（2012）浙台商终字第615号
裁判日期: 2013-01-30
公开日期: 2014-03-02
案件名称
林维宝与潘加友、陈秀花合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘加友,陈秀花,林维宝
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院（民商事）拟稿纸发文字号：（2012）浙台商终字第615号缓急：急密级：秘密签发：审核：拟稿：梅矫健份数：15浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙台商终字第615号上诉人（原审被告）：潘加友。上诉人（原审被告）：陈秀花。两上诉人的共同委托代理人：金利富。被上诉人（原审原告）：林维宝。委托代理人：陈欢欢。委托代理人：林富增。上诉人潘加友、陈秀花为与被上诉人林维宝确认合同效力纠纷一案，不服浙江省台州市路桥区人民法院（2012）台路金商初字第292号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年12月10日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人潘加友、陈秀花的委托代理人金利富，被上诉人林维宝及其委托代理人陈欢欢、林富增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：原、被告均系金清镇林家村同一村集体经济组织成员，二被告系夫妻关系。2000年8月22日，两被告将位于金清镇林家里公湖头南居民点东至西第三间、第四间房屋及两间宅基地使用权［土地证编号黄集建（93）字第14033177号确认的土地使用权］转让给原告，并签订《买卖房屋契据》一份，约定价款人民币7209元。而后，原告向被告付清房屋价款。另查明原告购买的两间涉案房屋经家里人员同意，由两户人家各半所有（东面一间归原告长子林富增一户、西面一间归原告次子林永富一户），林富增一户目前人口七人（分别为林维宝、郑小春、林富增、沈香云、林阳欢、司娜娜、林鑫涛，其中林阳欢为独生子），林永富一户目前人口三人（分别为林永富、梁美珍、林海鹏，其中林海鹏为独生子）。目前两户人家已各有宅基地面积55.8平方米，本案两间房屋所占的宅基地面积为81.36平方米。原告林维宝于2012年6月6日，以被告违反房屋买卖合同约定为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：确认原、被告于2000年8月22日签订的《买卖房屋契据》中的房屋及对应的宅基地［土地证编号黄集建（93）字第1403177号］使用权转让合法有效。被告潘加友、陈秀花在原审中未作答辩。原审法院审理认为：原告与两被告系同一村集体经济组织成员，且原告购买的两间房屋分家给长子林富增及次子林永富两户人家各半所有，故原、被告之间的房屋买卖不违反法律法规禁止性规定，应为有效。原告要求确认《买卖房屋契据》中的房屋及对应的宅基地使用权［土地证编号黄集建（93）字第1403177号确认的土地使用权］转让有效，应予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》一百五十三条、《浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法》第三十五条、《台州市市区农村村民住宅用地管理办法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于2012年10月18日作出判决：原告林维宝与被告潘加友、陈秀花于2000年8月22日所签订的《买卖房屋契据》中的房屋及对应的宅基地使用权［土地证编号黄集建（93）字第1403177号确认的土地使用权］转让合法有效。案件受理费人民币100元，由被告潘加友、陈秀花负担。上诉人潘加友、陈秀花不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院没有通知潘海兵参加诉讼，系遗漏必要的诉讼主体，应将本案发回重审。本案所涉房屋系上诉人与潘海兵、潘化才、应夏领的家庭共同财产，而买卖房屋的主体为上诉人。原审法院审理本案时，没有通知潘海兵参加诉讼，对潘海兵未作任何调查的情况下，确认上诉人与被上诉人间的买卖房屋合同有效，实属草率。二、原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积标准，使用耕地的，最高不得超过一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不得超过一百四十平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过一百六十平方米。签订契据时，被上诉人户已拥有两处宅基地，且占地面积超过一百四十平方米。显然双方签订的房屋买卖契据违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故该房屋买卖契据应为无效。原审法院以被上诉人户现有人口数及被上诉人户作为合同一方当事人考量双方于2000年签订的合同效力错误。三、退一步而言，即使双方的房屋买卖契据不存在无效情形，双方调剂房屋也应经国土部门同意，否则应属效力待定合同，并不当然有效。原审法院直接认定合同有效，实际上是司法机关行使了行政机关的职能，显然超越了司法机关的职权范围，应属错误。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。被上诉人林维宝答辩称：一、建造房屋时潘海兵只有六、七岁，根本不可能有出资，其父母亲也年事已高，不可能出资。按农村习俗，两上诉人对该房屋完全有处分权，被上诉人完全有理由相信上诉人出售房屋合法有效。本协议自签订之时至今有十二年，被上诉人长期居住于此，潘海兵等人从未提出异议，上诉人提出潘海兵在外做生意不知情，显然不能成立。二、本案不适用一户一宅的规定，该规定仅适用于房屋审批。而宅基地面积限额同样符合法律规定。三、本案的起因是由于拆迁导致房屋价格上涨，当时双方买卖自愿，故双方应遵循诚实信用原则。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人潘加友、陈秀花向本院提供了以下证据：1、黄岩县人民政府黄政字（1984）第13-5号文件及黄岩县农村建房申请表各一份，旨在证明涉案房屋系上诉人和陈秀花等五人的家庭共同财产。2、林家村村委会证明一份，旨在证明建房申请表上的潘海兵的曾用名是潘新立。被上诉人林维宝质证认为：对该两组证据的关联性有异议。证据1批文上所确认的房屋是否系本案讼争房屋无法确认，申请表上土地四至与本案讼争房屋地址不同。证据2证明效力不够，关于一个人的曾用名应由当地公安机关证明而不应该由村委会证明。综上，上诉人的证据均不应采信。本院认证认为：证据1结合被上诉人的陈述，能够证明所批房屋系本案讼争房屋，但并不能证明该房屋系潘海兵等人共同财产。潘海兵的曾用名应由当地公安机关证明而非村委会证明，故证据2的证明效力本院不予确认。被上诉人林维宝未向本院提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：被上诉人林维宝与上诉人潘加友、陈秀花系同村村民，2000年8月22日双方经协商，上诉人潘加友、陈秀花自愿将其所有的坐落于金清镇林家里公湖头的房屋，出卖给被上诉人林维宝，为此双方签订了一份《买卖房屋契据》。尽管双方未办理宅基地使用权证的过户手续，但土地证编号为黄集建（93）字第1403177号的宅基地使用权及对应的房屋买卖合同并不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。上诉人上诉称，该《买卖房屋契据》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，应属无效合同。对此，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定系国家对农村宅基地审批的管理规定，对同村农民间转让宅基地及房屋的，应适用《中华人民共和国合同法》关于合同效力的相关规定进行判断认定。综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人潘加友、陈秀花负担。本判决为终审判决。审 判 长 何敏军审 判 员 梅矫健代理审判员 马永飞二〇一三年一月三十日代书 记员 杨啸啸 关注公众号“”