（2012）深中法房终字第2734号

裁判日期: 2013-01-24

公开日期: 2015-11-20

案件名称

黄莉玲与钟守源、陈万章、张仁祥租赁合同纠纷民事判决书2734

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2012）深中法房终字第2734号上诉人（原审原告）黄莉玲。上诉人（原审被告）钟守源。被上诉人（原审被告）陈万章。被上诉人（原审被告）张仁祥。上诉人黄莉玲、上诉人钟守源与被上诉人陈万章、被上诉人张仁祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第4100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，涉案深圳市龙岗区大鹏振兴路XX商业大楼系黄莉玲从案外人深圳市XX股份合作公司XX分公司（简称“XX分公司”）处承租而来。2008年8月4日，钟守源、陈万章、张仁祥委托案外人陈X与黄莉玲签订了一份《房地产租赁合同》，约定黄莉玲将涉案商业大楼出租给钟守源使用，租金每月43000元，租期自2008年8月4日至2016年7月30日。同日，双方还签订了一份《补充协议》，约定钟守源向黄莉玲租用一批经营酒楼物品，如空调、彩电、沙发、工艺品等，具体数量以清单为准。租金由两部分组成，物业房租为1.5万元、其余均为装修、设备租金，八年租期内，每年均在上一年的基础上递增8%。双方均确认2008年8月4日至2008年9月3日期间钟守源无须支付租金。合同签订后，黄莉玲将涉案房屋及设备交付给了钟守源使用。钟守源在该商业大楼中开设XX酒店，经营餐饮业。2009年3月16日，钟守源张仁祥签订了一份《股权转让协议》，约定张仁祥原19.6万元投资股份以90000元转让给钟守源，张仁祥退出酒店股份，所持有股权全部归钟守源所有。转让后，酒店的经营、盈亏、债权、债务均与张仁祥无关。2009年3月25日，钟守源与陈万章签订了一份《XX酒店投资管理内部协议书》，约定龙岗区XX街道XX路1号（XX酒店）由钟守源全额投资的企业，股权权益等钟守源所有，陈万章无资金投入，不是投资人，是钟守源委派的管理人员。2009年5月25日，在深圳市龙岗区大鹏镇人民调解委员会的主持下，黄莉玲、钟守源、案外人XX分公司（原名称为“深圳市龙岗区XX镇XX村XX经济合作社”）即以XX分公司为出租方、黄莉玲为承租方（转租方）、钟守源为转租后的承租方签订了一份《调解协议书》。协议约定：一、2008年4月至2009年4月，黄莉玲共欠付XX分公司租金260000元。2009年5月26日前，由黄莉玲向XX分公司支付60000元，钟守源代黄莉玲向XX分公司支付200000元。二、2009年6月20日前，黄莉玲向XX分公司支付2009年5月和6月租金共40000元，钟守源向黄莉玲支付2009年6月租金43000元。三、2009年7月20日前黄莉玲向XX分公司支付2009年7月租金20000元，所欠电费20000元，钟守源向黄莉玲支付2009年7月租金43000元。四、黄莉玲按照协议约定内容全部履行完毕后，XX分公司不再追究黄莉玲协议签订前的违约责任。五、从2009年8月起，XX分公司与黄莉玲按原合同即2004年4月6日签订的《房屋租赁合同》继续履行。黄莉玲和钟守源按原所签合同执行。调解协议签订后，双方又因协议履行问题发生争议并诉诸原审法院。另查，黄莉玲与XX分公司曾因履行租赁合同发生争议并诉诸原审法院，原审法院于2010年7月10日做出（2009）深龙法民初字第XXXX号民事判决，判决下发后双方均未上诉，该判决已发生法律效力。（2009）深龙法民初字第XXXX号民事判决中查明：2004年4月6日，XX分公司、黄莉玲签订一份房屋租赁合同，约定：租用位于深圳市龙岗区XX街道XX路1号XX前面的商业大楼一至五层。租用期为贰拾年，从2004年7月1日起至2024年6月31日止。合同签订后，黄莉玲在征得XX分公司同意下，于2008年8月4日将该房屋转租给钟守源。后由于支付房屋租金问题产生争议，并于2009年5月25日，由XX分公司（甲方）与黄莉玲（乙方）、钟守源（丙方）就其租赁纠纷事宜，在深圳市龙岗区XX街道人民调解委员会主持下签订一份调解协议书。调解协议签订后，黄莉玲于2009年5月27日、6月10日、6月25日分三次向支付了2008年4月至2009年4月的租金26万元，其中20万元租金是由钟守源代交的。该判决还查明：在申请办理该房屋租赁合同登记过程中，深圳市规划与国土资源局XX管理所出具意见证明该房屋无任何土地及报建手续。该判决确认：XX公司、黄莉玲于2004年4月6日签订的房屋租赁合同无效。另查，黄莉玲于2009年9月4日以钟守源、陈万章、张仁祥、潘XX为共同被告向原审法院提起诉讼［案号为：（2009）深龙法民初字第XXXX号］，要求上述四人偿还2008年9月6日至2009年8月31日期间所拖欠租金264400元及违约金666600元。该案诉讼中，黄莉玲变更其诉讼请求为要求上述四人偿还2008年9月6日至2010年5月31日期间所拖欠租金682360元及违约金1293540元。后又申请变更其诉讼请求为：要求上述四人偿还2008年9月6日至2010年5月31日期间所拖欠租金689756元，违约金不再要求，并撤销对潘XX的起诉。原审法院于该案审理中查明，涉案2008年8月4日签订的租赁合同及补充协议履行过程中，除（2009）深龙法民初字第XXXX号民事判决所查明的钟守源代黄莉玲向XX分公司支付了租金200000元外，钟守源等人仅向黄莉玲支付了租金保证金200000元及租金43000元，其余款项均未支付。另查，涉案2008年8月4日签订的租赁合同及补充协议上承租方处均载有“潘XX”名字。经原审法院于审理（2009）深龙法民初字第XXXX号案件中查证，承租方签字人陈XX仅取得了钟守源、陈万章、张仁祥的授权签署该合同，无证据证明案外人潘XX有委托陈XX以潘XX名义签署该合同。黄莉玲向原审法院提起本案诉讼，请求判令钟守源、陈万章、张仁祥：1、支付黄莉玲物业租金648000元（从2010年6月1日暂计至2012年1月30日），直至实际返还房屋之日。2、支付黄莉玲酒楼装修、设备、物品的租金718975.28元（从2010年6月1日暂计至2012年1月30日），直至实际返还房屋、设备、物品之日。3、承担案件受理费及保全费。原审法院认为，黄莉玲在举证期限内变更诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以准许，其在庭审中放弃违约金的诉求，未违反法律规定，原审法院亦予以准许。8月4日签订的租赁合同及补充协议，经生效民事判决判定为无效合同，原审法院予以确认。本案争议焦点有三：一、8月4日签订的租赁合同及补充协议承租方如何确定。二、承租方是否应当支付房屋占有使用费。三、房屋占有使用费标准如何确定。关于第一个争议焦点“8月4日签订的租赁合同及补充协议承租方确定”问题。合同承租方虽载有钟守源、陈万章、张仁祥、潘XX四人名字，但合同签订人陈贵章并未取得案外人潘XX以潘XX名义签订合同的授权，不应确认案外人潘XX为合同承租方，合同签订时的承租方应确定为钟守源、陈万章、张仁祥。2009年3月份，张仁祥将其合同权利义务转让给了钟守源。2009年3月25日，钟守源又确认：对租赁物的投资均为其全额支出，与陈万章无关。而2009年5月25日出租人、承租人、次承租人就涉案租赁合同关系争议进行调解时，即以钟守源为单一次承租人签订了调解协议。原审法院于2010年7月10日做出的（2009）深龙法民初字第XXXX号民事判决（已发生法律效力）事实查明部分亦记载“合同签订后，黄莉玲在征得XX分公司同意下，于2008年8月4日将该房屋转租给钟守源”，黄莉玲对该判决并未提出上诉，该生效判决所查明事实也可作为认定本案事实的根据。由此可以推定，陈万章、张仁祥向钟守源概括转让合同权利义务的行为已经得到了黄莉玲的同意。故8月4日签订的租赁合同及补充协议承租方权利义务关系在本案中均应由钟守源承受。关于第二个争议焦点“承租方是否应当支付房屋占有使用费”问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。钟守源并未提交充分证据证明其无法使用涉案房屋而一直占有涉案房屋，依法应当支付房屋占有使用费。第三个争议焦点“房屋占有使用费的计算标准如何确定”问题。黄莉玲主张应按补充协议约定将租金分成房屋租金和装修设备租金两部分计算，但装修设备的出租实际上是附属于房屋的租赁用途“开办酒楼”，该两部分租金是否分开计算，不影响装修设备部分的租赁从属于房屋的租赁而同样应确认为无效的合同性质，合同实际履行过程也未将两部分分开支付，故原审法院对钟守源应付的占有使用费不做房屋和装修设备两部分的区分。占有使用费（含房屋及装修、设备等）依法可参照合同约定的标准确定。8月4日签订的租赁合同及补充协议约定，起租价43000元／月，每过一年租金在上一年度的基础上上浮8%，即2009年8月3日前的租金标准为43000元／月，2009年8月4日至2010年8月3日的租金标准为46440元／月，2010年8月4日至2011年8月3日的租金标准为50155.20元／月，2011年8月4日至2012年8月3日的租金标准为至54167.62元／月。因黄莉玲已另案提起诉讼要求钟守源返还租赁房屋且合同约定的租金标准因时间段而变化，故本案的房屋占有使用费（含房屋、装修及设备）的计算截止日期为2012年6月3日。其后产生的房屋占有使用费争议，双方可另案解决。按上述标准，2010年6月1日至2010年8月3日期间的占有使用费为：46440元／月×4天／30天＋46440元／月×2月=6192＋92880=99072元。2010年8月4日至2011年8月3日期间的占有使用费为：50155.20元／月×12月=601862.40元。2011年8月4日至2012年6月3日期间的占有使用费为：54167.62元／月×10月=541676.20元。2010年6月1日至2012年6月3日期间占有使用费共计1242610.60元。黄莉玲两项诉讼请求总和高于上述金额的部分，原审法院不予支持，黄莉玲诉请的房屋占有使用费超出上述期间的部分，可另循法律途径解决，本案不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第75条第（4）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决：一、钟守源于本判决生效之日起三日内支付黄莉玲2010年6月1日至2012年6月3日期间占有使用费共计1242610.60元。二、驳回黄莉玲的其他诉讼请求。案件受理费17102.70元、保全费5000元（黄莉玲已预缴），黄莉玲承担1989.24元，钟守源承担20113.46元。上诉人黄莉玲不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原审判决第二项，改判：被上诉人陈万章、张仁祥共同向上诉人支付2010年6月1日至2012年6月3日期间所拖欠的房屋占有使用费人民币1242610．60元；由三被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、陈万章不存在转移租赁合同权利义务予钟守源的行为。陈万章一审提交的证据“XX酒店投资管理内部协议书”，是被上诉人钟守源和陈万章对投资XX酒店的股权权益作的内部约定，此协议书对如何处理上诉人与被上诉人签订的租赁合同权利义务的承担未提及，不存在《中华人民共和国合同法》规定的转移合同权利义务的行为或意思表示。上诉人对被上诉人内部权益的约定完全不知情，租赁合同中承租人未变更，被上诉人陈万章与被上诉人钟守源就XX酒店股权权益归属的约定与上诉人无关，与租赁合同的权利义务无关。一审法院将被上诉人对股东权益的内部约定作为认定其与上诉人之间租赁合同权利义务转移的依据与事实不符。二、被上诉人钟守源和张仁祥签订的《股权转让协议》单方约定其与上诉人签订的租赁合同作废，未经上诉人同意，不符合法律规定的合同权利义务转移的规定，依法无效。钟守源、陈万章、张仁祥与黄莉玲签订的租赁合同，非经双方协商一致，任何一方均无权单方宣布作废或变更。而对合同权利义务的转让，根据租赁合同第十六条的约定，被上诉人如转租或转移合同权利义务必须经上诉人书面同意。另根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，本案中，无论是承租人的变更还是被上诉人之间转移租赁合同的权利义务，均需上诉人同意方为有效。被上诉人钟守源和张仁祥于2009年3月16日签订的《股权转让协议》第三条“原由甲、乙方等人与ＸＸ玲女士签订的租赁合同作废”因未经上诉人同意而无效，故其同一条款中的约定需“由乙方（钟守源）重新与其（上诉人）签订租赁合同和办理相关手续”实际被上诉人钟守源并未与上诉人重新签订租赁合同和办理相关手续，租赁保证金收据也未变更。三、即使被上诉人之间的股权转让或退股成立，被上诉人陈万章、张仁祥在退伙时未偿付合伙期间的债务，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）的通知》第53条的规定，陈万章、张仁祥对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任”。四、原审判决引用的龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第XXXX号民事判决书中提及上诉人将房屋转租给钟守源，仅是依据2009年5月25日的《调解协议书》，说明房屋的现状，并未就转租一事进行调查，上诉人也未就已将租赁标的物转租三被上诉人一事提供相应的租赁合同。《调解协议书》中被上诉人钟守源在丙方处签名，是一种表见代理行为。从被上诉人提供的证据可知，三被上诉人转租XX商业大楼欲用于开办酒店，开办过程中的事项三被上诉人均可单独签字，但主要是被上诉人钟守源经手。三被上诉人拖欠租金致使上诉人无法按时向王母围分公司缴纳租金，在XX分公司向上诉人追讨租金时，次承租人即被上诉人参与协商，鉴于三被上诉人之间的合伙关系，上诉人完全有理由相信被上诉人钟守源已经取得了另两被上诉人的授权，有权签订《调解协议书》。《民法通则》第三十四条第二款规定“合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”。故钟守源在《调解协议书》上的签名行为应由三被上诉人共同承担。五、事实上，三被上诉人仍共同使用占有涉案转租房屋，在深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第XXXX号案判决后，上诉人已多次要求被上诉人交回转租的房屋，被上诉人均以其合伙人之间未达成一致为由继续占用，致使上诉人无法将王母围商业大楼交回王母围分公司，损失继续扩大，由此也可以证明三被上诉人没有转移租赁合同权利义务，仍共同使用涉案房屋的事实。上诉人钟守源不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2011）深龙法民三初字第4100号判决，直接予以改判。2、根据改判结果，依法合理分割本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决事实认定不清。涉案《房屋租赁合同》是黄莉玲在明知上诉人租赁该房产用于酒店餐饮业前提下，隐瞒欠租及房屋系违建性质事实，以欺诈的手段与上诉人所订立的转租合同。由于上诉人当时缺乏法律常识，在法定的撤销期内没有行使撤销权。上诉人在进驻租赁房屋装修完成不到一个月时即被勒令停业，消防及工商手续无法办理，导致租赁房屋无法使用。作为本案租赁合同基础关系的黄莉玲与XX分公司的租赁合同纠纷，（2009）深龙法民初字第XXXX号民事判决以涉案房屋未取得合法报建手续认定该租赁合同无效。并且黄莉玲在作为该案被告答辩时，明确确认“……（2）原告提供的租赁物证照不齐，缺乏消防验收合格证等证件，给被告转租给钟守源办理相关证件造成障碍，从而影响其的经营……”。在本案审理期间，黄莉玲对于租赁物业因属违建无法且一直未能正常经营的事实也没有提出异议。在已有生效判决认定的事实及黄莉玲已确认而无需举证的事实，原审判决仍判令需钟守源承担举证责任且作出上诉人未提交充分证据予以证明的认定，明显错误的。因此，在“承租方是否应当支付房屋占有使用费”这一焦点问题的认定，应判令由被上诉人承担缔约过失责任，上诉人不应当支付房屋占有使用费。二、上诉人本不应承担房屋占有使用费，但原审判决在房屋占有使用费的认定出现了明显错误，应予审查。原审判决依据（2009）深龙法民初字第XXXX号民事判决关于原租赁合同无效的认定，确认了本案转租赁关系的无效，但未按照上述判决以房屋租赁指导租金的标准计算房屋使用费。原审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款作为法律依据，选择无效合同约定的租金为计算标准。而该款规定的情况是在租赁合同缺乏有效要件，但按照无效租赁合同使用目的，承租人正常使用了房屋。而本案中，被上诉人的缔约过错造成上诉人巨额装修损失，同时无法使用房屋，不应适用上述条款，否则有违公平原则。被上诉人张仁祥答辩称，一、2009年5月25日，黄莉玲、钟守源与XX经济合作社签订的《调解协议书》已经对涉案房产的租赁关系重新进行了确认，XX经济合作社为出租方，黄莉玲为承租方，钟守源为次承租方。而在2009年3月16日，张仁祥已将该合同中的权利义务全部转移给了钟守源，并多次电话或当面告知了黄莉玲。上述调解协议已经明确了次承租方仅为钟守源一人，并对租赁合同的履行事宜作出了约定，钟守源、黄莉玲均已按约定履行了部分义务。二、黄莉玲在已生效的（2009）深龙法民初字第XXXX号民事判决答辩中确认次承租人为钟守源一人。三、根据前述调解协议书的内容，XX经济合作社、黄莉玲、钟守源2009年5月之前的债权债务已经结清。四、钟守源在签订调解协议书时不存在任何代理行为，更不构成表见代理。综上，请求驳回黄莉玲的上诉。被上诉人陈万章答辩称，黄莉玲没有充分的证据证明陈万章是涉案租赁房屋的承租人和使用人，场地的实际使用人是钟守源。2009年3月25日陈万章与钟守源签订了《XX酒店投资管理内部协议书》，该协议书明确载明，钟守源是XX酒店的全额投资的企业且持有所有股权、陈万章无资金投入不是投资人、陈XX是钟守源委派的酒店管理授薪职员。而2009年5月25日物业出租人XX分公司、承租人黄莉玲、次承租人钟守源就涉案房屋租赁争议进行调解时，即以钟守源为唯一次承租人签订了调解协议，已生效的（2009）深龙法民初字第XXXX号民事判决事实查明部分也记载了黄莉玲将房屋转租给钟守源，黄莉玲对该判决未提出上诉，应视为对判决内容的认可。由此可以证明，陈万章向钟守源概括转让合同权利义务的行为已经得到了黄莉玲的同意，涉案租赁合同的承租方权利义务关系应由钟守源承受。本案钟守源也并未对原审判决由其一人独自承担因租赁合同引起相关费用提起上诉，其意见应得到法庭的采纳。综上，陈万章无需承担涉案租赁房屋的使用费、装修费、违约金等，请求驳回上诉，维持原判。原审判决查明的部分事实清楚，本院予以确认。本院经审理查明，深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第XXXX号民事判决（以下简称XXXX号民事判决）发生法律效力后，经该院审判委员会讨论决定，对该案进行了再审，并作出（2012）深龙法审监民再字第X号民事判决，判决维持（2009）深龙法民初字第XXXX号民事判决，再审判决已于2013年1月7日生效。但在事实查明部分，再审判决与原判决存在不同之处。再审判决中对XXXX号民事判决查明的除“涉案合同签订后，被告黄莉玲在征得原告同意下，于2008年8月4日将涉案房屋转租给钟守源”以外的事实予以确认。再审判决另查明，2008年8月3日，陈万章、张仁祥向陈XX出具《授权委托书》，委托陈XX与黄莉玲签订涉案房屋租赁合同及补偿协议。2008年9月4日，钟守源向陈XX出具《授权委托书》，委托陈XX与黄莉玲签订涉案房屋租赁合同及补充协议，并注明该份委托书系2008年8月3日陈万章、张仁祥出具的《授权委托书》的补充授权委托书。2008年8月4日，黄莉玲作为出租方，陈万章、潘XX、张仁祥、钟守源作为承租方，双方签订了一份《深圳市房地产租赁合同书》。2008年9月4日，陈万章、张仁祥、钟守源签订《确认书》，该《确认书》记载：我四人确认龙岗区XX街道XX路一号XX前面的商业大楼的实际承租人是钟守源、张仁祥、潘XX、陈万章，实际执行的合同是2008年8月4日签订的租赁合同，8月1日签订的合同只用于办理工商注册登记，两份合同如有不同之处，以2008年8月4日签订的合同和补充协议执行。另查，XXXX号民事判决中认定XX镇XX路1号XX前商业大楼一至五层每月房屋占有使用费为20000元。本案二审期间，本院于2012年12月26日依职权就本案相关事实向深圳市龙岗区XX镇XX村村长、XX分公司负责人林XX进行了调查。林XX在调查中表明黄莉玲在与XX公司签订房屋租赁合同时即已知道涉案房屋无合法报建手续。2008年，黄莉玲经XX分公司同意将涉案房屋转租给第三方，但对于第三方的身份并不清楚。2009年，涉案房屋次承租人经装修后准备开业，因XX公司与黄莉玲之间就租金支付存在争议，黄莉玲主张涉案房屋开办的XX酒店老板钟守源拖欠其租金，并将钟守源找来，三方就租金支付于2009年5月25日达成了《调解协议书》。涉案房屋租赁给黄莉玲后，黄莉玲本人及之后的次承租方均开办过酒楼，钟守源不能经营是因为其未将合同备案，属非法经营。对于上述调查笔录，各方质证意见如下：黄莉玲认为其于（2009）深龙法民初字第XXXX号案审理中才得知涉案房屋无合法手续。黄莉玲2008年将涉案房屋转租给钟守源、陈万章、张仁祥三人，XX分公司于转租合同签订之日即已知晓，2009年5月25日的调解协议也是XX分公司组织的，钟守源并非黄莉玲通知。黄莉玲为证明上述主张向本院提交了一份XX公司于2008年8月4日出具的《同意书》，其内容为：“XX镇XX村XX经济合作社（合同甲方），同意黄莉玲转租XX镇XX路一号XX前面商业大楼一至五层，但甲方不承担转租后的承租方的所有债权债务。”钟守源对本院调查笔录的真实性、合法性均予确认，并认为调查笔录反映黄莉玲对于涉案房屋属于违法建筑的情况自始是明确知道的。但林XX认为钟守源没有办证、非法经营仅为其个人看法，其他人此前能够对涉案房屋租赁合同进行备案并不能代表钟守源在无相关证照情况下可以实现合法经营。涉案房屋在投入大量装修后按照正常途径无法通过消防验收及申办营业执照，导致无法经营。陈万章对本院调查笔录的真实性、合法性、关联性均予确认。张仁祥认为本院调查笔录的内容证实了XX公司及其负责人至少在签订《调解协议书》时即已知道钟守源是转租后的承租人；黄莉玲也确认钟守源是转租后的承租人，租赁合同由黄莉玲与钟守源履行。黄莉玲对于张仁祥等人已退出原租赁合同关系是知悉并同意的。又查，本院（2012）深中法房终字XXXX号民事判决中查明：“黄莉玲在一审中提交了三份授权委托书，其中2008年9月4日的授权委托书显示钟守源委托案外人陈XX签订涉案房屋租赁合同，另外两份授权委托书落款的时间均为2008年9月3日，委托人一栏均显示为陈万章、张仁祥和潘XX，委托内容均为三人委托陈XX签订涉案房屋租赁合同，该两份委托书中一份在委托人落款中有陈万章、张仁祥两人的签名，另一份在委托人落款中有潘XX、陈万章、张仁祥三人的签名。上述证据在一审时经过质证，质证时潘XX经公告未到庭，钟守源、潘广球、陈万章均认可上述证据的真实性。由上可见，涉案房屋租赁合同的承租方签字人陈XX已取得了钟守源、潘XX、陈万章以及张仁祥的授权，原审称无证据证明潘XX有委托陈XX签订涉案房屋租赁合同有误，本院予以纠正。”本院认为，涉案房产未取得建设工程规划许可证以及其他报建手续，涉案《房地产租赁合同》以及《补充协议》应认定为无效。本案二审争议的焦点为：第一，签订涉案租赁合同时的承租人是谁？第二，黄莉玲与钟守源是否通过签订《调解协议书》的行为，将涉案租赁合同的承租人的权利义务概括转移给钟守源一人？第三，承租方是否应向黄莉玲支付涉案房屋的占有使用费以及占有使用费的计算标准。关于第一个争议焦点的问题。本院认为，涉案租赁合同的承租方载有钟守源、陈万章、张仁祥、潘XX四人的名字，而合同的签订人陈XX亦取得了上述四人的授权，故在签订涉案《房地产租赁合同》以及《补充协议》时，涉案房产的承租方应为钟守源、陈万章、张仁祥以及潘XX。张仁祥支付租赁保证金100000元、租金43000元以及潘广球支付租赁保证金100000元的行为均系履行涉案合同的行为。关于第二个争议焦点的问题。在涉案合同履行过程中，2009年3月16日，张仁祥与钟守源签订一份《股权转让协议》，约定张仁祥将涉案租赁房屋的投资股权转让给钟守源，张仁祥退出原投资股份。2009年3月25日，陈万章与钟守源签订的《XX酒店投资管理内部协议书》约定陈万章为涉案房屋开办酒店的管理人员，相关投资的股权权益与陈万章无关。此外，黄莉玲认可潘XX退出了涉案租赁合同。2009年5月25日，XX公司、黄莉玲、钟守源就涉案房屋的租金支付达成了《调解协议书》，该协议载明：丙方为钟守源，丙方为转租后的承租方；并约定了由钟守源向黄莉玲及代黄莉玲向XX公司支付租金，且由钟守源与黄莉玲按原《房屋租赁合同》继续履行，享受权利、承担义务。同时，结合本院向XX公司负责人调查的签订《调解协议书》时的背景及黄莉玲有关钟守源身份的表述，可以推定黄莉玲在签订《调解协议书》时已知涉案房屋的承租人已变更为钟守源一人，并且确认同意由钟守源一人履行涉案租赁合同相关的债权债务，而钟守源亦以签名的方式对此予以确认。因此，根据《调解协议书》的内容，涉案租赁合同承租方的权利义务已由钟守源、陈万章、张仁祥以及潘XX四人承担概括转移为由钟守源一人承担。现黄莉玲请求承租人支付2010年6月1日之后的房屋占有使用费，根据以上分析，应由钟守源一人承担支付上述期间的房屋占有使用费的合同义务，原审判决对于此时的合同主体的认定正确，本院予以维持。黄莉玲认为XX公司在签订《调解协议书》时已知次承租人为钟守源等人，调解是由XX公司组织的，钟守源并非黄莉玲通知，不能由此推定黄莉玲仅认可钟守源一人承接了四承租人的权利义务，并提交了《同意书》为证。但该份《同意书》中仅表明XX公司同意黄莉玲转租，并未载明转租后的承租人，亦未表明XX公司知悉次承租人的人员组成，故不能证明黄莉玲的上述主张；相反，该《同意书》的内容与本院调查笔录中XX公司负责人林XX有关其仅同意转租而不知承租人是谁的陈述相互印证，黄莉玲的上述抗辩，本院不予采纳。《调解协议书》上未将其他原承租人列为次承租人，钟守源亦仅签署了其本人姓名，并表示由其个人向黄莉玲支付租金而黄莉玲亦表示同意，故钟守源签名的效力仅能代表其个人，并不能及于其他原承租人，黄莉玲认为钟守源在《调解协议书》上签名构成表见代理的上诉意见，本院不予采纳。综上，黄莉玲主张2010年6月1日后，涉案房屋承租人为钟守源、陈万章、张仁祥的主张依据不足，本院不予支持。关于第三个焦点的问题。双方租赁合同虽然无效，但钟守源实际占有使用了涉案房屋，应当向黄莉玲支付占有使用费。钟守源虽主张涉案房屋因属违建造成其不能办理消防及工商手续，但钟守源未提交任何有关消防或工商部门出具的文件证明其不能经营是因涉案房屋证件问题导致的，钟守源主张不支付占有使用费的主张缺乏依据，本院不予支持。关于占有使用费的支付标准。本案中，租赁合同中约定的租金由两部分组成即物业租金与酒楼装修、设备等的租金。上述两部分租金均因涉案房屋租赁所产生，应将两部分租金视为一个整体。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原审判决参照双方租赁合同约定的租金确定房屋占有使用费的支付标准并无不当，本院予以维持。钟守源主张本案占有使用费应当与（2009）深龙法民初字第XXXX号民事判决中认定的黄莉玲支付给XX公司每月2万元占有使用费的标准一致。本院认为，本案中，占有使用费不仅包括涉案房屋的使用费，还包括与房屋同时出租的装修、设备等的使用费，本案与（2009）深龙法民初字第XXXX号民事判决中认定的占有使用费所涉及的租赁物范围并不完全一致，钟守源主张按照上述判决中认定的2万元标准支付占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，黄莉玲、钟守源的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费31968元，由黄莉玲、钟守源各承担15984元。本判决为终审判决。审　判　长　俞　　　　红代理审判员　路　德　虎代理审判员　许　莹　姣二〇一三年一月二十四日书　记　员　刘司元（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。