（2012）深中法房终字第3055号
裁判日期: 2013-01-24
公开日期: 2015-11-16
案件名称
菱轩国际有限公司与张碧海房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第3055号上诉人（原审原告）：菱轩国际有限公司。被上诉人（原审被告）：张碧海。上诉人菱轩国际有限公司（以下简称菱轩公司）因与被上诉人张碧海房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第1179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年5月17日，菱轩公司与张碧海签订一份《二手房买卖合同》，约定菱轩公司将其拥有产权的C25栋整栋转让给张碧海，建筑面积约为700.69平方米，用途为住宅。本次交易约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等见附件清单，清单所列设备、装修及物品等无需张碧海另行付费，成交价已包含清单所列物品价值。转让成交价为4168万元；张碧海同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向菱轩公司支付定金20万元，在本合同生效后三日内（含当日）再向菱轩公司支付定金180万元。菱轩公司应当于收到全部楼款（除交楼押金外）七日内将该物业交付予张碧海，并履行下列手续：菱轩公司和张碧海共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，菱轩公司和张碧海双方应在交楼清单上对上述情况签名确认。如张碧海未按照本合同约定的期限履行义务，菱轩公司有权要求张碧海以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如张碧海逾期履行超过五日，菱轩公司可解除合同并选择要求张碧海支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收张碧海已支付的定金。双方还就付款方式等作了详细约定，并约定本合同自签字或盖章之日起生效。合同最后，菱轩公司和张碧海以手写体特别约定，菱轩公司保持现状交楼给张碧海（详见家私家电清单，以摄像为准）。上述合同签订当天，菱轩公司和张碧海又共同签订了《资金托管协议》，并各自出具了《地址及账号确认书》，但张碧海并未支付双方约定的首期定金20万元，此后也未向菱轩公司付过款项。原审法院另查，菱轩公司向法庭提交了一批照片，称该照片反映的是涉案房产的内容，菱轩公司未能解释清楚该批照片拍摄时间，但其中有照片拍摄时间显示为2009年6月24日；该照片仅反映了房产花园、游泳池、客厅、楼梯、演奏厅等局部装饰情况，演奏厅中放置有钢琴一台，各处均有雕塑、吊灯等饰品。菱轩公司称有当场拍摄照片提交给张碧海，但也承认其提交给法庭的照片与提交给张碧海的照片不是同一批。菱轩公司和张碧海均当庭确认没有就涉案房产当时状况所拍摄照片进行签字确认并作为合同附件，也没有就涉案房产内的附属设施设备制作形成清单；菱轩公司和张碧海均确认涉案房产内有可移动家具装饰灯物品等。菱轩公司一审诉讼请求：1、判令张碧海向其支付违约金8336000元（4168万元×20%）；2、解除菱轩公司和张碧海签订的二手房买卖合同；3、本案诉讼费用由张碧海承担。原审法院经审理认为：菱轩公司和张碧海在签订《二手房买卖合同》时，除了就菱轩公司转让的涉案房产的位置、面积、用途等做了约定外，同时也特别强调了“本次交易约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等见附件清单，清单所列设备、装修及物品等无需张碧海另行付费，成交价已包含清单所列物品价值”，并在合同最后专条约定“菱轩公司保持现状交楼给张碧海（详见家私家电清单，以摄像为准）”。由此可见，张碧海在购买涉案房产时，十分在意该房产内的“附属设施设备、装饰装修、相关物品”等，而从菱轩公司提供的宣传照片也可以知悉这些物品具有不菲的价值，双方作此约定已经表明，这些物品特别是一些可移动的物品是否包含在成交价内，以及在交付房产时该物品是否一并交付给张碧海，直接影响到张碧海的购房意愿。因此，准确、详细地确定“无需另行付费的物品”清单，是菱轩公司和张碧海房屋买卖合同的必要协商内容，在双方未协商一致的情况下，不能简单按交易习惯等进行判断。双方虽然签订了《二手房买卖合同》，但却并未就“无需另行付费的物品”协商一致，并形成物品清单，也没有就能够反映房屋状况的照片进行确认，已经表明双方就交易标的物存在较大分歧，买卖合同实际上缺乏“合同标的”这一重要组成部分，因此，双方签订的《二手房买卖合同》并未成立。未成立的合同对双方均不具有法律约束力，张碧海不支付定金并不构成违约，菱轩公司依据未成立的《二手房买卖合同》要求张碧海承担违约责任并要求解除该合同，均缺乏依据，原审法院不予支持。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十三条、第十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回菱轩公司的诉讼请求。一审案件受理费70152元，由菱轩公司负担，受理费菱轩公司已预交。上诉人菱轩公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、菱轩公司与张碧海在签订合同前，已经留存别墅内设施录像为凭，买卖双方已经完成了清单交接。（一）双方所签合同第一条约定“本次交易约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等见附件清单”，第十四条约定“协商一致达成以下协议：卖方保持现状交楼给买方（详见家私家电清单，以摄像为准）”，从条文及字义上理解，双方协议保持现状，保持现状的前提是双方已经查看过了现状，“以摄像为准”说明参照物是摄像，如果参照物摄像不存在，协议“以摄像为准”就没有任何意义，因此可以说已经有摄像为凭。（二）交易习惯是双方明确好清单，再签合同，特别是价款几千万的标的物别墅，张碧海不可能在没有弄清合同标的物的情况下就签字。（三）依交易习惯，如果没有明确交易物，张碧海不可能签订资金托管协议，并约定签二手房买卖合同当日支付定金。（四）事实上双方签订合同前，张碧海仔细观看了录像，并核对了房屋状况，该录像至今保存在中介公司处。二、本案买卖合同的交易标的是清楚的，合同成立并生效。原审法院认定合同不成立有误，应予改判。本案是房屋中介部门提供的格式合同，本案房屋及其附属设施和可移动的物件，己留存摄像并通过房屋中介部门组织双方当事人查勘，需交付的标的物是清楚的，需交付的标的物在合同备注栏中也作了特别提醒。是否在清单签字不是合同约定的必备条款，而是以摄像为准，不会导致张碧海在签订合同时意思表示不真实。涉案标的物楼款金额大，张碧海对于几百万的惩罚性违约金或定金，不可能不慎重。同样，房屋及其附属设施和可移动的物件，已经摄像固定，属于合同交付内容，如菱轩公司交付不能，菱轩公司就违约，也将面临惩罚性违约金或定金。合同的权利和义务是对等的，双方均应遵守诚实信用原则，全面履行合同。三、张碧海不履行合同义务已构成违约，应支付违约金。原审法院认定张碧海没有违约有误，应予改判。定金只是一种担保金，当事人不履行定金，只是定金条款不生效，不会导致合同不生效。张碧海对已生效的合同拒不履行，使菱轩公司的房屋未能及时出售，现房屋价格下跌，使菱轩公司受到了巨大损失。张碧海应当按照合同约定支付违约金。即使按张碧海在原审中辩称双方属草签合同，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，也应当承担责任。为此提起上诉，请求二审法院判令撤销原审判决，改判支持菱轩公司的一审诉讼请求，并由张碧海负担一、二审诉讼费。被上诉人张碧海答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。双方当事人争议的焦点在于涉案房屋买卖合同是否成立。双方于2011年5月17日签订了一份《二手房买卖合同》，从合同的内容来看，该合同第一条约定菱轩公司所交付房屋的附属设施设备、装饰装修、相关物品等见附件清单，清单所列设备、装修及物品等无需张碧海另行付费，成交价已包含清单所列物品价值。合同备注栏特别约定“菱轩公司保持现状交楼给张碧海（详见家私家电清单，以摄像为准）”。结合菱轩公司提供的涉案房屋室内照片可以判断，涉案房屋所附的家私家电等物品价值不菲，应当是合同标的物的重要组成部分，家私家电清单应当是合同的重要条款。而双方在签订合同前后并未制作家私家电清单，也没有制作经双方确认保留的摄像资料，双方对房屋所附属的设施设备、装饰装修和相关物品没有形成合意。因合同标的尚未确定，双方2011年5月17日所签订的房屋买卖合同并未成立。原审法院认定该合同没有成立，判决驳回菱轩公司的诉讼请求，处理正确。菱轩公司上诉称，双方虽未制作家私家电清单，但在签订合同前对室内物品进行了摄像，双方对房屋附属物品已经进行了确认。但菱轩公司在一审期间并未提交有经过双方确认的摄像资料，菱轩公司也承认其提交给原审法院的照片与签约时交给被告的照片并非同一批照片。对菱轩公司的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人菱轩公司上诉无理，应当驳回。原审法院认定事实清楚，处理结果正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费70152元，由上诉人菱轩国际有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞 红代理审判员 路 德 虎代理审判员 许 莹 姣二〇一三年一月二十四日书 记 员 刘尹琳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自