（2013）崇民终字第15号
裁判日期: 2013-01-28
公开日期: 2014-10-31
案件名称
谢群珍诉邱金福房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
广西壮族自治区崇左市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区崇左市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢ＸＸ,邱××,杨ＸＸ,中国建设银行股份有限公司ＸＸ支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区崇左市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）崇民终字第15号上诉人（一审被告）谢XX（其他资料省略）。委托代理人卢××（其他资料省略）。被上诉人（一审原告）邱××（其他资料省略）。委托代理人黄XX（其他资料省略）。一审第三人杨XX（其他资料省略）。一审第三人中国建设银行股份有限公司XX支行（其他资料省略）。代表人黄XX，行长。委托代理人赵XX，中国建设银行股份有限公司XX支行综合部经理。委托代理人陈XX，中国建设银行股份有限公司XX支行风险部经理。上诉人谢XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服凭祥市人民法院（2012）凭民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月26日受理后，依法组成由审判员黄飞担任审判长，代理审判员叶铭予和代理审判员林文标参加的合议庭，于2013年1月17日公开开庭审理了本案。书记员潘惠芳担任记录。上诉人谢XX的委托代理人卢XX，被上诉人邱XX及其委托代理人黄XX，一审第三人中国建设银行股份有限公司XX支行（以下简称建行XX支行）的委托代理人赵XX和陈XX到庭参加诉讼。上诉人谢XX，一审第三人杨XX，一审第三人建行XX支行的代表人黄XX经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2011年2月28日，建行XX支行与被告谢XX签订《房屋租赁合同》，其中合同约定：建行XX支行将位于凭祥市银兴街8栋建行银兴宿舍楼沿街底层左边1至2间，面积约67平方米的门面出租给被告谢XX；租赁期限从2011年3月15日至2014年3月14日；年租金人民币16600元，以现金或转账方式按年预交，先交付租金后使用，每年提前5个工作日交纳次年租金；出租人须于2011年3月15日前将租赁房屋交付承租人，不设筹备免租期，即日起计租；承租方有下列情形之一的，出租方可以立即终止房屋租赁，收回出租房屋，因承租人行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人予以赔偿：（1）未经出租方同意，承租方擅自将出租方房屋转租或转借他人。…；租赁期间，出租方有权依照法定程序转让该出租房屋，转让后，本协议对新的房屋所有人和承租方继续有效。承租人租赁期间不得将承租房用于抵押，未经出租人同意不得整体或部分转租经营，不得以其他方式处分；出租人不同意承租人在合同期内转租、再转租房屋；发生本合同约定的解除合同事由，取得解除权的一方有权以书面形式通知对方解除合同，通知自送达对方之日起合同解除。合同解除后，给予承租人7天的搬迁期，搬迁结束后承租人没有按时搬迁，承租人自合同解除之日起加倍向出租人支付租金。合同签订后，建行XX支行已按合同交付了租赁物。2O11年6月21日，被告谢XX将争议的租赁房屋即位于凭祥市银兴街8栋建行银兴宿舍楼沿街底层左边1至2间门面转租给了第三人杨XX，杨XX承租下该门面后，向凭祥市工商行政管理申请成立了凭祥市爱儿岛母婴用品专卖店的个体工商户，现该租赁门面一直由杨XX经营。2011年10月26日，原告通过公开拍卖竞买得上述争议租赁房屋，并与北京中招国际拍卖有限公司签订了成交确认书，2011年12月21日，建行XX支行与原告及北京中招国际拍卖有限公司三方签订了该争议租赁房屋的移交确认书，2012年4月24日原告已办理了本案争议租赁房屋的房屋所有权证。建行XX支行在转让本案争议租赁房屋后，于2012年2月8日已书面通知被告谢XX，告知被告所承租的门面已经过拍卖卖给了原告，要求被告谢XX有关租赁事宜与原告邱XX联系，并告知邱XX的联系电话1867713****。被告谢XX庭审中也承认已收到建行XX支行2012年2月8日的通知，但被告没有按通知要求与原告联系。2012年2月18日，原告在未见被告与其联系情况下，书面通知实际承租本案争议门面的第三人杨XX，要求该第三人于2012年3月1日前与原告办理房屋租赁事宜，否则将于2012年3月18日收回房屋，但第三人杨XX于当天收到该通知后，也未与原告联系办理有关租赁事宜。2012年3月29日，原告以被告违约为由书面通知被告解除租赁合同，被告收到该解除租赁合同通知书后，于2012年4月3日复函不同意解除合同。2012年4月26日，原告向本院起诉。另查明，被告谢XX与第三人杨XX不是同一个家庭成员。一审法院审理认为，2011年2月28日，建行XX支行与被告谢XX签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同。该房屋租赁合同中约定，被告谢XX无转租权。但被告在承租下建行XX支行位于凭祥市银兴街8栋建行银兴宿舍楼沿街底层左边1至2间门面后，又将该2间门面转租给第三人杨XX，被告的转租行为已属违约，按合同约定建行XX支行是享有合同解除权的。2011年10月26日，本案争议的2个门面通过公开拍卖由原告竞买所得，并已办理了产权过户手续，原建行XX支行与被告谢XX之间的《房屋租赁合同》项下的权利义务已转由原告承受，原告在取得上述争议门面所有权的同时，也就当然的取得了合同约定的合同解除权。原告以被告违反合同约定，根据法律及合同约定行使合同解除权，书面通知被告解除租赁合同，符合法律规定，应予以支持。解除合同的书面通知于2012年3月29日发出，被告收到后于2012年4月3日向原告复函不同意解除合同，从被告复函时间可知，原告的解除租赁合同通知书于2012年4月3日已送达被告，该通知书到达被告时建行XX支行与被告谢XX签订的《房屋租赁合同》即解除。被告认为其与第三人杨XX之间是合伙关系，因此不存在转租的事实的主张，一审法院认为，从本案庭审中查明事实来看，争议的2个门面是用于经营凭祥市爱儿岛母婴用品专卖店，该专卖店是第三人杨XX向凭祥市工商行政管理局申请成立的个体工商户，而按照法律规定，个体工商户是指在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的公民。个体工商户所称的“户”，既包括从事工商业经营的公民个人，也包括从事商业经营的公民的家庭，即个体工商户只能由自然人个人或者家庭经营，不存在不同家庭成员之间共同经营，如两个不同家庭的个人合伙经营的，应为法律上规定的个人合伙，不属于民法上规定的个体工商户。而现本案中被告谢XX与杨XX不是同一个家庭成员，两个人根本不能成为共同经营的个体工商户。另外，被告提供的证据委托书，证明杨XX与被告合伙后，杨XX才委托被告谢XX与建行XX支行签订《房屋租赁合同》，这与被告自己在庭审中说的被告与建行XX支行签订合同后才与杨XX合伙相互矛盾，因此，无法证明被告与第三人杨XX存在合伙经营的事实。综上理由，一审法院对被告主张与杨XX是合伙经营，不存在被告将争议门面转租给扬XX事实不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第二款的规定，判决如下：被告谢XX于2011年2月28日与中国建设银行股份有限公司XX支行签订的《房屋租赁合同》于2012年4月3日解除。案件受理费50元，由被告谢XX负担。上诉人谢XX不服一审判决，上诉称，一审判决认为上诉人将争议的租赁房屋转租给了第三人杨XX是错误的。本案中没有任何证据证明上诉人有转租行为，事实上上诉人与第三人杨XX是合伙经营，上诉人与杨XX签订有《合伙经营协议书》，该《合伙经营协议书》在工商部门存档备案，可证实两人合伙经营的事实。因此，上诉人并没有转租争议房屋的行为。一审法院以上诉人构成违约转租为由，判决上诉人于2011年2月28日与中国建设银行股份有限公司XX支行签订的《房屋租赁合同》于2012年4月3日解除，没有事实依据。综上，一审法院认定事实错误，上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人邱XX未作书面答辩，在二审庭审中口头辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。一审第三人杨XX既未作书面答辩，也未参加本案二审庭审。一审第三人建行XX支行未作书面答辩，在二审庭审中口头陈述称，同意一审判决，请求维持原判。本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：上诉人谢XX有无将涉案的租赁房转租给一审第三人杨XX的事实。上诉人谢XX对争议事实的意见是其没有将涉案的租赁房转租给一审第三人杨XX，其与第三人杨XX是合伙经营。上诉人对此主张没有提供新的证据予以佐证。被上诉人邱XX对争议事实的意见是同意一审认定的事实。一审第三人建行XX支行对争议事实的意见是同意一审认定的事实。本院对当事人争议事实的分析和认定：我国民诉法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，涉案的租赁房在本案诉讼前后是一审第三人杨XX占用经营，而其并没有和一审第三人建行XX支行签订租赁合同。上诉人谢XX主张是其与第三人杨XX合伙经营，而在一、二审诉讼中，上诉人未能提供出任何证据予以佐证，对其主张本院不予采信；一审法院根据本案事实确认其存在转租行为正确，本院予以采信。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉主张和答辩意见，本案争议的焦点为：上诉人谢XX和一审第三人建行XX支行签订的《房屋租赁合同》是否于2012年4月3日解除。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人谢XX于2011年2月28日和一审第三人建行XX支行签订的《房屋租赁合同》合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。该《合同》约定：“未经出租方同意，承租方擅自将出租方房屋转租或转借他人”的，“出租方可以立即终止房屋租赁，收回出租房屋”；“发生本合同约定的解除合同事由，取得解除权的一方有权以书面形式通知对方解除合同，通知自送达对方之日起合同解除”。上诉人谢XX作为承租方，未经出租方一审第三人建行XX支行的同意，擅自将出租方房屋转租给一审第三人杨XX，出租方一审第三人建行XX支行有权依照约定以书面形式通知对方（上诉人谢XX）解除合同，通知自送达对方之日起合同解除。虽然在租赁期间发生了物权转移，涉案的租赁房转归被上诉人邱XX所有，但是依照“买卖不破租赁”的原则，上诉人谢XX和一审第三人建行XX支行签订的《房屋租赁合同》对上诉人谢XX和被上诉人邱XX具有法律约束力。据此，被上诉人邱XX依照该《合同》行使本应由一审第三人建行XX支行依该《合同》约定行使以书面形式通知对方（上诉人谢XX）解除合同的权利符合法律规定。一审法院根据本案事实，认定并判决上诉人谢XX和一审第三人建行XX支行签订的《房屋租赁合同》于2012年4月3日解除正确。上诉人主张其没有将争议的租赁房屋转租给一审第三人杨XX，请求二审法院撤销一审判决并依法改判缺乏事实和法律依据。综上所述，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢XX负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 飞代理审判员 叶铭予代理审判员 林文标二〇一三年一月二十八日书 记 员 潘惠芳 来自