（2013）清中法民三终字第8号
裁判日期: 2013-01-30
公开日期: 2014-03-06
案件名称
李文沛与李石参租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李文沛,李石参
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》：第三十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）清中法民三终字第8号上诉人（原审被告）：李文沛，男，汉族。委托代理人：何沛基，男，汉族。被上诉人（原审原告）李石参，男，汉族，。委托代理人：曹炽玲，广东格林律师事务所律师。委托代理人：李佰清，女，汉族。上诉人李文沛因与被上诉人李石参租赁合同纠纷一案，不服佛冈县人民法院（2012）清佛法迳民初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2012年8月21日，原告李石参向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1：解除原、被告间的《楼房档口租用合同》，并在10日内由被告自行搬走自己的物品。2、本案诉讼费由原告承担。主要事实和理由：2011年1月8日，原、被告签订了一份《楼房档口租用合同》，由被告承租原告位于ＸＸ镇横江街的两卡商铺经营化肥农药。合同约定：“租期5年，从2011年1月8日至2015年12月30日止，每月租金1000元”，并特别约定：在合同未到期的情况下，原告不得因借口收回租房合同更不得转租给他人使用，否则原告要退回一年内租金给乙方，如原告自己确实要使用必须在三个月前通知被告。现原告方因家庭特殊情况急需要使用该商铺。为了得到被告的理解与体谅，原告从2012年1月份开始便一直与被告协商解除合同事宜，甚至愿意自己承担违约责任，主动补偿一年的租金给被告，但被告却一直不予理睬。最后逼于无奈，原告委托了佛冈县潖江法律服务所于2012年5月16日向被告发出了《法律建议函》及《解除合同书》，被告本人于2012年5月17日收到上述两份材料后，依旧没有做出任何回应。综上所述，原告方已按照原、被告双方签订的《楼房档口租用合同》约定，提前三个月向被告发出书面通知要求解除合同，但被告却不按合同约定解除合同，特向法院提起诉讼。被告辩称：一、原告与被告于2011年1月8日签订的《楼房档口租用合同》中第五条最后一句“如甲方（原告）自己确实要使用必须在三个月前通知乙方（被告）”的约定是违反法律规定的，应为无效条款，理由是：（1）该约定对双方签订的《楼房档口租用合同》破坏无遗。如果按照该约定，出租人可以随时解除合同，那么《楼房档口租赁合同》的其他条款就没有实际意义和没有法律约束力了，客观上剥夺了承租人的所有权利，无疑对被告来说是显失公平，所以该约定违反了《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平的原则确定各方的权利和义务”的规定，双方所签订的《楼房档口租用合同》是有明确租赁期限的定期租赁合同，被告在没有违约的情况下，享有租用房屋至租赁期满的权利。合同中的上述约定已造成了定期租赁合同变为不定期租赁合同的后果，损害了被告的利益。（2）《中华人民共和国合同法》第232条规定“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人”，即只有不定期租赁，当事人才可以随时解除合同；定期租赁合同中，当事人不得约定随时解除合同，可以随时解除合同则为不定期租赁合同。而本案双方签订的《楼房档口租用合同》是对租赁期限有了明确约定的书面合同，是定期租赁，出租人不得随时解除合同，出租人也没有正当理由通知承租人解除合同，否则会导致不能实现合同目的的后果。潖江法律事务所2012年5月16日所发的《法律建议函》及《解除合同书》没有事实依据和法律依据。二、《中华人民共和国合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第93条第（二）款和第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除……”但本案承租人并没有违约，双方在履行合同过程中根本没有出现《合同法》第93条第（二）款和第94条规定的解除合同的情形，原告没有理由通知被告解除合同，而且双方在合同第五条中已明确约定“乙方（被告）在未到合同期，甲方（原告）不得因借口收回租房合同，更不得转租给他人使用”，这一约定更符合定期租赁合同的规范要求。所以原告请求判决解除《楼房档口租用合同》既违反了法律，也违反了合同的约定，属无理请求。原告对其“确实要使用租赁房屋”应承担举证责任。三、原告与被告当面交涉解除合同的理由是：将租赁房屋转卖给他人。如果原告急需资金周转必须变卖涉案房屋，被告不持异议，但根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享受以同等条件优先购买的权利”的规定，原告不得单方解除《楼房档口租用合同》，且出卖之前应当通知被告是否购买租赁房屋。综上所述，原告起诉的事实理由违反了法律的规定，没有事实依据和法律依据，证据不足，理由不成立，法院依法应当驳回原告的诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2011年1月8日，原告李石参与被告李文沛签订了一份《楼房档口租用合同》，合同约定：被告承租原告位于佛冈县ＸＸ镇横江街的楼房底层的两卡商铺及顶楼两间房，租期五年，从2011年1月8日起至2015年12月30日止，被告每月支付租金1000元给原告。合同还就租金交付、违约责任等事项进行了约定。其中，合同第五条约定，在合同未到期的情况下，原告不得因借口收回租房合同更不得转租给他人使用，否则原告要退回一年内租金给被告，如原告自己确实要使用必须在三个月前通知被告。合同签订后，双方依约履行合同。2012年3月23日，原告向被告提出，要求解除双方签订的合同，收回租给被告的楼房，但被告拒绝。原告遂委托佛冈县潖江法律服务所于2012年5月16日向被告发出法律建议函和解除合同通知。2012年5月17日，被告签收了该法律建议函和解除合同通知，但未书面答复原告。2012年8月21日，原告以其家庭确需收回出租的楼房用于自家使用，且已履行解除合同的告知义务为由诉至原审法院，请求判令解除原、被告于2011年1月8日签订的《楼房档口租用合同》，并限令被告10日内搬走承租房内的物品；本案受理费由原告负担。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案是租赁合同纠纷。根据双方的陈述和申辩，本案争议焦点在于原、被告签订的《楼房档口租用合同》的效力问题和合同是否可以解除问题以及应如何赔偿损失问题。一、关于《楼房档口租用合同》的效力问题。原告李石参和被告李文沛均具有完全民事行为能力和相应的民事权利能力，双方签订的《楼房档口租用合同》是双方真实意思的表示，且所订立的条款及其内容没有违反法律规定，合同合法有效，应受法律保护。被告主张合同第五条内容显失公平，应当属无效条款的辩解意见，原审法院不予采纳。二、关于合同的解除问题。原告根据双方的约定“在合同未到期的情况下，原告不得因借口收回租房合同更不得转租给他人使用，否则原告要退回一年内租金给被告，如原告自己确实要使用必须在三个月前通知被告”，于2012年5月16日书面通知被告解除合同，并将通知书送达给被告。原告以自己需使用为由收回出租房屋，符合合同约定，解除合同的条件已经成就。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告要求解除与被告于2011年1月8日签订的《楼房档口租用合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。三、赔偿损失问题。根据原、被告双方的上述约定，在合同期届满前收回出租房屋，原告应退回一年内的租金给被告。由于一年内的租金是12000元，因此，原告应赔偿12000元给被告。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，于2012年11月14日做出（2012）清佛法迳民初字第12号民事判决：一、解除原告李石参与被告李文沛于2011年1月8日所签订的《楼房档口租赁合同》；二、原告应于本判决生效之日起十日内赔偿12000元给被告；三、被告应于本判决生效之日起十日内，自行搬走承租原告商铺及房屋内自己的物品，腾空房屋给原告。本案受理费50元，由原告负担。当事人二审的意见李文沛不服原审判决，向本院提出上诉，上诉请求：一、赔偿上诉人经济损失70万元，其中货底款29万元，应收未收货款40万元。二、撤销佛冈县法院（2012）清佛法迳民初字第12号民事判决。三、改判驳回被上诉人的诉讼请求，赔偿上诉人经济损失70多万元。理由如下：双方签订楼房档口租用合同书，合同书第二条规定，每月租金1000元，水费另计每月10元，电费按电表计，第三条规定，租用期5年，即从2011年1月8日至2015年12月30日止，乙方在中途不使用，要在3个月前说明不再使用，另外乙方租用期间不得转租他人使用，否则要经甲方同意，2个月后，退回押金乙方。合同第五条规定，乙方在未到合同期后，甲方不得因任何借口收回租房，更不得转租他人使用。被上诉人在合同未到期履行不到两年时间，迫使上诉人搬走，上诉人经营后，进一大批货物还未销售，亏损太大，原判解除合同，但未补偿上诉人经济损失，未退回押金。上诉人在履行合同期间档口内的货物未作处理，对上诉人不公平。综上意见，上诉人与被上诉人签订合同，依法有效，应受保护，本案解除合同没有法律依据，请求二审法院采纳上诉人的请求，依法做出公正判决。被上诉人李石参答辩如下：一、一审判决正确无误，依法有据，程序合法，适用法律正确。上诉人的上诉理由证据不充分，请求驳回上诉，维持原判。二、上诉人现要求我方赔偿经济损失，既没由事实依据，也不符合合同约定及法律规定。本院查明的事实本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，在一审判决宣判后，李石参亦向本院递交上诉状并交纳上诉费100元，但在二审庭审中，其明确表示撤回上诉，服从一审判决。本院判决理由和结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条关于“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。”的规定，本案主要针对上诉人李文沛的上诉请求进行审理。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、双方签订的《楼房档口租用合同》应否解除。二、上诉人李文沛要求上诉人李石参赔偿损失70多万元应否予以支持。第一个争议焦点。李石参与李文沛于2011年1月8日签订的《楼房档口租用合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，尤其是它的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同是依法成立的合同，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，因此，李石参与李文沛签订的《合同》对双方当事人具有法律约束力。根据双方签订的《楼房档口租用合同》第五条“乙方（李文沛）在合同未到期的情况下，甲方（李石参）不得因借口收回租房合同更不得转租给他人使用，否则李石参要退回一年内租金给李文沛，如李石参自己确实要使用必须在三个月前通知李文沛。”的约定，实质上赋予了李石参在一定条件下可以随时解除合同，收回房屋，因此李石参于2012年5月16日书面通知上诉人李文沛要求解除合同，并送达上诉人李文沛。李石参以自己需使用为由收回出租房屋，符合双方上述合同的约定，因此，原审判决解除双方签订的《楼房档口租用合同》正确，本院予以维持。第二个争议焦点。如上所述，李石参解除合同提前收回房屋的行为没有违反双方合同的约定及法律的规定，亦即李石参在本案中并没有违约，因此，李文沛请求对方赔偿未处理及未销售货物的损失70多万元依据不充分，而且李文沛在一审中并未就其损失提出反诉，本院在二审中对此依法亦不予处理。另外，李石参虽然在一审判决后提出上诉，但其在二审期间明确撤回上诉，对其撤回上诉的申请，并没有违反法律规定，本院予以准许。综上所述，上诉人李文沛的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院依法予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费李文沛预交100元，由上诉人李文沛负担。李石参预交的二审案件受理费100元，减半收取50元，由李石参负担。本判决为终审判决。审判长 夏雪花审判员 邓有添审判员 巢忠文二〇一三年一月三十日书记员 何 叶 关注公众号“”