（2013）百中民二终字第4号
裁判日期: 2013-01-31
公开日期: 2014-10-31
案件名称
上诉人韦建光因与被上诉人陈西欣、一审反诉被告梁西宾房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韦建光,梁西宾,陈西欣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）百中民二终字第4号上诉人（一审被告，反诉原告）韦建光，男，1962年10月9日出生，壮族，个体工商户，住广西靖西县新靖镇旧州街**号。委托代理人邓安夫，广西归顺律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）陈西欣，女，1977年4月8日出生，壮族，个体工商户，住广西靖西县新靖镇民权街*组**号。委托代理人岑业林，广西靖西县法律服务所法律工作者。一审反诉被告梁西宾，女，1983年2月3日出生，壮族，住广西南宁市西乡塘区明秀路***号。上诉人韦建光因与被上诉人陈西欣、一审反诉被告梁西宾房屋买卖合同纠纷一案，不服靖西县人民法院（2012）靖民一初字第1079号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2013年1月23日组织当事人到庭调查、质询和调解。上诉人韦建光及其委托代理人邓安夫，被上诉人陈西欣及其委托代理人岑业林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2009年1月2日，反诉被告梁西宾从靖西县房地产开发公司购买了座落在靖西“银山颐园”A组4栋1单元301号三房二厅二卫的套房。2010年3月9日，反诉被告梁西宾又将该套房转让给原告（反诉被告）陈西欣，该套房属按揭付款，按揭部分由陈西欣承担偿还。2011年12月16日，陈西欣又把从梁西宾买来的套房转让给韦建光，并签订了《套房转让合同》，合同约定：套房转让价为每平方米2250元，总面积为133.23平方米，甲方（梁西宾、陈西欣）给乙方（韦建光）两年的时间，将套房更名为乙方（韦建光）本人，甲方（梁西宾、陈西欣）不承担所欠银行的房款，并定于2012年3月16日由被告（反诉原告）韦建光付清所欠房款。如有一方违约，则按房价的30%赔偿对方经济损失。韦建光于2011年12月16日签订《套房转让合同》当日给付陈西欣100000元，过后又于2012年3月8日支付给陈西欣30000元，共计130000元。原告（反诉被告）陈西欣于2012年7月11日以被告（反诉原告）韦建光尚欠其房款145220元，己经违反合同约定的付款期限为由，向该院起诉，要求韦建光支付尚欠房款145220元及尚欠房款145220元的30%违约金43566元，共计人民币188786元。被告（反诉原告）韦建光辩解及反诉认为，2011年12月16日陈西欣与梁西宾购买的房屋建筑面积仅为122.32平方米，但在转让合同记载的总面积为133.23平方米，故应确认原告（反诉被告）属于欺诈行为，且其己交了130000元套房款。经过多次催促，原告（反诉被告）陈西欣至今除了与被告（反诉原告）订立的《套房转让合同》外，没有交付一份与房屋产权有关的证明，被告（反诉原告）可合理的怀疑属买空卖空的无效行为。为此提出反诉，请求法院确认双方套房买卖合同无效，并判令原告（反诉被告）陈西欣返还反诉原告韦建光已支付的房款130000元及按其未支付的房款145220元的30%计算违约金43566元，共计173566元。另查明，陈西欣与韦建光在签订《套房转让合同》后，即将套房的钥匙交给韦建光使用。陈西欣对套房转让合同下方记载的内容为“定2011年12月16日至2012年3月16日”，认为应是韦建光交清尚欠房款的期限，而韦建光则认为应是陈西欣交付套房有关证件的期限。该院在审理过程中，发现陈西欣与韦建光在签订《套房转让合同》中，甲方（即卖方）为：梁西宾、陈西欣，故该院追加梁西宾为反诉被告参加该案诉讼。陈西欣在与梁西宾套房买卖关系中，陈西欣己经按合同履行全部义务，该套房所有权应归属于陈西欣，与梁西宾没有关系。一审法院认为，2011年12月16日，陈西欣将从梁西宾购买的座落在靖西“银山颐园”A组4栋1单元301号三房二厅二卫的套房转让给韦建光，并共同签订了《套房转让合同》，约定套房按每平方米2250元计算，总价款为275220元。该合同是双方当事人的意思真实表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应全面履行各自的义务。韦建光于签订合同当天付给陈西欣房款100000元，并约定于2011年12月16日至2012年3月16日付清房款，同时陈西欣将套房的钥匙交给了韦建光使用。2012年3月8日，韦建光又给付陈西欣套房款30000元，至此韦建光己付套房款为130000元。因此，陈西欣要求韦建光继续履行《套房转让合同》，该院予以支持。至于韦建光认为总面积实为122.32平方米，而在签订合同时陈西欣却写为133.23平方米，属于欺诈的问题。陈西欣认为，133.23平方米是套房的建筑面积，实际使用面积是122.32平方米，签订合同时韦建光是知道的，而且套房转让款为275220元也是按122.32平方米计算的，韦建光对尚欠的房款145220元（122.32平方米×2250元－130000元＝145220元）在答辩状与反诉状中己经确认，足以说明该套房面积是按122.32平方米计算。原告（反诉被告）陈西欣的该主张，与事实相符，该院予以支持。对于《套房转让合同》下方记载的内容为“定2011年12月16日至2012年3月16日”的理解问题，陈西欣认为应是韦建光交清尚欠房款的期限，而韦建光则辩解认为应是陈西欣交套房有关证件的期限。纵观全案，按照平时交易习惯，先由买方付清货款，后由卖方交付标的物（包括有关证件），故对“定2011年12月16日至2012年3月16日”的记载应推定为买方韦建光交清套房款的期限。该案原告（反诉被告）陈西欣没有违反合同约定，也不存在欺诈行为；韦建光在合同约定期限内未付清房款，己经构成违约。为此，陈西欣请求韦建光继续履行合同，该院予以支持。至于原告（反诉被告）陈西欣主张按未付清套房款145220元的30%支付违约金43566元的问题，因为陈西欣与韦建光在签订《套房转让合同》时，未将套房的有关证件的复印件交给韦建光，造成韦建光在履行合同有困难，陈西欣也有一定的过错，为此，该院对陈西欣的该项请求，不予支持；被告（反诉原告）韦建光提出要求确认套房转让合同无效，并要求原告（反诉被告）返还房款及支付违约金的反诉请求，没有事实和法律依据，反诉理由不成立，该院不予支持。反诉被告梁西宾经依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告（反诉原告）韦建光继续履行与原告（反诉被告）陈西欣签订的《套房转让合同》，即支付尚欠房款145220元；二、原告（反诉被告）陈西欣将套房的有关证件全部交付给被告（反诉原告）韦建光；三、驳回原告（反诉被告）陈西欣的其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）韦建光的反诉请求。受理费4075元，因适用简易程序审理减半收取2037.50元，由被告（反诉原告）韦建光负担1567.30元，原告（反诉被告）陈西欣负担407.20元；反诉费3771元，减半收取1885.50元，由反诉原告韦建光承担。上诉人韦建光上诉称，一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。被上诉人不是本案讼争房屋的合法所有者，而真正的房主梁西宾未参加诉讼，本案事实不清，证据不足。被上诉人因欠债与上诉人订立不规范的合同，没有任何合法有效的房产证书，形同买空卖空。一审中，上诉人需要对方的证据原件质证时，被上诉人从旁听席上借用其前已抵押给他人的房产合同原件，以应付庭审质证，另外，上诉人与被上诉人买卖合同中的房屋面积与该房实际相差10平方米，所以其行为存在欺诈。一审判决采用文字代替数字的判决是没有事实和法律依据的，要求上诉人承担该房的银行按揭所有费用，只有文字没有数据，按市价确定，也没有一份有价值的证据参考，盲目定论。二、一审判决双方签订的合同有效，显失公正，也违反我国《物权法》、《合同法》、《城市房地产法》和现行有效的相关规定，应以可撤销合同作出判决。首先，讼争标的物不是被上诉人合法所有，其次，被上诉人采用欺诈的行为交易是非法无效的；再次，被上诉人没有任何凭据供上诉人参考，导致上诉人重大误解。综上所述，上诉人认为，双方签订的合同属于可撤销合同，被上诉人应退还上诉人已付房款130000元。一审判决违背平等原则，损害上诉人的利益，请求二审法院判决撤销合同，责令被上诉人退还上诉人已交付的房款。被上诉人陈西欣答辩称，一审判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但对双方合同约定的30%违约金和银行的按揭房贷承担部分存在认定证据不清，判决有误。一、双方签订的《套房转让》的权利义务是经双方自愿平等的基础上共同充分协商，上诉人对买卖标的物进行了解审查有关套房证件和资料后，确认被上诉人房产属实的情况下与答辩人签订《套房转让合同》，所以，被上诉人不存在买空卖空、一房二卖的欺诈行为。被上诉人转让的房产原是与梁西宾购买的，由于该房是银行按揭房，按照合同法的相关规定，合同相对人签订的合同生效后即权利义务成立。被上诉人是该房产的实际所有人，梁西宾只是房产的初始登记人。一审认定双方签订的《套房转让合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，双方应当全面履行，请求二审维持一审第一项判决。二、一审判决不予认定双方在合同书当中约定的违约金43566元（按30%计算）及上诉人应承担的银行按揭款1350元／月×6个月=8100元有误。双方签订合同以后，被上诉人严格按照合同履行义务，没有任何违约行为，而一审判决错误认定被上诉人未交付房产的有关证件，造成上诉人履行合同困难，反而是上诉人没有按合同约定交清房款，违反交易习惯。因此，被上诉人认为一审判决第二项及不予支持违约金和上诉人应承担的房贷有误，请求二审法院予以改判纠正。二审期间，上诉人韦建光向本院提交被上诉人与梁西宾另于2010年3月18日签订的一份《套房转让合同》，该合同与一审中被上诉人提交与梁西宾签订的《套房转让》部分内容不同。上诉人以该合同作为新证据提交，以证明双方之间的交易为一次付款交易，上诉人不应承担银行按揭贷款。经庭审质证，上诉人与被上诉人确认双方的交易是以被上诉人与梁西宾2010年3月18日签订的《套房转让合同》为依据。本院认为，上诉人提交2010年3月18日签订的《套房转让合同》已经过双方确认，并由被上诉人作为转让房产取得依据已交付给上诉人，因此，对于上诉人提交的《套房转让合同》，本院予以采信。被上诉人二审期间无新证据材料提交。经审理查明，一审判决认定本案的事实属实，本院予以确认。本院另查明，上诉人与被上诉人、梁西宾于2011年12月16日签订的《套房转让合同》中，上诉人与被上诉人均确认梁西宾的签名是由被上诉人代签。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：上诉人主张与被上诉人签订的套房转让合同为可撤销合同并要求被上诉人退还房款的理由是否成立。本案中，上诉人与被上诉人于2011年12月16日签订的《套房转让合同》，经双方当事人一致确认，转让人梁西宾并未在合同中签名，而是由被上诉人代为签名，被上诉人签订《套房转让合同》时已经将2010年3月18日其与梁西宾签订的《套房转让合同》原件交付给上诉人，因此，梁西宾不应作为上诉人与被上诉人签订《套房转让合同》的当事人，上诉人与被上诉人签订的《套房转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，上诉人与被上诉人应当诚实信用履行合同。梁西宾已被一审法院列为被告通知参加诉讼，上诉人称梁西宾未参加诉讼与事实不符。上诉人认为被上诉人没有任何可靠凭据供上诉人参考，导致上诉人重大误解，故请求撤销《套房转让合同》。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款的规定，结合本案，上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人已将其与梁西宾签订的《套房转让合同》交付给上诉人，上诉人足以知道被上诉人所转让的套房是从梁西宾手中转让所得，并且双方还约定上诉人首付100000元房款后，在两年内由上诉人办理产权变更。此外，在一、二审庭审，被上诉人已向法庭出示了该房产的相关合同及票据的原件，虽然双方在合同中对于房屋产权凭证的交付没有另作特别约定，但按照买卖合同的交易习惯，上诉人尚未付清全部房款时，被上诉人有权暂不交付产权凭证。因此，上诉人与被上诉人签订合同时，已明知该房产权的情况，其也尚未交清全部房款，对于交易的房产不存在重大误解情形，上诉人请求撤销合同，要求退还已付房款，无事实依据，本院不予支持。由于涉案房产交易属按揭房交易，诉讼中，双方当事人对所欠银行按揭款的承担存在争议。本院认为，按照《套房转让合同》约定的单价及面积，该套房转让价款为275220元。一审中，被上诉人以上诉人拖欠余款145220元提起诉讼，而未对所欠的银行按揭款提出主张，双方当事人在《套房转让合同》又未特别约定该房产的交易为转按揭交易。所以，由于按揭款的承担涉及金融部门权益，故在本案中不予审理。根据按揭房转让的交易惯例，上诉人应当先付清全部房款，由被上诉人偿还银行借款以消除该房产抵押，并将产权人登记变更为上诉人。二审中，被上诉人请求改判支持提出违约金43566元，由于被上诉人对请求的违约金未依法提出上诉，视为其服从一审判决，故对其请求，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，但处理结果部分欠妥，本院予以部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持靖西县人民法院（2012）靖民一初字第1079号第一项、第三项、第四项民事判决；二、变更靖西县人民法院（2012）靖民一初字第1079号第二项民事判决为：上诉人韦建光应于本判决生效后三十日内付清房款，上诉人韦建光付清房款后，被上诉人陈西欣立即将靖西县“银山颐园”A组4栋1单元301号房的商品房买卖合同、个人购房借款／担保合同、交房通知书及相关购房票据原件交付给上诉人，并于2013年12月16日前与上诉人办理房屋产权过户登记。一审案件受理费4075元，减半收取2037.50元，上诉人韦建光负担1567.30元，被上诉人陈西欣负担407.20元；一审反诉费3771元，减半收取1885.50元，由上诉人韦建光承担；二审案件受理费3204.5元，由上诉人韦建光负担。上述付款义务，义务人应按本案生效判决规定的期限履行，否则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行，逾期则视为放弃权利。本判决为终审判决。审判长 郭承峙审判员 凌 除审判员 杨玉林二〇一三年一月三十一日书记员 黄 琴 来源：百度搜索“”