（2012）杭西民初字第1930号
裁判日期: 2013-01-28
公开日期: 2014-07-01
案件名称
杭州宏兴物业管理有限公司与陈韩非、陈凯棋物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州宏兴物业管理有限公司,陈韩非,陈凯棋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭西民初字第1930号原告：杭州宏兴物业管理有限公司。法定代表人：沈国强。委托代理人：杨永生。委托代理人：陈彦林。被告：陈韩非。被告：陈凯棋。原告杭州宏兴物业管理有限公司诉被告陈韩非物业服务合同纠纷一案，本院于2012年7月3日立案受理后，依法由代理审判员陈晶独任审判。原告申请追加陈凯棋为被告，本院经审查后予以准许。后因两被告下落不明，本案由简易程序转为普通程序，本院于2013年1月24日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人沈国强及其委托代理人杨永生到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告起诉称：原告与湖畔莲花港家园业主委员会签订《物业管理服务合同书》，2007年10月26日至2011年8月31日期间，由原告为湖畔莲花港家园提供物业管理服务。两被告系湖畔莲花港家园55号商铺的业主，在原告提供物业服务期间，两被告未按约定缴纳物业费，自2007年10月26日起至2011年8月31日止，两被告共拖欠物业费5108.7元、滞纳金11423.2元、代垫水费360.8元。故诉请判令：被告支付物业费5108.7元、滞纳金11423.1元、代垫水费360.8元，合计16892.6元。庭审中，原告明确滞纳金为违约金。原告为证明其主张，提供了下列证据：1、公告。2、物业管理服务合同书。证据1、2，证明原告为湖畔莲花港家园提供物业服务的事实。3、致杭州宏兴物业管理有限公司的函。4、会议纪要。证据3、4，证明原告事实上提供了物业服务的事实。5、房产记载信息查询记录。证明两被告系涉案房屋的共有权人。6、证明。证明原告曾催收物业费的事实。7、业主委员会换届备案表。证明两位证人的身份。8、关于收取07年10月25日至08年3月底的物业费的公告。证明原告曾向两被告催收物业费的事实。9、水费清单。证明两被告拖欠水费的事实。10、照片。证明原告曾向两被告催收物业费、水费的事实。11、付款凭证及住户交款卡。证明原告代两被告垫付水费及两被告拖欠水费金额。两被告未答辩，亦未提供证据。两被告未到庭，视为其放弃对原告提供的证据进行质证的权利。本院对上述原告提供的证据认证如下：原告提供的证据1-4，可以证明2007年10月25日至2011年8月31日期间，原告为湖畔莲花港家园提供物业服务的事实，予以认定。对证据5的真实性予以认定。证据6、7，张启明、邵国豪系当时湖畔莲花港家园业主委员会的主任、副主任，其证言具有较强的证明效力，予以认定。证据8、10，结合证据6、7，可以证明原告曾向两被告书面催收物业费的事实，予以认定。证据9、11，可以证明原告代两被告垫付水费的事实，予以认定。根据上述确认的有效证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：两被告系湖畔莲花港家园18幢营业房53号（即55号商铺）的业主，房产建筑面积为92.55平方米。原告于2007年10月25日临时接管湖畔莲花港物业服务工作。2008年3月9日，原告与湖畔莲花港家园业主委员会签订《物业管理服务合同书》一份，约定：湖畔莲花港家园业主委员会将湖畔莲花港委托原告实行物业管理，物业类型为多层公寓、商铺，原告提供服务的受益人为小区全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应履行合同，承担相应责任；委托管理事项为房屋共用部分的维修、养护和管理，公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构建物的维护、养护和管理，公共绿地、花木的养护和管理，公共环境卫生、包括房屋共用部分的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集与清运、虫害防治，协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范，负责向业主或物业使用人收取物业费；管理期限二年，自2008年3月9日起至2010年3月8日止；物业费收取标准第一年按建筑面积每月每平方米多层公寓0.60元、商铺1.20元，每三月向业主收取一次，第二年开始，根据物价上浮因素，经业主大会同意，适当上浮物业管理费；业主或物业使用人恶意逾期不缴纳物业管理费半年以上的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金；合同还就双方其它权利义务、违约责任等作出约定。2011年8月31日，原告退出湖畔莲花港家园。另查明，经原告书面催交，两被告仍未缴纳自2007年10月25日起至2011年8月31日止的物业费，共计5108.7元。原告代两被告垫付水费360.8元。本院认为，2007年10月25日至2011年8月31日期间，原告为两被告在内的湖畔莲花港家园业主提供物业服务，两被告系该小区的业主，其实际接受了原告提供的物业服务，故其理应支付物业费。根据原告与湖畔莲花港家园业主委员会签订的《物业管理服务合同书》的约定，2008年3月9日至2010年3月8日期间的物业费收取标准为商铺每月每平方米1.2元支付，而原告提供物业服务的其他期间，虽未签订书面的物业服务合同，但基于原告实际提供了物业服务，而物业服务系一项延续性工作，其物业费收取参照前述《物业管理服务合同书》约定的标准，并无不当，本院予以准予。两被告共拖欠原告物业费5108.7元，已构成违约，原告主张两被告支付的滞纳金实质为违约金，原告有权按照《物业管理服务合同书》的约定主张违约金。至于违约金的具体数额，2008年3月9日至2010年3月8日期间，《物业管理服务合同书》约定滞纳金为日千分之三，该标准明显过高，本院综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整为1000元；原告提供物业服务的其他期间，因未签订物业服务合同，而违约金的支付以合同约定为前提，故上述期间的违约金，不予支持。因两被告拖欠水费共计360.8元，该费用应予支付。故原告要求两被告支付拖欠水费的诉请，合法有据，本院予以支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈韩非、陈凯棋支付给杭州宏兴物业管理有限公司物业费5108.7元、水费360.8元及违约金1000元，共计6469.5元，该款于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回杭州宏兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元，由杭州宏兴物业管理有限公司负担137元，由陈韩非、陈凯棋负担85元，陈韩非、陈凯棋负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。公告费650元，由陈韩非、陈凯棋负担，于本判决生效之日起十日内径直支付给杭州宏兴物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 陈 晶人民陪审员 范皖生人民陪审员 王 皓二〇一三年一月二十八日书 记 员 陆 菲