（2012）甬海民初字第2007号
裁判日期: 2013-01-07
公开日期: 2014-05-30
案件名称
宁波浙电物业经营有限公司与仇园园物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波浙电物业经营有限公司,仇园园
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2012）甬海民初字第2007号原告：宁波浙电物业经营有限公司。法定代表人：梁昌荣。委托代理人：马更钦。被告：仇园园。委托代理人：夏立义。原告宁波浙电物业经营有限公司为与被告仇园园物业服务合同纠纷一案，于2012年11月29日诉至本院，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员陆晖独任审判，于2012年12月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人马更钦、被告的委托代理人夏立义到庭参加诉讼。审理期间，原、被告申请庭外和解34日。本案现已审理终结。原告宁波浙电物业经营有限公司起诉称：原告系为被告所居住的东方威尼斯小区提供物业服务的物业管理公司。原告分别于2009年5月10日、2010年5月10日、2011年5月10日与宁波市海曙区东方威尼斯小区业主委员会签订了《东方威尼斯住宅小区物业服务合同》，约定在2009年5月10日至2014年5月9日期间由原告为东方威尼斯小区的全体业主和使用人提供物业服务。期间，原告按约履行了物业服务。被告于2011年6月1日起对其名下的位于宁波市海曙区新芝路158弄58号1401室房屋装修，2012年5月起入住。虽经原告多次催讨，但被告拒绝向原告交纳自2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业综合服务费5196.1元、共有设施维修费481.12元、2009年11月1日至2011年12月31日期间的机械车位管理费5200元。原告经多次派员催讨无果。现诉至法院，请求判令被告支付物业综合服务费5196.1元、共有设施维修费481.12元、机械车位管理费5200元，滞纳金408元（自2012年1月1日起算，按每月千分之五计算至2012年7月15日，期后的滞纳金按每月千分之五计算至实际履清之日），合计11285.22元。被告仇园园答辩称：原告名下的新芝路158弄58号1401室房屋和两个机械车位是在2009年购置，但原告却是在2012年5月搬进居住，故原告认为在2012年5月前的物业综合服务费、共有设施维修费、机械车位管理费不应交纳。且原告从未向被告催收过，原告所主张的权利受法律所规定的2年诉讼时效的限制。在居住期间，原告家对面的1402室被房主出租给他人用于经办公司，带来极大的安全隐患，自2012年5月以来，被告所居住的58号楼已有两户被盗窃，被告曾多次向原告反映要求加强管理，但原告未采取任何措施加强安保。此外，小区的一部分业主长期将私人小汽车停放在小区内的道路两侧及两座桥梁上，造成道路堵塞，而原告对乱停乱放的现象却视而不见，怠于管理。小区内的游泳池也从未开放。鉴于原告在对小区的物业管理过程中存在种种违约行为，故被告认为原告的诉讼请求没有事实依据。综述，请求驳回原告的各项诉讼请求。原告为证明其诉称主张，向本院提供了以下证据，经被告质证，本院现作如下认证：证1、物业管理服务委托合同三份，拟证明原、被告之间存在物业服务关系以及该合同对原告提供物业管理服务的内容、物业管理费收取标准、服务期限、滞纳金的计算标准进行了约定的事实。被告无异议，本院予以认定。证2、东方威尼斯住宅小区交房移交单、房产证复印件各一份，拟证明宁波市海曙区新芝路158弄58号1401室房屋为被告所有的事实。被告无异议，本院予以认定。证3、欠费明细清单一份、滞纳金计算单据，拟证明被告拖欠物业费的期间及应付物业综合服务费5196.1元、共有设施维修费481.12元、机械车位管理费5200元，滞纳金408元的事实。经质证，被告有异议，认为证3系原告单方制作，未经被告签字确认，且原告所主张的机械车位管理费受法律所规定的2年诉讼时效的限制。经审核，证3系原告单方制作，未经被告签字确认，本院对证3不予认定。证4、催缴通知单、律师函、大宗邮件交寄清单各一份，拟证明原告向被告催讨物业综合服务费等费用的事实。经质证，被告对证4有异议，认为从未收到过催缴通知单、律师函。经审核，原告未向本院提供被告签收催缴通知单、律师函的相关证据，无法证明被告曾收到催缴通知单、律师函的事实，本院对证4不予认定。被告仇园园未向本院提供相关证据。综合分析上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：被告仇园园系宁波市海曙区新芝路158弄58号1401室房屋的所有权人，该套房屋为高层住宅，建筑面积为240.56平方米，此外被告还购置了1-170、1-167两个地下机械车位。2008年11月，被告持宁波富邦房地产开发有限公司营销部出具的东方威尼斯住宅小区（二期）房屋移交单办理了该房屋的相关产权手续，被告于2012年5月入住该房屋。原告分别于2009年5月10日、2010年5月10日、2011年5月10日与宁波市海曙区东方威尼斯小区业主委员会签订了《东方威尼斯住宅小区物业服务合同》，约定在2009年5月10日至2014年5月9日期间由原告为东方威尼斯小区的全体业主和使用人提供物业服务。该《合同》第二章对原告的委托管理事项作了约定，第五章就物业管理服务费用的收费标准及滞纳金作了约定：其中高层住宅房屋综合服务费每平方米每月按1.8元来收取，高层住宅房屋的共有部位、共用设施日常维修费每平方米每年按2元来收取，两者均按业主拥有物业的建筑面积计算；机械车位管理费按每台车每月100元来收取。业主和使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。上述物业管理合同签订后，原告按照物业管理服务合同的约定提供了相应的物业管理服务。因被告未交物业费，原告于2012年11月29日向本院提起诉讼，请求依法解决。本院认为：原告与宁波市海曙区东方威尼斯住宅小区业主委员会签订的《东方威尼斯住宅小区物业管理服务合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容符合《物业管理条例》的规定，属有效合同。该合同对原告管理区域内的全体业主均具有法律约束力。原告依约履行了物业管理义务，被告作为业主有按时交纳物业服务费用的义务。经核算，2011年1月1日至2011年12月31日期间，被告应交纳的物业综合服务费为5196.1元（240.56平方米×1.8元／月×12个月）、日常维修费481.12元（240.56平方米×2元／月），合计5677.22元。该5677.22元应由被告向原告交纳。原告称于2011年11月27日向被告送达了催缴通知单、2012年3月30日向被告邮寄了物业费催收律师函，被告表示了异议，因原告并未提供被告签收该催缴通知单和律师函的相关证据，对原告的该项主张，本院不予采信。故原告所主张的要求被告给付2009年11月1日至2011年12月31日期间的机械车位费5200元的请求受法律所规定的二年诉讼时效的限制，原告于2012年11月29日向本院起诉，原告的诉讼行为发生诉讼时效中断，从原告起诉的当日向前推算两年，故本院只对原告请求中被告尚欠自2010年11月29日至2011年12月31日期间的机械车位费予以支持，经核算被告应向原告交纳的两个机械车位管理费为2420元［2个×100元／月×（12个月﹢3天／30天）］，其余部分因已过诉讼时效，本院不予以支持。因《东方威尼斯住宅小区物业服务合同》中约定，业主和使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金，可见业主和使用人逾期交纳物业管理服务费，原告可以向业主和使用人主张要求支付滞纳金，被告因迟延缴费应依合同约定向原告支付滞纳金，但合同中约定的按每日千分之五计算滞纳金明显高于给原告造成的实际损失，现原告要求以每月千分之五来计算滞纳金符合法律规定，本院予以支持，经核算，自2012年1月1日至2012年7月15日期间，被告应向原告支付的滞纳金为303.65元［（5196.1元＋481.12元＋2420元）×0.5%×7.5个月］，对原告请求中的过高部分，本院不予支持。被告辩称原告对其所居住的东方威尼斯小区未尽到应尽的物业管理责任，但未提供相关证据予以证实，本院不予采信。据此，依照《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告仇园园应于本判决生效后十日内向原告宁波浙电物业经营有限公司支付2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业综合服务费5196.1元（240.56平方米×1.8元／月×12个月）、日常维修费481.12元（240.56平方米×2元／月），2010年11月29日至2011年12月31日期间的机械车位管理费2420元［2个×100元／月×（12个月﹢3天／30天）］，2012年1月1日至2012年7月15日期间的滞纳金303.65元（2012年7月15日后的滞纳金按每月千分之五计算至款项实际履清之日至），合计8400.87元。二、驳回原告宁波浙电物业经营有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，减半收取42.5元，由原告宁波浙电物业经营有限公司负担12.5元，由被告仇园园负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 陆 晖二〇一三年一月七日代书记员 戴光彪 微信公众号“”