（2012）铜民初字第1892号

裁判日期: 2013-01-28

公开日期: 2014-12-24

案件名称

李康与周凯、胡青玲、王旭东房屋买卖合同纠纷执行裁定书

法院

徐州市铜山区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李康,周凯,王旭东,胡青玲

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十��条第一款

全文

徐州市铜山区人民法院民事判决书（2012）铜民初字第1892号原告（反诉被告）李康，男，1969年2月2日出生，汉族，铜山区人，个体。原告（反诉被告）周凯，女，1969年3月11日出生，汉族，铜山区人，个体。二原告共同委托代理人彭富成，江苏它石律师事务所律师。被告（反诉原告）王旭东，男，1958年3月4日出生，汉族，铜山区人，个体。被告（反诉原告）胡青玲，女，1960年1月6日出生，汉族，铜山区人，个体。二被告共同委托代理人吴忠民，江苏金汉都律师事务所律师。原告（反诉被告）李康、周凯诉被告（反诉原告）王旭东、胡青玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月30日立案受理，依法由审判员马光适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告王旭东、胡青玲提起反诉，本院一并审理。原告周凯及二原告共同委托代理人彭富成、被告王旭东、胡青玲及其共同委托代理人吴忠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李康、周凯诉称，原告李康、周凯原先租用被告王旭东、胡青玲所有的上海路36号1、2层房屋用于经营，2009年3月19日，原、被告达成房屋买卖协议，约定被告将其位于上海路36号1-2层房屋作价80万元出售给原告。原告支付38万元定金后，房屋归原告所有，并从交清此款之日起不再支付房屋租金。被告保证在2009年12月31日前还清银行贷款，并在五日内为原告办理过户手续，原告应在2009年12月31日前将剩余房款交付给被告。协议签订后，原告于2009年3月19日交纳定金38万元，并实际占有并使用该房屋至今。被告迟迟不办理向银行还款手续，并给原告办理过户手续。原告多次当面口头催促被告履行合同，但被告迟迟不办。2010年8月10日，原告书面通知被告要求继续履行合同，但被告仍然不予办理。原告于2010年8月23日向铜山法院起诉，请求判令被告履行合同，办理房屋过户登记手续，诉讼费用由被告承担，其他损失、违约金保留诉权。在审理过程中，发现涉案的房屋因政府有关部门规划、改造需要，暂停办理过户手续，原诉请在判决上产生了执行障碍，2010年12月21日原告撤回了原诉请，同日起诉要求确认双方于2009年3月19日签订的房屋买卖协议合法有效。2011年6月20日，铜山法院以（2011）铜民初字第5号民事判决书确认了合同的效力。现暂停审批办理房屋产权登记、转让、过户变更的情形已经消除，涉案房屋具备办理过户的一切条件。特起诉，请求依法判令被告履行房屋买卖合同，还清银行贷款，办理房屋过户登记手续，诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请撤回了要求被告办理房屋过户登记手续的诉讼请求。被告王旭东、胡青玲辩称，原告诉请不能成立。原告存在重大违约事实，按合同第三条特别约定，原告应在2009年12月31日前将所有的房款付清，但原告在双方争议的合同效力确定之后，仍未支付房款，故原告有重大违约事实，基于上述事实，被告已向原告发出书面通知要求解除合同。被告提出反诉，要求解除原、被告之间2009年3月19日所签订的房屋买卖协议，同时合同约定的38万元定金也不予返还。反诉原告王旭东、胡青玲诉称，双方于2009年3月19日订立了一份房屋买卖协议，协议约定，反诉原告将位于上海路的房屋1-2层出售给反诉被告，价款80万元，反诉被告先付38万元定金，余款反诉被告应于2009年12月31日前付清。协议订立后，反诉被告仅支付了38万元定金，余款未付。后因双方对合同效力发生争议，反诉原告认为按照法律规定合同无效，反诉被告认为有效，经铜山法院及徐州市中级法院于2012年2月判决认定协议有效，但反诉被告仍未支付余款，其行为严重违约，反诉原告已向反诉被告发出通知解除双方于2009年3月19日签订的房屋买卖协议。为此，特提起反诉，请求判令解除双方2009年3月19日签订的房屋买卖协议，定金不予返还，诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告李康、周凯辩称，反诉不能成立，是反诉原告未履行应先履行的义务，反诉被告有权迟延履行应履行的义务。经审理查明，2009年3月19日，李康、周凯与王旭东、胡青玲签订房屋买卖协议��份，约定甲方（王旭东、胡青玲）将其所有的位于铜山新区上海路36号1-4层房屋的1、2层（房证号6726）出售给乙方（李康、周凯），同时约定，一、房屋售价，甲方承诺其在抵押期间有权利处分该处房产，门面房和二层住房合计售价为捌拾万元整（无论以后房价涨跌都以捌拾万元售价计算）；二、过户费用，甲方负责将出售房屋过户至乙方名下，其中将原房证、土地证分割时发生的费用，1-2层由乙方承担，3-4层由甲方承担；三、特别约定，由于甲方房屋1-4层在工商银行抵押按揭贷款暂未还清，乙方先支付叁拾捌万元作为购房定金，房屋同时归乙方所有，乙方自交付此款之日起，不再向甲方支付房屋租金。2009年12月31日前甲方负责还清银行贷款，并在五日内为乙方办理过户手续，乙方应在2009年12月31日前将剩余房款交付给甲方。另外双方还就该处房屋将来拆迁重建时的相关情况进行了约定。协议签订当日，李康、周凯交付给王旭东、胡青玲38万元购房定金。自2009年12月31日至今王旭东、胡青玲未将银行按揭贷款还清，李康、周凯亦未交付剩余房款42万元。同时查明，2009年10月15日，铜山县（区）人民政府发布铜政发（2009）101号《关于对北京路商业中心区及南洋国际周边规划区加强管理的通知》文件，在管理措施方面规定了在规划地块区域内暂停审批、办理土地使用权登记、转让、出租、抵押及其过户变更手续及房屋产权登记、出让、转让、出租、抵押及其过户变更手续以及其他有关事项。涉案房屋在该规划地块区域内，现涉案房屋所在区域的相关管理限制已解除。2010年8月10日，李康、周凯向王旭东、胡青玲发出敦促履约书，认为，按照双方签订的房屋买卖协议，王旭东、胡青玲应于2009年12月31日前还清银行贷款，并于5日内办好过户手续，但一直推脱不办，特书面去函通知，希望接函后10日内提供还清银行贷款证明，办理过户手续，李康、周凯随时按王旭东、胡青玲的要求付清余款。另查明，2010年12月21日，李康、周凯向本院提起诉讼，要求确认双方于2009年3月19日签订的房屋买卖协议合法有效，经（2011）铜民初字第5号案件审理，2011年6月20日判决李康、周凯与王旭东、胡青玲于2009年3月19日签订的《房屋买卖协议》有效。王旭东、胡青玲不服提起上诉，徐州市中级人民法院于2012年2月16日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2012年11月15日，王旭东、胡青玲向李康、周凯发出解除合同通知书，认为李康、周凯没有按照合同第三条约定的2009年12月31日前付清剩余房款，属重大违约，为此特通知解除双方订立的房屋买卖合同。以上事实，有原告提供的房屋买卖协议、收条、铜政发（2009）101��文件、铜政发（2011）118号文件、敦促履约书、（2011）铜民初字第5号民事判决书、（2011）徐民终字第2150号民事判决书、被告提供的解除合同通知书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方于2009年3月19日签订的《房屋买卖协议》已经人民法院生效判决确认有效，因此，李康、周凯与王旭东、胡青玲均应按照协议约定全面履行自己的义务。据双方约定，2009年12月31日前王旭东、胡青玲负责还清银行贷款，并在五日内为李康、��凯办理过户手续，而李康、周凯则应于2009年12月31日前将剩余房款交付给王旭东、胡青玲，为此，双方对于上述履行期限产生争议，均认为对方应先于履行。本院认为，参照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，本案双方应按协议约定同时履行自己的义务，并不得以对方未先于履行而要求其承担违约责任，王旭东、胡青玲辩称李康、周凯在房屋买卖协议被人民法院确认有效后未支付剩余购房款属严重违约、合同应予解除的意见不能成立，缺乏相关法律依据，本院不予采纳，基于同样理由，对其反诉请求本院亦不予支持。李康、周凯的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照��中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告王旭东、胡青玲继续履行2009年3月19日双方签订的房屋买卖协议，于本判决生效之日起十日内将位于铜山新区上海路36号的涉案1-2层房屋的银行按揭贷款偿还完毕。原告李康、周凯于本判决生效之日起十日内给付被告王旭东、胡青玲购房款420000元。驳回反诉原告王旭东、胡青玲的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5900元，由被告王旭东、胡青玲承担。反诉案件受理费减半收取5900元，由反诉原告王旭东、胡青玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉��，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员　马　光二〇一三年一月二十八日书记员　陈晓莉搜索“”