（2012）珠金法民一重字第1号

裁判日期: 2013-01-28

公开日期: 2016-06-12

案件名称

珠海市西部龙天实业发展公司与珠海市金津文化娱乐有限公司、珠海市樱雪房地产有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市金湾区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

珠海市西部龙天实业发展公司,珠海市金津文化娱乐有限公司,珠海市樱雪房地产有限公司,珠海市方盛房地产开发有限公司

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款

全文

广东省珠海市金湾区人民法院民事判决书（2012）珠金法民一重字第1号原告珠海市西部龙天实业发展公司，住所：珠海市金湾区。法定代表人王岩，总经理。委托代理人李成发，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省吴川市，身份证号码：×××1415。委托代理人杨洋，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××0821。被告珠海市金津文化娱乐有限公司，住所地：珠海市金湾区。法定代表人游惠雄。委托代理人刘英俊，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××0033。被告珠海市樱雪房地产有限公司，住所地：。法定代表人李荣秋，总经理。委托代理人刘光大，广东莱特律师事务所律师。委托代理人洪姗翎，广东莱特律师事务所律师。被告珠海市方盛房地产开发有限公司，住所地：。法定代表人陈天来，总经理。委托代理人刘光大，广东莱特律师事务所律师。委托代理人洪姗翎，广东莱特律师事务所律师。原告珠海市西部龙天实业发展公司（以下简称：西部龙天公司）诉被告珠海市金津文化娱乐有限公司（以下简称：金津公司）、被告珠海市樱雪房地产有限公司（以下简称：樱雪公司）、被告珠海市方盛房地产开发有限公司（以下简称：方盛公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院收到珠海市中级人民法院发回重审的民事裁定书，该裁定书认为本案原告是以金津公司、樱雪公司、方盛公司实施侵权行为造成其利益损失为由，要求该三公司承担侵权赔偿责任，但原审法院未对金津公司、樱雪公司、方盛公司是否对龙天公司构成侵权这一法律关系进行审理，而是径行对龙天公司与金津公司之间的合作开发房地产的合同法律关系进行审理，从而认定合同无效并作出相应处理，脱离了龙天公司的诉讼请求及起诉的理由；另由于龙天公司是以金津公司、樱雪公司、方盛公司实施侵权行为造成其利益损失为由起诉，而金津公司则是以龙天公司违约造成利益损失为由提出诉讼，二者主张的法律关系不同，不应当合并审理；并且龙天公司及金津公司均是以合同有效为前提提出相应诉讼请求，原审法院在认定合同无效时未行使释明权，违反法定程序，损害了当事人的诉讼权利，故发回重审。本院于2012年7月31日受理后，适用普通程序，依法另行组成合议庭，于2012年11月9日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王岩、委托代理人李成发、杨洋，被告珠海市金津文化娱乐有限公司的委托代理人刘英俊、被告珠海市樱雪房地产有限公司和被告珠海市方盛房地产开发有限公司的共同委托代理人刘光大、洪姗翎均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结，形成一致意见。原告诉称，上世纪九十年代初，被告金津公司取得位于三灶镇映月路北侧商住用地4316.28平方米，并交纳了人民币366，300元报建费。哈尔滨市龙天粮油食品经销部1992年12月19日与被告金津公司签订《联合建房协议书》，约定由经销部出钱，被告金津公司以土地使用权投资，共同开发上述土地，并按照经销部占60%、被告金津公司占40%的比例分配利益。由于原告和经销部均系黑龙江省粮油食品经销公司的全资子公司。1993年4月23日黑龙江省粮油食品经销公司下达通知，将经销部在珠海的业务全部归原告接管，经销部将其所有债权债务关系转让给原告，原告依法继承了经销部与被告金津公司联合建房约定的权利义务。原告土地平整等支付人民币313，672.44元，投入约人民币120万元完成桩基部分的所有工程，并于1993年5月7日联合被告金津公司与阳春县建筑工程公司签订《建筑工程承包合同》和《补充协议》。签订合同后，原告向阳春公司支付人民币68.2万元工程款，但是工程因故于1994年4月停工导致工程烂尾。2002年阳春公司向本院起诉原告和被告金津公司，本院作出（2002）金民二初字第346号民事判决确认上述事实，判决西部龙天公司支付阳春公司剩余部分工程价款人民币992，425.85元。2007年10月11日被告金津公司致函金湾区政府，要求补办用地手续，解决历史遗留和烂尾问题。2008年1月7日被告金津公司补缴人民币105万元地价款后于同年1月11日取得粤房地证字第××号房地产权证，并于同月15日与被告樱雪公司签订《房地产买卖合同》约定以人民币7，477，750元将上述土地使用权转让给被告樱雪公司。2009年9月24日，被告樱雪公司与被告方盛公司签订《国有土地使用权转让合同书》，约定以人民币9，380，000元将上述土地使用权转让给被告方盛公司，之后被告方盛公司在上述土地上开发建设了名为“樱雪和园”的楼盘，并进行了销售。原告认为，被告金津公司与原告之间的《联合建房协议》没有履行完毕，也没有依法终止，仍然是合法有效的合同，对原告和被告金津公司仍然具有约束力，但是被告金津公司却没有顾及原告利益而擅自单方将上述土地使用权转让给被告樱雪公司，分割了原告的合法权益。原告在知悉后曾数次同樱雪公司交涉，要求被告樱雪公司停止侵权行为，但是被告樱雪公司不予理会，在明知分割原告权益的情况下又将上述土地使用权转让给被告方盛公司。原告又于2010年1月11日通过大公威德律师事务所向被告樱雪公司出具律师函。三被告的行为已共同侵害了原告的合法权益，根据《侵权责任法》的有关规定，原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉三被告，请求判令：一、三被告向原告赔偿侵权造成的利益损失，连带向原告赔偿人民币219.3115万元。二、三被告承担本案的诉讼费。原告为其上述请求提供如下证据材料：打桩工程投资资料、平整土地工程投资资料、联合建房协议书、建筑安装工程承包合同及补充协议、（2002）金民二初字第346号民事判决书、房地产初始登记申请表、珠海市房地产买卖合同、房地产转移登记申请表、粤房地证字第××号房地产权证，合同书、房地产权转移登记申请书、粤房地证字第××号房地产权证、建设用地规划许可证、律师函。被告金津公司辩称，一、我司对本案所涉土地享有使用权，原告不享有任何权益。首先，根据我司与哈尔滨市龙天粮油经销部于1992年12月19日签订的《联合建房协议书》的规定，我司出地并保证地皮的准确性，由此引起的纠纷由我司负责，可见原告在签协议的时候就明确知道自己对双方联合开发的土地不享有使用权，其次，根据物权公示公信效力，粤房地证字第××号房地产权证证明了本案所涉土地的使用权归我司所有，我司可以依法转让。二、我司与原告之间不存在侵权法律关系。根据我司与哈尔滨市龙天粮油经销部于1992年12月19日签订的《联合建房协议书》的规定，我方出地，对方出资，房子全部完工验收后，进行分配，我方占40%，哈尔滨市龙天粮油经销部占60%，可见，结合上述第一点，原告对本案所涉土地、房子不享有物权，我司与原告形成的是合同关系，因此，原告起诉我司承担侵权责任于法无据。三、原告的损失应由自己负责。1994年4月，因原告未能依约履行《联合建房协议书》的规定，拨付资金不足，导致工程被迫停工，出现了合同履行不能，无法实现合同目的的情形，这一事实在（2002）金民二初字第346号民事判决书中已被确认。根据《联合建房协议书》第二条的规定，原告应保证建房资金的供给。由于资金短缺造成的一切损失由原告负责。遵循合同当事人意思自治的原则，此规定是原告对自己权益的处分，合法而有效，因此，原告的损失应由自己负责。四、即使从合同关系下的违约责任的角度来看，假设原告的损失由我司负责，本案也过了诉讼时效。1994年4月工程就被迫停工，此时原告就已知道或应知道了自己的权利受到了侵犯，至今已17年。依民法通则第135条、137条之规定，原告在2年内都没有主张自己的权利，已超过了诉讼时效。综上所述，我司认为原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告金津公司为其辩称没有提交证据。被告樱雪公司辩称，1、我方认为我司通过合法有效的行为依法取得土地使用权，根据物权法第17条规定不动产权属证明书是权利人享有不动产物权的证明，我司查看了金津公司的土地产权证，确认权属人后才与金津公司签订《房地产买卖合同》，支付价款，取得土地使用权，合法有效；2、原告称我司对原告的侵权行为不成立，原告对涉案土地不享有所有权，也无证据证明其与经销部有联系；3、根据《城市房地产管理法》的规定，土地登记在被告金津公司名下，我司理应认为土地所有人为金津公司，我司也不知道原告是涉案土地的所有人。被告樱雪公司提交了《房地产买卖合同》、《房地产权证》。被告方盛公司辩称，其是通过与被告樱雪公司签定转让合同支付价款的情况下取得土地使用权，其与原告之间没有发生任何法律关系，起诉状中也没说其与原告有法律关系，也没有证据证明这一点，我方认为原告起诉我司缺少基本的诉讼依据，不符合起诉条件，请求法院驳回原告对我司的起诉，我方其他意见与另外两被告一致。被告方盛公司没有提交证据。经审理查明，1992年12月19日，被告金津公司与哈尔滨市龙天粮油经销部（以下简称：经销部）签订《联合建房协议书》，约定双方联合开发珠海市三灶镇榕苑新村金津乐园商住区（占地面积4316.28㎡已报建，总建筑面积9200㎡），由金津公司出地，经销部出建筑费合作建房。金津公司保证地皮的准确性，发生因该地引起的纠纷，由其负责；经销部保证建房各项资金的供给，由于资金短缺造成的损失，由其负责；金津公司保证，政府只收购2760㎡且单方价格不低于1350元／㎡，房子完工验收后政府收购款一个月之内付清；房子全部完工验收后，进行利润分配，双方分配比例为金津公司占40%，经销部占60%。黑龙江省食品经销公司于1993年4月23日发出《通知》：根据省政府有关剥离副业单位、促进主业发展的意见精神和目前公司副业生产经营的实际情况，经公司研究决定撤销哈尔滨市龙天粮油经销部。经销部于93年5月1日前处理好相关移交工作，在哈市的业务由公司接管，在广东珠海的全部业务由西部龙天公司全部接管。其它问题的处理由公司另行安排。本院已生效的（2002）金民二初字第346号民事判决查明：1993年5月7日，阳春市建筑工程公司（以下简称：阳春公司）与西部龙天公司、金津公司签订《建筑安装工程承包合同》约定，阳春公司承建龙天公司与金津公司位于珠海市西区三灶镇金津花园商住楼两栋，建筑面积9213.68平方米，工程包括主体及室内水电安装，不包桩基础，总造价人民币5，786，191.04元，付款办法按补充协议执行等。同日，阳春公司与龙天公司又签订了《补充协议》约定土建及水电安装费用由龙天公司承担，阳春公司自带资金施工，龙天公司按每月按完成工程量的价值付款等有关工程付款的内容。《建筑安装工程承包合同》签订后，阳春公司进场施工，后因发包方拨付资金不足，工程于1994年4月中旬停工至今，已完成1号楼到第二层主体，2号楼到第二层砼柱。期间阳春公司收到龙天公司预付的工程款共人民币68.2万元。该民事判决判决如下：一、解除阳春公司与龙天公司、金津公司签订的《建筑安装工程承包合同》及阳春公司与龙天公司签订的《补充协议》。二、龙天公司向阳春公司支付工程价款人民币992，425.85元及违约金人民币1，006，392.81元。原告龙天公司与金津公司都表示上述判决已生效交申请执行。金津公司称其已支付了该执行款项给阳春公司，但未向法庭提交已付款的证明；原告龙天公司称没有钱，没有支付过。2008年1月11日被告金津公司取得粤房地证字第××号房地产权证。2008年1月15日，金津公司与樱雪公司签订了《珠海市房地产买卖合同》，将龙天公司与金津公司《联合建房协议书》中合作开发的地块转让给了樱雪公司，并办理了房地产权证，证号为粤房地证字第××号，该证附记：1、该01140265宗国有出让商住用地面积4273㎡按容积率2.86缴清地价（住宅80元／㎡；商业120元／㎡）。2、商业建筑面积占总建筑面积15%，3、地上有在建工程。樱雪公司购买该地后，将地上建筑物拆除、清理土地后将该地转让给方盛公司。2009年9月24日，樱雪公司与方盛公司签订《珠海市国有土地使用权转让合同书》将上述土地再行转让，证号：粤房地权证珠字第××号，转让后方盛公司对该地开发建设。另查，原告龙天公司的经营范围是建筑材料、农副产品、粮油加工技术的开发转让；兼营：五金交电、化工产品、饲料。金津文化公司经营范围是经营中西餐、健身室。原、被告从签订合同至今没有取得房地产开发经营资质。上述事实，有联合建房协议书、建筑安装工程承包合同、（2002）金民二初字第346号民事判决书、当事人营业执照、房地产权证、土地使用权转让合同书及庭审笔录等在案佐证。本院认为，一、主体问题。黑龙江省食品经销公司于1993年4月23日发出《通知》：撤销哈尔滨市龙天粮油经销部。经销部于93年5月1日前处理好相关移交工作，在哈市的业务由公司接管，在广东珠海的全部业务由西部龙天公司全部接管。其它问题的处理由公司另行按排。虽然原告未提交与哈尔滨市龙天粮油经销部之间的承接关系证明，且前述通知没有写明单位的全称，但是按照原告与金津公司共同将合作开发的工程发包给阳春公司可见，金津公司是知晓并认可由龙天公司承担哈尔滨市龙天粮油经销部承担《联合建房协议书》中的权利义务的。因此，珠海市西部龙天实业发展公司作为本案的原告，主体上并无不当。二、合同的效力。根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第2条的规定：“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。”原告龙天公司的经营范围是建筑材料、农副产品、粮油加工技术的开发转让；兼营：五金交电、化工产品、饲料。金津公司经营范围是经营中西餐、健身室。原告表示双方自签订《联合建房协议书》之时至今都没有取得房地产开发经营资质。被告金津公司的代理人称是否取得房地产开发经营资质尚不清楚，但也没有提交已取得房地产开发经营资质的证据。所以，本院认定龙天公司与金津公司签订的《联合建房协议书》无效。三、原告是否享有物权。原告认为其基于《联合建房协议书》对涉案土地进行了投资，依法对涉案土地及在建建筑物享有合法财产权益。但根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条的规定：“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形式形态，分别处理：（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；（3）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。”根据原告与被告金津公司签订的《联合建房协议书》，被告金津公司是以土地使用权作为投资的一方，对在建工程享有所有权，原告对在建工程不享有物权。四、三被告的行为是否侵犯了原告的权益。侵权行为是一种侵害他人合法权益的行为，可见其前提是他人拥有合法权益。本案原告主张三被告侵犯了其对涉案土地及在建工程的物权，而根据上述第三项所述，原告对涉案土地及在建工程并不享有物权。在民法理论上，侵权行为的构成要件为有加害行为、有损害事实的存在、加害行为与损害事实之间有因果联系、行为人主观上有过错。本案中，龙天公司要求樱雪公司、方盛公司与金津公司承担连带侵权责任，然而被转让的土地使用权登记在金津公司名下，金津公司将其转让给樱雪公司，樱雪公司又将其转让给方盛公司，转让过程中受让方均支付了适当的对价，且无证据证明受让方存在恶意，也无证据显示三被告实施了共同的加害行为，樱雪公司、方盛公司受让土地的行为与原告主张的损失之间并没有因果关系。故三被告的行为并没有侵犯原告的物权，如原告认为金津公司转让土地及地上建筑物的行为损害了其经济利益，可通过其他民事诉讼另循途径解决。五、诉讼时效的问题。被告辩称1994年4月工程即已被迫停工，即使原告主体适格，根据《民事诉讼法》等相关规定，也已过诉讼时效。但工程于1994年4月停工之后龙天公司、金津公司一直没有就合作项目进行结算，也没有通知解除合同，故尚未确定诉讼时效起算日期，金津公司辩称本案的诉讼时效已过的理据不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第2条、第46条的规定，判决如下：驳回原告珠海市西部龙天实业发展公司的诉讼请求。本案受理费人民币24，345元，由原告珠海市西部龙天实业发展公司负担。审　判　长　　周文军审　判　员　　吴明星代理审判员　　程　怡二〇一三年一月二十八日书　记　员　　朱丹君来源：