（2013）浙金民终字第23号

裁判日期: 2013-01-30

公开日期: 2014-01-20

案件名称

沈旭勇与金华市嘉华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

金华市嘉华房地产开发有限公司；沈旭勇；浙江金华成泰农村合作银行工会委员会

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2013）浙金民终字第23号上诉人（原审被告）金华市嘉华房地产开发有限公司。法定代表人曹根生。委托代理人（特别授权）贾旭东。被上诉人（原审原告）沈旭勇。委托代理人（特别授权）胡海泉、曹孝珍。原审第三人浙江金华成泰农村合作银行工会委员会。法定代表人倪振东。上诉人金华市嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）与被上诉人沈旭勇、原审第三人浙江金华成泰农村合作银行工会委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2011）金东民重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年1月9日进行了公开开庭审理。上诉人嘉华公司的委托代理人贾旭东，被上诉人沈旭勇的委托代理人胡海泉、曹孝珍，原审第三人浙江金华成泰农村合作银行工会委员会的法定代表人倪振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告沈旭勇诉称：2002年12月27日，原金华市区农村信用合作联社工会委员会（以下简称联社工会）与嘉华公司签订《集资建房协议书》，约定联社工会向嘉华公司定购260套商品房，价格分别为每平方米1280元和1320元。双方约定，付款时间根据工程进度分期支付，如卖方资金短缺时可预先以借条形式向买方收取房款，即临届应付房款期日，借款转为房款，中断计算借款利息，并定于2004年3月31日前交付使用以及由卖方与集资户签订正式的商品房买卖合同。沈旭勇以260套集资购房户之一的身份通过联社工会向嘉华公司订购了商品房一套，经确认沈旭勇所购房为“嘉华佳园”9号楼4单元602室，面积为137.98平方米。沈旭勇已通过联社工会向嘉华公司支付房款6万元，嘉华公司也认可沈旭勇是260套商品房购房集资人之一的事实。沈旭勇要求签订合同时，嘉华公司却拒绝以约定的每平方米1320元平均价签订商品房买卖合同。沈旭勇认为，《集资建房协议书》中260套商品房是确定的，嘉华公司也认可，现嘉华公司拒绝履行合同义务，损害了其合同权益，故请求：1、确认沈旭勇与嘉华公司具有商品房买卖关系（该房坐落金华市嘉华佳园9号4单元602室，面积137.98平方米、阁楼84.17平方米及储藏室10幢23号，房价按住宅1-6楼的平均价每平方米1320元，储藏室按每平方米1200元，阁楼按每平方米850元计算）；2、判令嘉华公司交付房屋并承担逾期交房的违约金17820元及至判决确定之日止的违约金。重审期间，沈旭勇变更诉讼请求：一、依法解除沈旭勇、嘉华公司之间的商品房买卖合同；二、由嘉华公司返还沈旭勇购房款6万元及利息48060元（按月利率9‰自2004年4月1日暂算至2011年9月1日，以后利息继续计算至实际履行之日止）；三、由嘉华公司赔偿沈旭勇无法交房导致的房屋差价损失1194325元；四、由嘉华公司承担已付购房款不超过一倍的赔偿损失6万元；五、由嘉华公司承担诉讼费用、保全费。原审被告嘉华公司辩称：针对沈旭勇第一项诉请，认为双方从未订立过房屋买卖合同，故不存在解除合同的问题。针对沈旭勇第二项诉请，嘉华公司同意退出已付款项，并按同期银行贷款利率支付利息，具体计算应按联社工会将款打到嘉华公司那天开始计算。对诉请第三、四项，认为没有法律依据，应予以驳回，不存在将房屋二卖的事实，嘉华公司是根据法律文书规定将房屋进行合法买卖的，同时本案也不适用商品房买卖的司法解释有关规定。请求法院驳回沈旭勇的其他诉请。原审第三人浙江金华成泰农村合作银行工会委员会述称：我方与沈旭勇观点一致，请求支持沈旭勇诉请。原审判决查明：2002年12月27日，嘉华公司（甲方）与原金华市城区农村信用合作社联合社工会委员会（后变更名称为金华市区农村信用合作联社工会委员会）（乙方）签订了一份《集资建房协议书》。协议书约定，乙方向甲方暂订购坐落于金华市嘉华佳园小区的住宅260套。价格为2001年报名的，住宅**平均价为1280元／㎡；2002年报名的，住，住宅**平均价为1320元／㎡库2500元／㎡，储藏室1200元／㎡，阁楼850元／㎡（附层次价格表）。协议正式签订后，乙方付定金每户伍仟元，甲方办妥施工许可证，正式开工一周内，乙方付房价款30%（含定金），三楼楼板浇筑好付房款的70%，结顶付足90%，（甲方在资金短缺时可向集资户借款），验收合格，办妥有关证件，交付使用时付清全款。由甲方与集资人签订合同，不得改变本协议，附加条款必须经联社工会审查同意。甲方定于2003年5月1日前办妥施工许可证并正式开工，在2004年3月31日前交付使用。乙方逾期付款的，按月息9‰支付违约金，逾期超过60天，甲方有权终止合同；甲方逾期交付房屋，按乙方付款月息9‰支付违约金，逾期超过60天，乙方有权终止合同。甲、乙双方若违反某项条款，违约方支付总房款1%-3%的违约金。协议还对房屋装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等内容进行了约定。协议签订后，沈旭勇以260套集资户之一的身份通过联社工会向嘉华公司订购了商品房一套。沈旭勇通过联社工会交向嘉华公司共计交纳购房款6万元。2004年4月15日，嘉华公司致函联社工会，要求联社工会于2004年10月18日16时前对小区总平面布置图及各套平面户型图、集资房户数、位置等予以确认并将集资人名单送嘉华公司核对，核对无误经嘉华公司盖章确认后由联社进行分房，同时还要求联社工会进行分房后将各集资房户的房号、房型、联系电话、分房确认单提交给嘉华公司，由嘉华公司与各集资房户联系分批前往嘉华公司与其签订合同。2004年12月10日，联社工会将全部260户购房人名单书面通知了嘉华公司，其中沈旭勇所认购商品房为嘉华佳园9幢4单元602室，储藏室10幢23号。2005年3月20日，嘉华公司以沈旭勇等45户购房人属2003年报名的为由，不同意按原《集资建房协议书》约定的价格签订正式商品房买卖合同，只同意在现行销售价格基础上让利10%。2006年3月23日，联社工会及包括沈旭勇在内的37户购房人，向嘉华公司发出催告函，要求嘉华公司抓紧完备交房条件并立即向各相关购房人交付所购房屋，并要求嘉华公司全面履行协议约定的合同义务。但嘉华公司拒绝与沈旭勇签订商品房买卖合同。另查明，金华市区农村信用合作联社工会委员会已于2009年3月18日变更名称为浙江金华成泰农村合作银行工会委员会。金华市中级人民法院作出的（2010）浙金民终字第836号民事判决书生效后，嘉华公司于2011年8月17日将本案讼争的坐落于金华市嘉华佳园9号楼4单元602室（面积为130.18平方米、阁楼面积为81.23平方米）房屋以每平方米3560元和阁楼以每平方米2000元的价格出卖给案外人谭秋霞，并办理了房屋所有权证。一审中，根据沈旭勇的申请，该院依法委托金华市金建价格评估有限公司对嘉华佳园9号楼4单元602室房屋在嘉华公司转让给案外人时的价格进行了鉴定，该公司作出（2012）金建估价032号价格评估报告，结论为嘉华佳园9号楼4单元602室6楼价格为6500元／平方米，阁楼为3900元／平方米。原审法院认为：本案争议的焦点是：一、嘉华公司与沈旭勇间的房屋买卖合同关系是否成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，嘉华公司与合作银行工会于2002年12月27日签订的《集资建房协议书》已具备了房屋买卖合同的主要条款，且嘉华公司作为出卖人也按约定收取了合作银行工会的集资购房户沈旭勇的部分房款，故沈旭勇与嘉华公司之间商品房买卖合同关系成立。二、因嘉华公司已将房屋转卖他人，造成合同不能履行的损失如何计算问题。嘉华公司在金华市中级人民法院（2010）浙金民终字第836号民事判决生效后将涉案房屋出卖给他人，已构成违约，嘉华公司应承担违约责任。现因房屋已不能交付，合同履行已不可能，对沈旭勇提出解除合同的请求，予以支持。因嘉华公司违约行为致使沈旭勇合同目的不能实现，嘉华公司应返还已付购房款并赔偿沈旭勇经济损失。损失按评估机构鉴定的价格（130.18平方米×6500元=846170元，阁楼81.23平方米×3900元=316797元，共计房款1162967元）与购房协议约定的房价（130.18平方米×1170元=152310.60元，阁楼81.23平方米×850元=69045.50元，共计房款221356.10元）之间的差价（941610.90元），再扣除相应的税费计算，鉴于沈旭勇未全额交清房款的客观事实，酌情由沈旭勇自行承担部分损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、解除沈旭勇与金华市嘉华房地产开发有限公司对金华市嘉华佳园9幢4单元602室（面积为130.18平方米、阁楼面积81.23平方米）房屋一套和10幢23号储藏室的买卖合同；二、由金华市嘉华房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还沈旭勇购房款60000元；三、由金华市嘉华房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿沈旭勇损失417000元；四、驳回沈旭勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5945元、财产保全费1416元、鉴定费3000元，由金华市嘉华房地产开发有限公司负担。宣判后，原审被告嘉华公司向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清，定性错误。嘉华公司未与沈旭勇订立过房屋买卖合同，（2010）浙金民终字第836号民事判决已明确认定合同关系不成立。判决生效后，嘉华公司将涉案房屋出卖，系合法的民事法律行为，不应承担赔偿责任；金华市金建价格评估有限公司的评估报告不客观、不合法。二、原判决适用法律错误，导致了错误的判决。综上，请求二审撤销原判，依法改判嘉华公司承担退还所交款项的义务。被上诉人沈旭勇辩称：一审认定双方房屋买卖合同关系成立正确，有浙江省高级人民法院的民事裁定确认；嘉华公司恶意违约，存在一房二卖行为，致本案合同履行不能；金华市金建价格评估有限公司的评估报告中的损失清单系其提供，并非一审法院提供。综上，嘉华公司的上诉理由不能成立。原审第三人浙江金华成泰农村合作银行工会委员会答辩称：其与沈旭勇的答辩意见一致。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判认定的事实一致。本院认为：2002年12月27日，嘉华公司与原金华市城区农村信用合作联社（工会）签订的《集资建房协议书》系双方真实意思表示，该协议书已具备房屋买卖合同的主要条款，且嘉华公司作为出卖人也按约定收取了集资购房户沈旭勇的部分房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的精神，可认定沈旭勇与嘉华公司之间商品房买卖合同关系成立。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。嘉华公司2005年3月即未按原《集资建房协议书》约定履行自己的义务，且于2011年8月将涉案房屋出售给他人，致使沈旭勇的购房合同目的不能实现，嘉华公司依法应返还沈旭勇已付购房款并赔偿经济损失。现有证据亦不足以认定金华市金建价格评估有限公司出具的（2012）金建估价032号价格评估报告书违法，故该评估报告可以作为定案依据，原审据此确定相应的经济损失并无不当。综上，嘉华公司的上诉意见不能成立，本院均不予采纳。原判认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5945元，由上诉人金华市嘉华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　宋文茹审判员　吴　伟审判员　楼　俊二〇一三年一月三十日代书记员　徐　照来源：百度搜索“”