（2013）浙温民终字第153号
裁判日期: 2013-01-28
公开日期: 2014-06-08
案件名称
张金楷与康都控股集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张金楷,康都控股集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2013）浙温民终字第153号上诉人（原审原告）张金楷。委托代理人包建荣。委托代理人张玲玲。被上诉人（原审被告）康都控股集团有限公司。法定代表人蔡长顺。委托代理人曾强。上诉人张金楷因商品房预售合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2012）温瑞民初字第1600号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院于2013年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月24日公开开庭审理了本案。上诉人张金楷的委托代理人包建荣、张玲玲，被上诉人康都控股集团有限公司的委托代理人曾强，到庭参加诉讼。原裁定认为，原告诉称苏伟捷将其与被告康都控股集团有限公司（原名称为瑞安市长宏房地产开发有限公司）于2004年3月5日订立的商品房买卖合同的权益转让给原告，与事实不符。事实是：苏伟捷经被告同意将上述合同的合同权利义务转让给第三人，在第三人与被告之间的合同权利义务履行完毕，由第三人取得其受让商品房的权属后，第三人与原告之间订立了房地产买卖合同，第三人与原告之间合同转让的是房地产，而不是原合同的权利义务，上述合同虽转让的是同一房屋，但合同的当事人不同，转让房屋的所有权人也不同，原、被告之间不存在合同关系，被告并无向原告履行交付房屋及协助办理权属登记的义务，也就不存在被告向原告承担逾期履行该二项义务的违约责任问题。本案属合同纠纷，原告仅以其房屋所有权人的身份依据他人之间的合同向与其无合同关系的被告主张违约责任，不符合法律规定的原告应具备与本案有直接利害关系的起诉条件，应驳回原告的起诉。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，裁定：驳回原告张金楷的起诉。一审裁定后，张金楷不服，向本院提起上诉称：1、上诉人虽然没有与被上诉人康都控股集团有限公司直接签订商品房买卖合同，但与原房屋所有权人签订了房屋买卖合同，两份合同合法有效。上诉人受让的是原合同的全部权益，当然包括房屋所产生的违约金。2、因被上诉人逾期交付房屋与逾期办证真正受损的人是上诉人，根据违约金弥补性的特点，涉诉的违约金应支付给上诉人。3、根据合同法第一百六十三条规定，标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有，交付之后产生的孳息归买受人所有，本案涉诉违约金属交付后产生的孳息，应归上诉人所有。4、与上诉人属同一类型案件的其他业主已实际拿到违约金，若违约金不归上诉人所有，对上诉人显失公平。5、原审法院以上诉人与被上诉人不存在直接的合同关系为由，根据《民事诉讼法》第一百零八条之规定直接驳回上诉人的起诉，适用法律错误。上诉人是实际的权利人，本案的结果直接影响到上诉人的利益，上诉人是本案的适格主体。综上，请求撤销原裁定，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人康都控股集团有限公司辩称：1、上诉人与被上诉人之间不存在合同关系。上诉人与原房屋所有人签订的房屋买卖合同，是对房地产转让的约定，而非对合同权益转让的约定，上诉人向被上诉人主张违约责任违反合同相对性原则。2、上诉人在受让房屋时房屋已经交付、办证，上诉人并未因被上诉人逾期交付或办证导致损害。3、双方并不存在相关约定，上诉人认为违约金属于诉争房屋的孳息缺乏法律依据。4、其他业主获得违约金赔偿系基于其与被上诉人之间的违约责任约定，而上诉人与被上诉人之间并不存在任何合同关系，被上诉人若进行赔偿则对被上诉人显失公平。5、上诉人与被上诉人之间没有违约责任约定，上诉人与本案不存在利害关系，不是本案的适格主体。综上，请求驳回上诉，维持原裁定。本院经审查认为，上诉人在被上诉人与第三人之间的商品房买卖合同权利义务均已履行完毕，即被上诉人已向第三人交付房屋和办理房屋权属证书后，与第三人签订房屋买卖合同，双方转让的是房地产，而非原商品房买卖合同的权利义务。因此，上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同的权利义务关系，上诉人主张被上诉人应向其承担逾期交房和逾期办证的违约责任，主体不适格，原审裁定驳回其起诉基本正确。另外，上诉人与第三人签订房屋买卖合同后，第三人已及时向其交付房屋和办理房屋权属过户手续，上诉人不存在因被上诉人逾期交房和逾期办证而导致的损害后果，上诉人与其他已拿到违约金赔偿的业主情形不符，且违约金也不属于孳息范畴，故上诉人的其他上诉理由均不成立，本院对其撤销原裁定的上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 胡爱玲审判员 郑明岳审判员 刘宏杰二〇一三年一月二十八日书记员 钟志亮 百度搜索“”