（2013）珠金法民一初字第137号
裁判日期: 2013-01-30
公开日期: 2014-11-03
案件名称
李青梅与珠海市时代丰卓投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市金湾区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李青梅,珠海市时代丰卓投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条，第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百四十八条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款
全文
广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠金法民一初字第137号原告李青梅，女，汉族，1984年3月10日出生，住广东省恩平市那吉镇。委托代理人周玉燕，广东敬业律师事务所律师。被告珠海市时代丰卓投资有限公司。住所地：珠海市金湾区。法定代表人岑兆雄。委托代理人曾健，广东晨光律师事务所律师。原告李青梅诉被告珠海市时代丰卓投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2013年4月25日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周玉燕，被告珠海市时代丰卓投资有限公司的委托代理人曾健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月14日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告以按揭贷款方式购买由被告开发的位于金湾区红旗镇东珠路159号地块号为2010120、规划用途为商住的地块上定名为阳光玫瑰园（房屋预售许可证号为JM－S201000001）第1幢1单元403号房。合同签订后，原告依约交付首付款项并办理了银行按揭。被告依约应于2010年9月30日前将符合合同第七条约定的交付条件的商品房交付给原告。在合同约定的房屋交付期限届满后，原告多次以口头、电话或书面形式要求被告出示经验收合格的有关文件和交付房屋时应交付的有关文件，被告或借口推辞或置之不理。截止今日，被告也不能按照合同约定的交付条件将经验收合格的商品房交付原告，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉请法院判令：1、被告立即向原告支付逾期交房违约金暂计人民币68，803元（467，414元为基数，以已交付房价款的万分之二每日，从2010年12月21日至2012年12月25日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、被告不存在迟延交付，不应承担违约责任。根据双方签署的商品房买卖合同第七条第二款关于可延期交房的约定，现存在如下两方面符合约定的情形，应予以延期。1、根据珠海市红旗自动气象站2010年1月至11月10日日雨量记录，统计得出大雨、暴雨、大暴雨的时间共有21天不能施工，故因恶劣天气的原因应给予21天的交房延期。2、公共设施（即电缆走向）施工批复时间的变动（2010年8月1日—2010年9月10日）导致工期的延误的时间为41天，交房时间应予延期。由于以上原因造成62天的延误，交房时间应延期至2010年12月1日。被告于2010年10月28日通知购房者收房，已是提前了一个多月交房。二、至于原告诉称“被告不能出示该商品房经验收合格的文件而违约”是不成立的。1、本合同对违约金的约定仅是针对逾期交房的情形，被告不存在逾期交付。2、该商品房已经竣工验收合格，相关证明资料在有关部门已是客观存在，合同中并没对此项做具体的约定。三、商品房已经交付使用，被告已履行交房义务，要求承担违约金没有事实和法律依据。1、根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及合同法相关的规定，被告通知原告收房已经履行合同主要义务。2、交付了经竣工验收合格的房产且原告也已确认收房，至于部分业主因故暂未前往收楼是其个人原因而不能因此否定被告已履行交付义务。四、取得经验收合格的房屋及到约定期限内办理产权证是实现该合同的真正目的。1、被告已交付了经竣工验收合格的房产。2、约定办产权证的期限尚未到来，而对原告来讲没有任何损失产生，相反因购置了该房产已给其带来不菲的收益。而原告以未看到文件为由借故进行集体诉讼有恶意诉讼之嫌，法院应不予支持。五、虽办产权证的期限未到，但完善有关资料的附随义务仍在进行中，为查清事实、彻底解决当事人之间的争纷，请求法院从程序上要解决如下问题：1、追加第三人：本案涉诉的标的物系发包给第三人珠海市建安昌盛工程有限公司承建，第三人应依据合同诚实全面地履行合同，进行竣工质量检验验收后应及时向有关部门提交法律、法规等所规定的归档、备案所必须的全部资料。只有追加该第三人参加到诉讼中来让其履行其义务，才能消除被上诉人办理产权证的后顾之忧。2、中止审理：为履行到期办产权证之义务，被告依法起诉了施工方珠海市建安昌盛工程有限公司，要求其提交竣工验收后的归档资料和相关的工程备案资料，该案件已由金湾区法院受理，案号为：（2011）金民二初字第151、152号，现正在审理过程中。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2010年4月10日，原、被告订立《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买其开发的“阳光玫瑰园”第1幢1单元403号房，总房款为人民币467，414元。双方约定交房日期为2010年9月30日前，交房标准为商品房经验收合格。逾期交房不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。合同订立后，原告交了首付147，414元，余款320，000元办理按揭贷款。2010年10月28日，被告向原告发出书面收楼通知，称原告所购商品房已达到约定的收楼条件，业主可于2010年11月10日至2010年12月30日前往办理入伙手续。并载明，若原告未能在通知期限内前往办理收楼手续的，视为被告已履行交楼义务，该房屋的损毁风险即转移给原告，物业管理费、保修期自此计。原告于2010年11月11日签收《收楼确认书》、《房屋使用说明书》、《住宅质量保证书》，并填写《业主入伙登记表》。根据珠海市金湾区建设工程质量监督检测站《工程质量监督报告》及阳光玫瑰园1、2幢的《工程竣工验收报告》，上述证据显示，阳光玫瑰园分别经勘察、设计、施工、工程监理等单位签署确认验收合格。以上事实有《商品房买卖合同》、付款凭证、收楼通知、《工程质量监督报告》、《收楼确认书》、《房屋使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主入伙登记表》，并有当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，原、被告订立《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，本院予以认可。关于被告提出追加珠海市建安昌盛工程有限公司为本案第三人以及中止本案审理的申请，《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。即，被告与珠海市建安昌盛工程有限公司之间的法律关系需另行解决，不得对抗本案原告。再者，被告已对与本案同类型案件的一审判决上诉至珠海市中级人民法院，以及被告已另行起诉珠海市建安昌盛工程有限公司，均不属于民事诉讼法关于中止诉讼的法定情形。故，关于被告提出追加珠海市建安昌盛工程有限公司为本案第三人以及中止本案审理的申请，本院依法不予以准许。结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点归纳为：被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司是否逾期交房。关于被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司是否存在逾期交房的问题，《商品房买卖合同》第七条约定被告应在2010年9月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用，并在第十一条约定商品房交接的条件及程序。故，被告有义务在2010年9月30日前交付经“验收合格”房屋。第一，从涉案房产的交付条件上看，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。故，对住宅工程的验收，除主体建筑工程外，还应包括满足正常居住需求的水电、规划及消防项目的验收。即，涉案房产的交付条件是通过符合居民居住条件的质量、规划、水电、消防、人防验收。从本院查明的事实来看，涉案房产“阳光玫瑰园”至庭审之日，仅具备《工程竣工验收报告》及《工程质量监督报告》，尚未通过规划、消防、人防验收，不符合“经验收合格”的交付条件。第二，被告主张其具备《商品房买卖合同》第七条约定的顺延交付期限的情形，并在举证期限内向本院提交了珠海市红旗自动气象站2010年1月至11月10日日雨量记录的复印件及未能明确识别印章的公共设施批复的复印件。根据证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。以上两份证据为复印件，且真实性未得到原告的认可，其证明力无法认可，故，对于被告认为其具备《商品房买卖合同》第七条约定的顺延交付期限情形的主张，因被告未能提供有效证据证明其有法定的或约定的免责事由，本院不予支持。第三，房屋验收合格与合格房屋未按约定时间交付是两个不同的概念，房屋交付必须验收合格，这是房屋交付的法定条件，也是房屋交付的前提条件，被告通知原告收楼以及原告签收《收楼确认书》时，该涉案房产并未“经验收合格”，因此，原告签收《收楼确认书》、《房屋使用说明书》、《住宅质量保证书》，并填写《业主入伙登记表》的行为并不能证明被告已按约定时间交付合格房屋，不能构成被告免责的事由。综上，关于原告提出被告逾期交房构成违约的主张，本院予以支持。原、被告双方的《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方法即按商品房总价款每日万分之二，违约金的支付期限自逾期首日2010年10月1日起计至实际交付之日止。上述约定合法有效，被告在起诉之日止仍未能提供商品房合格的证明文件，未能向原告交付经验收合格的房屋，因此，本院确定违约金的计付期限自2010年12月21日起计至起诉之日2012年12月25日止（合计736天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条、第一百四十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李青梅支付逾期交房违约金人民币68，803元（计算方法：以467，414元为基数，按每日万分之二，自2010年12月21日起计至2012年12月25日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币735元，由被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 周文军二〇一三年一月三十日书记员 陈 鹏 来源：百度“”