（2013）雁民初字第01028号
裁判日期: 2013-01-28
公开日期: 2015-09-01
案件名称
杨某与李某某租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨某,李某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款，第二百一十六条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2013）雁民初字第01028号原告(反诉被告)：杨某。委托代理人：齐进军，陕西金镝律师事务所律师。被告（反诉原告）：李某某。委托代理人：刘慧，陕西众致律师事务所律师。委托代理人：王孟，陕西众致律师事务所律师。本院立案受理了原告（反诉被告）杨某与被告（反诉原告）李某某租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人及被告与其代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨某诉称，2011年7月17日，原告杨某与被告李某某经房屋中介机构签订了《房屋租赁合同》，约定，原告将位于西安市高新区某某中心3幢1单元11103和11104房屋租赁给被告使用，租赁用途为居住，租赁期限自2011年7月21日至2014年7月20日止，租金为5800元每月，按年支付。该合同签订后，被告缴纳当年租金69600元，原告将房屋交付予被告租赁使用。2012年1月，原告接物业公司通知，被告租赁该房屋用于经营婴儿游泳馆，外来人员频繁，不但存在损坏电梯等公共设施的可能，妨碍了其他利害关系业主的正常生活，也带来了较大的安全隐患，故根据合同的约定及法律规定，请求法院解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告支付违约金5800元，判令被告将其租赁的房屋恢复原状并腾交房屋，判令被告支付2012年7月11日至2012年11月11日期间的租赁费，判令被告缴纳应缴物业管理费等3350.27元。诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）李某某辩称，原告所述与事实不符，被告没有违反房屋租赁合同，合同约定为商住用途，被告也告知过原告自己要开办游泳馆。合同签订后，原告还多次看过房屋，并对房屋的防水等比较满意。现在原告突然解除合同，原告已经构成违约，如果赔偿被告的损失，被告就同意解除合同，不同意承担违约金，反而原告应该承担违约责任，原告要求恢复原状并腾房的请求，被告同意，但费用均应由原告承担。反诉原告（被告）李某某诉称，2011年原告杨某将位于西安市高新区某某中心3幢1单元11103和11104房屋出租给被告李某某，双方签订了租赁合同，被告李某某依约交纳了当年的租金69600元，并缴纳了2000元的押金。原告杨某将房屋交给被告李某某经营婴儿游泳馆，被告李某某花费了20多万对房屋进行装修和装饰，但现在因为原告杨某的原因而使该房屋不能正常经营，实为原告杨某的违约，给被告李某某造成了巨大的经济损失，故反诉要求法院依法判令原告杨某退还被告李某某的租金和押金71600元，依法判令原告赔偿被告损失260327元，依法判令原告支付违约金5800元。由原告承担本案的诉讼费用。反诉被告（原告）杨某辩称，被告李某某请求支付租金及押金的请求不符合事实，被告从2011年7月至今，一直在里面居住，占有房屋就应当支付租金，被告要求退还租金不符合客观事实，被告请求赔偿损失既没有事实依据也没有法律依据。我们要求解除合同是基于被告违反合同约定的事实，这个损失应当由被告自行承担，被告要求支付违约金没有事实依据和法律依据，请法院依法驳回。经审理查明，2011年7月17日，原告杨某与被告李某某经房屋中介机构签订了《房屋租赁合同》，约定，原告杨某将位于西安市高新区某某中心3幢1单元11层11103号和11104号房屋租赁给被告李某某使用，租赁用途为商住，租赁期限自2011年7月21日到2014年7月20日止。第一年的租金为5800元每月，按年支付。第二年的租金为每月6000元，第三年的租金为每月6100元。合同第八条、第九条还约定了合同解除的条件和违约责任承担，如有一方违约，则向对方支付一个月租金为违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告接收房屋后，对房屋内部进行了装修和装饰，做为婴儿游泳馆经营使用。2012年元月4日，该小区的部分业主向业主委员会联名反映，在小区内1单元11103和11104室开办婴儿游泳馆可能会对住房带来巨大损失，影响公共安全，要求解决，物业公司也对此事进行了协调处理。2012年1月13日，原告杨某向小区业主委员会、物业公司做出书面情况说明，对业主及物业公司不同意开办婴儿游泳馆事宜进行协调，但未果。物业公司对被告李某某限制用水，婴儿游泳馆由此而停业。后陕西高新资产评估有限责任公司对被告李某某对该房屋的装修及装饰的价值进行了资产评估为63696元。因该游泳馆开不下去，2012年6月，被告李某某陆续给会员办理退费手续，已退会员费用为17176元。上述事实有《房屋租赁合同》、收款收据、情况反映、物业公司证明、情况说明、会员退费收据及当事人陈述在卷佐证。并经当庭核实无误，本院依法予以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法予以认定。双方在合同履行过程中，均应遵循平等互利原则，履行各自的权利义务，被告应当按时交纳租金，原告应当保证出租房屋能按合同约定的目的正常使用。在本案中，因其他业主对开办游泳馆提出异议，而原告杨某在签订合同时已明确同意被告李某某租赁该房屋的用途，但并没有及时与相关人员协调，反而认为被告李某某违约，要求与被告李某某解除合同，从而导致该合同无法履行。故原告杨某存在明显的违约行为，应当承担该合同履行不能的违约责任。故而对原告杨某提出要求被告李某某承担违约责任的诉讼请求不予支持，而对被告李某某反诉要求原告杨某承担违约责任的请求予以支持。原告杨某除了承担违约金外，还应当赔偿被告李某某由此造成的损失，包括返还没有使用的房屋租金(2012年2月至2012年7月)、被告的装修装饰损失及一定的营业损失。因该合同无法实际履行，双方也同意解除合同，故被告也应当及时返还原告房屋。综上，为保护当事人的合法权益，维护社会正常秩序，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告杨某与被告李某某签订的《房屋租赁合同》。二、原告杨某于本判决生效之日起十日内返还被告李某某的租金34800元及违约金5800元。三、原告杨某于本判决生效之日起十日内支付被告李某某装修装饰损失63696元及营业损失17176元。四、被告李某某于本判决生效之日起十日内将位于西安市高新区某某中心3幢1单元11层11103号和11104号房屋腾交给原告杨某。五、驳回原告杨某的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告李某某的其他诉讼请求。本案案件受理费4264元，由原告杨某承担。反诉案件受理费3423元、评估费3160元由原告杨某承担，因被告已经预交，原告在履行生效判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 郭天鲁审 判 员 景振宇代理审判员 石 娟二〇一三年一月二十八日书 记 员 王小波 来自