（2012）威民一终字第969号
裁判日期: 2013-01-30
公开日期: 2014-12-02
案件名称
张福京与张庆本、祁祥月房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张庆本,张福京,祁祥月
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）威民一终字第969号上诉人（原审被告）张庆本，男，1954年2月16日出生，汉族。委托代理人魏建中，山东光威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张福京，男，1964年8月1日出生，汉族。委托代理人殷建阳，山东华夏明德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）祁祥月，男，1971年9月4日出生，汉族。上诉人张庆本因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2011）荣民初字第1214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原告与被告张庆本均系荣成市崖头街道办事处墩西张家村村民。1996年前后，被告祁祥月的父亲、母亲与被告张庆本协商购买其位于该村的房屋四间，用于为被告祁祥月结婚居住。购房款4500元付清后，被告张庆本出具收条并交付房屋及其集体土地建设用地使用证。2005年5月28日，原告与被告祁祥月签订房屋证明一份，载明：“兹有海阳市里店镇中于朋村祁向月（祁祥月）在荣成市崖头街道办事处墩西张家村四间房屋，因欠苹果款，经协商愿将此房抵顶给张福京（两面一切债务两清），永不反悔，特立此据。房主：祁向月，证明人：张启河，代笔：祁向月。2005年5月28日。”2011年11月29日，原告向原审法院起诉，请求依法确认原、被告间房屋买卖合同有效，判令被告协助办理集体土地使用权变更登记。原审法院认定上述事实，有原、被告的陈述，荣集建（91）字第14230061号集体土地建设用地使用证、房屋抵债证明、收条等相关证据在案为凭。原审法院认为，依照我国法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。本案中，被告祁祥月父母为其结婚用房与被告张庆本购买诉争房屋，双方未签订买卖契约，但此房屋买卖行为系双方真实意思表示。此后，该房屋由被告祁祥月居住，直至被告祁祥月将该房屋卖给原告抵顶欠款，双方签订以房抵债协议，被告祁祥月将房屋及集体土地建设用地使用证交付给原告。该房屋虽未办理过户手续，但原告实际拥有房屋至今已逾六年之久。被告张庆本辩称与被告祁祥月父母曾约定回购房屋，后被告祁祥月一家搬走，失去联系，直至2010年才得知该房屋卖予原告，但被告祁祥月父母不承认该约定，且无相关证据予以证实，被告张庆本知情后也并未及时向原告及被告祁祥月主张权利，故对其辩解，不予采信。原告系诉争房屋所在村的村民，符合相关法律规定，依据诚实信用原则及为保护交易安全，原告主张，理由正当，证据充分，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条，判决：原告张福京与被告祁祥月买卖座落于荣成市崖头街道办事处墩西张家村的房屋［集体土地建设用地使用证号荣集建（91）字第14230061号］合法有效，被告张庆本、祁祥月协助原告办理该房屋的产权过户手续。案件受理费200元，由被告张庆本负担100元，被告祁祥月负担100元。上诉人张庆本不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人祁祥月并非本村集体经济组织成员，且涉案房屋集体土地建设用地使用权人仍为上诉人，根据相关法律规定，上诉人与被上诉人祁祥月关于涉案房屋买卖的行为应该无效，因此被上诉人祁祥月将涉案房屋抵顶给被上诉人张福京的行为也应该无效。请求撤销原判，依法改判。被上诉人张福京答辩称，原审判决正确，请求维持。被上诉人祁祥月未予答辩。本院二审查明的事实与原审法院查明一致。本院认为，农村宅基地的使用权是本集体经济组织成员所享有的权利，与其特定的身份关系相联系，不允许非法转让、买卖、变相买卖。本案中，虽然上诉人与被上诉人祁祥月不是同一集体经济组织成员，但被上诉人祁祥月后又将该房屋抵顶给被上诉人张福京，故应审查被上诉人张福京购买诉争房屋时是否系善意。从审理查明的事实来看，被上诉人祁祥月于2005年5月28日以抵顶欠款的方式将诉争房屋卖予被上诉人张福京，并将该房屋及集体建设用地使用证交付给被上诉人张福京。该交易行为符合农村一般人认可的风俗习惯、社会经验，且被上诉人张福京与上诉人系同一集体经济组织成员，享有该集体经济组织成员资格的权利，被上诉人张福京购买该房屋时关于购买条件的法律障碍已灭失，且已支付合理对价，应认定被上诉人张福京购买该房屋系善意，其合法权利应予以保护，故原审法院从诚实信用及维护交易安全的角度认定被上诉人张福京购买诉争房屋的行为有效正确。综上，上诉人上诉理由不当，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张庆本承担。本判决为终审判决。审 判 长 宋智慧代理审判员 金永祥代理审判员 蒋 涛二〇一三年一月三十日书 记 员 黄 诺 来自