（2013）西民二终字第00336号
裁判日期: 2013-01-30
公开日期: 2014-12-18
案件名称
曾斌与崔学文房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾斌,崔学文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）西民二终字第00336号上诉人（原审原告、反诉被告）曾斌，无业。委托代理人贾建伟，陕西融德律师事务所律师。委托代理人吕兆云，女，1976年10月14日出生，汉族，无业。被上诉人（原审被告、反诉原告）崔学文，西安西电电工材料有限责任公司保卫处工人。委托代理人梁颖，陕西弘业律师事务所律师。上诉人曾斌因与被上诉人崔学文房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2012）莲民二初字第01151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人曾斌之委托代理人贾建伟、吕兆云，被上诉人崔学文及委托代理人梁颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：曾斌因与崔学文曾于2008年11月25日达成购房资格转让《协议》，曾斌给付崔学文4万元保证金，有权出资购买单位分配给崔学文的劳动一坊304号楼1302号房屋。转让期间，曾斌按照协议先行给付崔学文2万元整并以崔学文名义分四次给建房单位西安西电电工材料有限责任公司缴款264434.7元。其中包括装修保证金、垃圾清运费等。2012年7月6日，双方达成如下《协议》因甲方（崔学文）违约，经协商愿赔偿乙方（曾斌）条件如下：“1、赔偿乙方曾斌所交304楼1302号房款及违约金在内总共肆拾万元整，保证于2012年7月12日5点之前到乙方帐上。2、如到时不能按时还款，甲方自愿赔偿乙方贰拾万元整，房子归乙方。如乙方到时违反上述协议，乙方自愿赔偿甲方贰拾万元整，甲方把乙方所交房款及贰万元保证金退还给乙方，房子归甲方。”甲方崔学文、乙方曾斌、见证人栗跃生在协议上签字认可，该协议一式两份，甲乙双方各执一份。协议签订后，双方对其中40万元包含的内容产生分歧，曾斌认为40万元中仅包括购房款和违约金，崔学文仍需返还转让费2万元及第四次缴纳的装修保证金、垃圾清运费和天然气初装费等，崔学文则认为双方签订的是一揽子解决方案，40万元给付后，不应存在遗留问题。双方为此各执己见，导致协议未能及时履行。崔学文曾通过电话联系、发送快递等方式催促曾斌接受40万元。曾斌表示，即使接受40万元，双方的房屋买卖纠纷也不能一次性解决。曾斌于2012年8月20日起诉至西安市莲湖区人民法院诉称：2012年7月6日，其与崔学文签订《协议》一份，见证人为栗跃生，约定因崔学文单方面违约，未能将房屋出卖给其，崔学文返还其已付房款及违约金共计40万元，应在2012年7月12日5点之前支付该款项。如崔学文未能按时还款，则崔学文自愿赔偿其20万元，同时承诺该套房子归其所有。时至今日，崔学文未按期付款，也未按照《协议》约定1履行义务。故诉至法院，请求1、判令崔学文位于大庆路西材小区304楼1302号房屋归其所有，并由崔学文赔偿其20万元；2、如果第一项房屋不能归其所有，则应判令崔学文向其支付40万元，并赔偿损失20万元；3、崔学文承担诉讼费用。崔学文答辩并反诉称，其与曾斌曾经签署关于其现居住的劳动一坊304号楼1302号房集资建房名额之买卖《协议》，该协议已经双方协商一致书面解除，房屋权属不存在争议。双方签订解约《协议》后，其多次联系曾斌，要求对方提供收款账号并清结各种手续，但曾斌希望增加赔偿数额，以各种借口推脱，拒不接受其赔付款项。其在履行解约协议中并无过失。不同意曾斌的诉讼请求。相反，由于曾斌违反约定，拒不接受40万元赔偿款，应当按照《协议》约定承担违约责任。现提起反诉，请求：1、依法判令曾斌按2012年7月6日《协议》约定承担违约责任，向其支付违约金人民币捌万元整；2、依法判令曾斌归还其购房交款票据四张；3、依法判令曾斌承担本案本诉及反诉全部诉讼费用。曾斌辩称，依据2012年7月6日双方签订的协议，崔学文是协议约定义务的履行方，其应主动、积极、尽最大能力履行义务。协议中约定的40万元，专指房款及违约金。其未违反协议约定，不应承担相应责任。至于崔学文要求其返还相关材料在协议中未明确约定，崔学文应另案起诉。原审法院认为，曾斌因与崔学文2012年7月6日签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，双方均认可原购房资格转让协议已经该协议约定解除。《协议》内容记载的“赔偿乙方曾斌所交304楼1302号房款及违约金在内总共肆拾万元整”，根据协议全文以及证人证言能够判断，双方的真实意思为一次性解决纠纷，该40万元包括曾斌为购房所支出的全部金额以及崔学文违约应承担的赔偿金额，双方应按照原协议履行义务。由于对合同理解产生歧义，导致未能按时履约，任何一方均无违约故意，均不应当承担协议约定的违约责任。至于崔学文反诉请求曾斌返还四张交费收据，虽不在合同约定范围内，但符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，崔学文按照双方2012年7月6日签订的《协议》支付曾斌400000元；二、本判决生效之日起十日内，曾斌返还被告崔学文该304楼1302号房缴纳购房款及其他费用的收款收据4张；三、驳回曾斌要求判令位于大庆路西材小区304楼1302号房屋归其所有，并由崔文学赔偿200000元的诉讼请求；四、驳回崔学文要求判令曾斌支付违约金人民币捌万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费11600元整（曾斌预交），由原告（反诉被告）自行承担；反诉费1000元（崔文学预交），由被告（反诉原告）自行承担。宣判后，曾斌不服提起上诉，认为一审判决认定事实不清。双方签订的《协议》明确约定40万元为“房款及违约金”，不包括其交给崔学文的房号款、装修保证金、垃圾清运费、天然气初装费。2、崔学文具有不履行《协议》约定内容的行为，应当认定崔学文存在违约事实。3、《协议》约定的内容应当确认为有效。4、崔学文的行为，导致其受到了实际损失。一审未按《协议》约定要求崔学文支付20万元给其，也应当按照银行同期贷款给其支付利息。上诉请求：二审法院判决将争议房子归其所有。如果房子不能给其，应判决给其40万元，再支付10万元赔偿金。崔学文认为，1、原审判决认定事实清楚，证据充分，但未判决曾斌承担《解约协议》相关违约责任不妥。2、曾斌上诉理由不能成立，于法无据，请求驳回上诉。3、本案虽名为房屋买卖合同纠纷，但实际起因于曾斌对双方之间《解约协议》的违反。其虽在单位福利房集资建房名额出售行为存在过失，但已经采取与曾斌签订《解约协议》赔付曾斌高额“违约金”的形式予以弥补。请求驳回曾斌的上诉请求，维持原审判决。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，本案争议之焦点有两点。争议焦点一，40万元是否包含曾斌所述的转让金两万元及装修保证金、垃圾清运费和燃气初装费等。曾斌与崔文学曾于2008年11月25日达成购房资格转让协议，崔学文将单位分配给其的劳动一坊304号楼1302号房屋转让给曾斌。曾斌以崔学文的名义向西电电工材料有限责任公司缴纳购房款，其中包括装修保证金、垃圾清运费等。后因崔学文反悔，双方又于2012年7月2达成协议。该协议约定：因甲方（崔学文）违约，经协商愿意赔偿乙方（曾斌）所交304楼1302号房款及违约金在内共40万元。根据双方所签订的协议内容记载及当时签订协议的参与人栗跃生的证言可以看出，双方协议中约定的40万元应包含曾斌为购房所支付的一切费用及崔学文违约应承担的赔偿金额，双方的真实意思是为一次性解决纠纷。曾斌上诉认为协议约定的40万元不包括房号款、装修保证金、垃圾清运费、天然气初装费等没有证据支持。本案争议焦点二，关于崔学文是否存在违约行为，曾斌与崔学文在签订协议后，在协议约定的付款期限内，崔学文曾电话联系曾斌商议付款的事宜。由于双方对《协议》内容理解产生分歧，导致崔学文未将40万元在协议约定的时间支付给曾斌，并非崔学文故意不退还协议约定之款。崔学文并不存在违约之行为，故崔学文不应承担违约责任。曾斌上诉认为崔学文存在违约行为并要求赔偿损失无事实、法律根据。综上，曾斌上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2300元，由曾斌承担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 静审 判 员 高 玮代理审判员 窦 敏二０一三年一月三十日书 记 员 潘丽娜 微信公众号“”