（2013）浙温民终字第164号
裁判日期: 2013-01-28
公开日期: 2014-06-08
案件名称
郑余青与康都控股集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
康都控股集团有限公司,郑余青
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙温民终字第164号上诉人（原审被告）康都控股集团有限公司。法定代表人蔡长顺。委托代理人曾强。被上诉人（原审原告）郑余青。委托代理人包建荣。委托代理人张玲玲。上诉人康都控股集团有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2012）温瑞民初字第1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月24日公开开庭审理了本案。上诉人康都控股集团有限公司的委托代理人曾强，被上诉人郑余青的委托代理人包建荣、张玲玲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，原浙江长宏房地产开发有限公司（以下简称长宏公司，该公司于2005年3月17日名称变更登记为康都控股集团有限公司）与龚晓余于2004年3月5日订立了一份商品房买卖合同（商品房预售合同），约定：龚晓余向长宏公司购买由长宏公司开发建设的翔云大厦第1幢2单元1003号房；出卖人应当在2007年12月31日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房的，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款2%向买受人支付违约金。龚晓余于2008年1月8日与原告订立房地产买卖合同，约定将上述商品房买卖合同中龚晓余购买的房屋转让给原告。龚晓余于2007年9月25日付清购房款共计599664元，并由被告开具了销售发票。上述翔云大厦工程于2007年2月6日经单位工程竣工验收合格。该工程于2008年4月17日进行了竣工验收备案，竣工验收备案表记载的竣工验收合格意见出具于2008年3月18日。被告于2008年6月23日将办理权属登记所需资料向瑞安市房产管理局提交备案。2008年12月29日，瑞安市房产管理局派员主持关于翔云大厦的协调会，翔云大厦的部分业主参加了该会议，并提出了关于逾期交房、产权登记违约赔偿的要求。2010年12月28日，原告同翔云大厦其他业主共同向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房、逾期交付房地产权属证书违约金。原判认为，关于本案的诉讼时效问题，2008年12月29日翔云大厦协调会中提出关于逾期交房、产权登记违约赔偿的要求对包括原告在内的所有业主都产生效力，此时诉讼时效中断，原告又于2010年12月28日向法院起诉主张权利，诉讼时效再次中断，现原告于2012年9月14日向法院起诉，尚在诉讼时效内。本案所涉的商品房买卖合同（预售合同）及房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应属有效合同。龚晓余与原告订立房地产买卖合同时，龚晓余与被告订立的商品房买卖合同（预售合同）尚未履行完毕，其约定转让的商品房尚未交付及权属登记，龚晓余尚未取得受让商品房的物权，其仅基于与被告订立的商品房买卖合同而取得对该商品房的处分权，因此本案中原告虽不是上述商品房买卖合同的相对人，但实际受让人已转为原告，本案所涉被告违约行为的实际受害人为原告，原告由此可直接向被告主张其应承担的违约责任。经竣工验收合格是商品房交付时应当具备的法定交房条件，本案中出具竣工验收合格意见的时间为2008年3月18日，此时涉案商品房法定交付的使用条件方成就，该时间已超过合同约定的2007年12月31日交房时间，构成逾期交房，被告应承担违约责任，按合同约定，被告应向原告支付自2008年1月1日始至3月18日止（计78天）的已付房价款599664元每日万分之五的违约金计23387元。被告于2008年6月23日才将办理权属登记所需资料向瑞安市房产管理局提交备案，已超过合同约定的期限，应承担违约责任，按合同约定，被告应向原告支付已付房价款599664元的2%计11993元违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，遂判决如下：一、被告康都控股集团有限公司给付原告郑余青逾期交房违约金23387元。二、被告康都控股集团有限公司给付原告郑余青逾期办理房屋权属证书（逾期提供登记资料）的违约金11993元。三、以上二项合计35380元，于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费685元，减半收取342.5元，由被告康都控股集团有限公司负担。一审宣判后，康都控股集团有限公司不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人的主张超过了诉讼时效，已丧失了胜诉权。原判认定被上诉人于2010年12月28日向法院起诉主张权利，诉讼时效再次中断，该认定缺乏事实依据。首先，原判据以认定的依据为收案证明，但收案证明是否业主本人的签名，真实性无法确认，无法排除互相代签等情况，故收案证明不能作为诉讼时效中断的依据。其次，原判认定收案证明即使当时非当事人本人签名，但现当事人对他人签名并提起诉讼的行为予以确认，可以认定为当事人已主张权利，该认定有误。作出起诉意思表示的主体应为权利人或其代理人，其他非权利人或非权利人的代理人以权利人的名义提起诉讼，事后得到权利人的追认不能作为诉讼时效中断的事由。2、原判任意突破合同相对性原则，缺乏事实与法律依据。被上诉人非商品房买卖合同的买受人，其与上诉人之间不存在合同关系，双方不存在逾期交房、办证等违约责任的约定。被上诉人与案外第三人的转让协议仅涉及房屋所有权的转让，并未涉及合同权利义务的转让，且转让也未通知或征得上诉人的同意，故原判认定合同的实际受让人为被上诉人错误。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的起诉。被上诉人郑余青辩称：1、上诉人对收案证明的真实性有异议，认为存在代签等情况，纯属其单方猜测，没有证据证实。即便存在非被上诉人本人所签的情况，也属于效力待定状态，现被上诉人可对他人的签名和提起诉讼的行为进行追认。因此，签名是否真实，与本案没有关联性，并不影响被上诉人主张诉讼时效的中断。2、名单中个别名字与起诉状中的名字不一致，包括以下几种情形，共同产权人的夫妻、父子及房屋转让的买卖双方等，均系案件的利害关系人，属于权利人的范围，有权提出保护相应民事权利的请求和诉讼时效中断的主张。3、诉讼时效制度的立法目的在于保护权利人的权利，在适用时应作出有利于权利人的理解。4、被上诉人作为房屋受让人，受让的是原商品房买卖合同的所有权利，原审法院认为被上诉人作为实际受让人有权直接主张违约责任，并非任意突破合同相对性原则。综上，被上诉人于2010年12月28日向原审法院起诉主张权利，诉讼时效已发生中断，原判认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，上诉人逾期交房和办证的事实清楚，证据确实充分，上诉人应承担逾期交房和办证的违约责任。现双方争议的主要问题在于被上诉人有无权利直接主张违约责任和本案有无超过诉讼时效。首先，关于被上诉人直接主张违约责任的权利，第三人在其与上诉人之间的商品房买卖合同尚未履行完毕的情况下，就与被上诉人签订房屋买卖合同，将原商品房买卖合同的相关权利转让给被上诉人，被上诉人在取得合同的相关权利后，有权直接依据合同向上诉人主张违约责任。其次，关于本案有无超过诉讼时效的问题，涉及到的关键问题在于2010年12月28日业主向原审法院起诉能否导致本案诉讼时效的中断。原审法院根据起诉的事实和材料，出具的收案证明，真实可信，而根据该收案证明及附后起诉人清单，可以证明被上诉人等翔云大厦96户业主确实已于2010年12月28日向原审法院提起诉讼。上诉人对该收案证明的真实性有异议，认为可能存在非本人签名的情况，但上诉人对自己的举张未提供相应的证据予以证实，本院对其主张不予采信。因此，原审法院以该收案证明为据认定本案诉讼时效于2010年12月28日依法发生中断正确。被上诉人于2012年9月再次向原审法院提起诉讼，要求上诉人承担逾期交房和办证的违约责任，并未超过诉讼时效和丧失胜诉权，原判对其请求予以支持正确。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费685元，由上诉人康都控股集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡爱玲审判员 郑明岳审判员 刘宏杰二〇一三年一月二十八日书记员 钟志亮 关注公众号“”