温鹿西商初字第208号
原告：李X。
委托代理人：朱XX。
被告：温州市XX房产咨询有限公司。
法定代表人：陈X。
委托代理人：冯XX、温XX。
被告：胡XX。
原告李X为与被告温州市XX房产咨询有限公司（以下简称XX公司）、胡XX居间合同纠纷一案，于2013年4月12日向本院起诉，本院于同日受理后，被告温州市XX房产咨询有限公司提出管辖权异议，本院经审查认定本院具有管辖权，驳回其管辖异议，后被告上诉中院，中院做出裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法由
审判员林铬独任审判，于2013年9月29日公开开庭进行了审理。原告李X及其委托代理人朱XX、被告温州市XX房产咨询有限公司及其委托代理人冯XX、温XX到庭参加诉讼，被告胡XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李X诉称：2012年10月原告需要购买房屋而到被告XX公司询问，XX公司经纪人即被告胡XX为原告介绍了坐落温州市鹿城区株柏公寓6幢207室房屋。2012年10月18日晚，被告胡XX致电原告称对方同意签订房产买卖合同，原告到XX公司后被告胡XX介绍对方系业主陈XX的儿子李X，由于其母亲不识字所以由其代为办理。被告胡XX在查看了李X提供的房产材料后，对原告表明房屋产权清晰，可以买卖交易。双方对房产价格达成一致后，被告胡XX草拟了合同，并对合同的税费承担条款进行了修改后，由被告胡XX按上自己的指印，并在附加条款进行说明。因当时是晚上9时许，被告胡XX以太晚不便打扰业主为由，将拟好的合同直接交给同事，胡XX同事与李X一起到业主陈XX家中让其签字。合同拿回来后，原告发现合同的附加条款部分的补充内容上没有业主陈XX的指印，遂拒绝签字。被告胡XX见原告拒绝签字，便反复强调自己已经查明该房屋是多年前的拆迁房，各种税费不用交，个人所得税也因是唯一住房而免征，且双方约定由房主缴纳，让原告无需担心，原告出于对专业人员被告胡XX的信任遂签字捺印。合同签订后，被告胡XX要求原告将5万元定金汇到李X的账户，原告拒绝，并要求对方提供业主陈XX的账户。被告胡XX称李X系房主的儿子，业主陈XX已同意李X收取定金，原告再次拒绝。被告胡XX担心合同无法履行，对原告称：可以与原告签订一份关于定金协议，定金就由中介代收，胡XX出具定金收条，如出现意外由我们来赔付10万元，李X再打定金收条给我们，向我们负责。原告见被告如此保证，在收到“定金收条”后，将5万元转账给李X。原告要求陈XX履行合同时，陈XX以种种理由予以拒绝并称没有收到定金也没有委托他人代收，被告胡XX亦推脱与其无关，李X联系不上，定金无法取回。现要求：1、判令二被告共同赔付原告10万元。2、判令本案诉讼费由被告承担。为了证明诉称事实，原告向本院提供了如下证据：1．原告身份证复印件一份，证明原告主体资格。2.被告胡XX身份证复印件一份，证明被告胡XX主体资格。3.公司基本情况复印件一份，证明被告XX公司主体资格。4.中国农业银行网点流水信息查询一份，证明原告依照被告胡XX的指示将5万元定金进行转账的事实。5.定金收条1一份，证明：（1）、被告胡XX代收定金的事实；（2）、该收条性质上是被告胡XX与原告签订的附生效条件的协议，如果房屋买卖不成立，协议生效，被告自愿赔付原告10万元的事实。6.定金收条2一份，证明该收条系XX公司内部文书，至今由XX公司保管持有，收条内容为被告胡XX书写，XX公司在收条上盖章。证明了被告胡XX系XX公司员工同时说明公司对被告胡XX的职务行为知晓并认可。7.房屋买卖合同一份，证明原告与陈XX签订购房买卖合同的事实。8.仲裁答辩状一份，证明因陈XX拒绝承认收到5万元定金，导致原告购买株柏公寓6幢207号房屋不成功。
被告XX公司辩称：本案有关购房定金的约定是由原告与出卖方陈XX在自愿平等、友好协商的基础上自行订立的，陈XX与原告应为定金合同的双方当事人，被告XX公司仅对房屋买卖合同的订立及定金约定的达成进行撮合，并未与原告、陈XX共同订立定金合同，系定金合同外的第三人，被告XX公司不受本案定金的约束，不负有赔付原告10万元的义务。被告XX公司、胡XX均未收取定金，《定金收条1》的合同内容无效，被告XX公司、胡XX无赔付10万元的义务。被告XX公司从未对原告提供的《定金收条1》中所规定的10万元赔付内容作出过担保承诺。按“公司法”第一十六条规定，公司若对外担保，应就担保事项进行董事会或股东会、股东大会决议，XX公司对此没有任何决议，故《定金收条1》不具备公司对外担保的法定形式。且被告XX公司也从未授权胡XX以公司的名义对外担保，胡XX签署《定金收条1》的行为与其职位之间没有关联性。故请求驳回原告的诉讼请求。被告胡XX未提供答辩，并在举证期限内未向本院提供有关证据。对于原告提供的上述证据，被告胡XX无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出异议，视为其自动放弃抗辩权利与质证权利。
一、对原告提供的证据1-3、7，被告XX公司没有异议，本院予以确认。
二、对原告提供的证据4，被告XX公司主张对其真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能证明是按照胡XX指示转账，反而能表明原告的定金是直接交付给李X，交付时间是10月19日，是在胡XX出具定金收条之后。对原告提供的证据5，被告XX公司主张对其真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。不能证明胡XX代收定金的事实，且该收条对胡XX承担担保责任有特别条件约定：1、定金需由胡XX代收；2、房屋买卖合同无法履行是因为定金方面的原因，但本案不是因为定金问题导致合同无法履行，而是因为卖方嫌房价过低而拒绝出售。
本院认为，结合该二份证据可以证明原告按被告胡XX指示将定金5万元汇给李X及房屋买卖交易不成责任承担的约定的事实，本院予以确认。
三、对原告提供的证据6，被告XX公司主张对其真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。该收条虽然采用了被告XX公司内部统一格式，但是由李X出具给原告，“由我承担违约责任”及李X的签名都是李X本人所写。
本院认为，该证据可以证明被告XX公司知晓李X支付房屋定金的事实，且与本案具有关联性，本院予以确认。
四、对原告提供的证据8，被告XX公司对其形式真实性、合法性没有异议，对仲裁答辩状内容有异议。对该答辩状的内容仲裁庭没有进行认定，只是陈XX的一面之词，是陈XX为了推卸自己的责任而陈述，不能证明交易没有履行的真实原因。
本院认为，该证据可以证明原告待证的事实，且与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述及上述证据认证，本院认定事实如下：2012年10月原告需要购买房屋而到被告XX公司询问，XX公司经纪人即被告胡XX为原告介绍了坐落温州市鹿城区株柏公寓6幢207室房屋。2012年10月18日晚，被告胡XX致电原告称出卖方同意签订房产买卖合同，原告到XX公司后被告胡XX介绍对方系业主陈XX的儿子李X，由其代为办理。被告胡XX草拟了合同，并对合同的税费承担条款进行了修改后，并在附加条款进行说明。被告胡XX拟好合同后，由XX公司员工与李X一起到业主陈XX家中让其签字。合同签订后，被告胡XX要求原告将5万元定金汇到李X的账户，原告提出异议，被告胡XX为促成合同履行于是出具一张定金收条，载明：收到房屋定金5万元，由胡XX代收，若因定金问题造成李X购买不成功，则胡XX赔付李X10万元。原告收到该定金收条后依照胡XX指示将5万元转账给李X。此外，被告XX公司持有一张定金收条，载明收到李X购买房屋5万元，见证方一栏盖着被告XX公司印章，并写有“由我承担违约责任”，收款人写着李X（代）。尔后，原告要求房屋出卖方履行合同被拒绝，要求被告赔付定金未果，遂诉至本院。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告与被告XX公司系居间合同关系，由被告XX公司为原告提供居间服务，原告支付相应报酬。被告胡XX做为被告XX公司工作人员于2012年10月18XX具的定金收条，系其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效。被告胡XX在定金收条中明确承诺，“若因定金问题造成李X购买株柏公寓6幢207室房屋不成功，则胡XX赔付李X人民币10万元整”。现原告因房屋买卖不成功，且造成5万元未收回已成事实，被告胡XX应承担赔偿责任。关于被告XX公司应否承担该赔偿责任。1、被告胡XX做为被告XX公司的员工，其对客户的承诺，应属履行职务行为；2、原告也是基于被告胡XX系被告XX公司的员工，才有理由相信其所做的承诺就是被告XX公司的承诺。综上所述，被告XX公司应与被告胡XX共同承担赔付10万元的责任。
被告XX公司辩称胡XX出具的定金收条，被告XX公司没有盖章确认，按公司法规定，公司对外担保应经决议，定金收条不具备法定形式。该定金合同并非公司对外担保，而是被告与原告合同当事人之间就合同不能履行造成原告损失的赔偿约定，被告XX公司该辩称没有事实及法律依据，本院不予采纳。原告是依据被告胡XX的指示向李X汇款，被告胡XX是否收到5万元不是被告免责的条件。被告胡XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：被告温州市XX房产咨询有限公司、胡XX于本判决生效之日起三天内共同赔付原告李X10万元。如果二被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告温州市XX房产咨询有限公司、胡XX共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审判员 林 铬
二〇一三年十月九日
书记员 陈茜茜 更多数据：