（2012）浙甬民二终字第607号
裁判日期: 2013-01-22
公开日期: 2014-06-19
案件名称
吴卫红与王少晶房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴卫红,王少晶,盛梅仙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙甬民二终字第607号上诉人（原审原告）：吴卫红。委托代理人：谷元香。被上诉人（原审被告）：王少晶。委托代理人：王少峰。委托代理人：彭雪花。原审第三人：盛梅仙。上诉人吴卫红因与被上诉人王少晶、原审第三人盛梅仙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市江东区人民法院于2012年10月16日作出的（2012）甬东民初字第968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理认定：2010年4月8日，原告吴卫红将其向案外人杜惠芬、杜惠君租赁的坐落于宁波市江东区中山东路1212号店面房的一部分转租给被告王少晶，双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：租赁房屋面积82平方米，用于经营，租期五年，自2010年4月15日起至2015年4月14日止；2010年度租金36000元，2011年房租39600元，2012年房租43200元，2013年房租46800元，2014年房租50400元，合同签订日先付首次租金36000元，先付后住等。后原告将房屋交付被告使用，被告付清了2012年5月14日前的租金，其中末月2012年4月15日至5月14日的租金由被告于2012年4月13日支付。另查明，2012年3月18日，被告将店面转让给第三人盛梅仙，原、被告及第三人达成协议，签订了“江东中山东路1212店面的转让”文本，约定：由第三人租赁上述店面房，第三人每月支付租金3300元，每年递增10%，原告承诺能办营业执照。同日，被告与第三人签订了《店面转让协议》，第三人支付被告转让费45000元，并约定该费用包括店铺装修费、客户信息费和办照期间（2012年3月15日至6月14日）房租费用。原审原告吴卫红于2012年11月1日诉至原审法院，请求依法判令：原审被告王少晶支付2012年5月15日至2013年4月14日的租金39600元。原审法院经审理认为：当事人协商一致的，可以变更合同。原、被告在履行房屋租赁合同过程中，将租赁合同的权利义务转让给第三人盛梅仙，租赁合同的承租人变更为第三人，原告与被告间的租赁合同关系已于2012年3月18日依法终止。原、被告租赁合同关系终止后，原告无权再向被告主张租金，但因第三人实际已将2012年3月15日至6月14日期间的租金支付被告，原告未收取的2012年5月15日至6月14日的一个月租金应由被告支付。对于原告要求被告支付自2012年6月15日起租金的诉讼请求，应不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第八十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，判决如下：一、被告王少晶支付原告吴卫红租金3300元，于判决生效之日起十日内付清；如被告未按判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告吴卫红的其他诉讼请求。案件受理费790元，减半收取395元，由原告负担362元，被告负担33元。宣判后，原审原告吴卫红不服，向本院提起上诉，称：一审法院认定事实错误，理由为：一、2010年4月8日，上诉人和被上诉人签订了《房屋租赁合同》，租期为五年。双方并未终止和解除该合同；二、2012年3月18日，上诉人、被上诉人的母亲和第三人签订了转让协议，该转让协议中约定的事实表明：1.本协议的甲方是上诉人，乙方是被上诉人和第三人，故被上诉人和第三人同属于“乙”方当事人；2.上诉人与被上诉人在2010年4月8日签订的《房屋租赁合同》约定2012年的房租是43200元，则每月房租应是3600元。由于经济形势不景气，被上诉人要求降低租金，从而才有了2012年3月18日转让协议第一条约定的“房租3300元／月”。一审法院无理由断定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的承租人变更为第三人；3.该协议第二条明确约定让乙方转租三个月，从而证明上诉人和被上诉人的《房屋租赁合同》的权利和义务并没有转让。综上，请求二审法院查明事实，依法予以改判。被上诉人王少晶答辩称：上诉人陈述的事实与在一审中其所陈述的事实不一致。一审中，上诉人及其代理人都称将涉案店面转让给原审第三人三个月，故上诉人在上诉状中所陈述的事实没有依据，由此双方当事人之间的《房屋租赁合同》已经于2012年3月18日终止。此后房屋租赁的权利义务应由原审第三人承担。关于原审判决的租金每月3300元，不应由被上诉人支付。鉴于原审第三人已向法院提起诉讼，故对于该项租金被上诉人另行主张。综上，请求二审法院依法处理。原审第三人在法定的答辩期内未予答辩。在二审审理期间，各方当事人均未提供新的书面证据。经审理，本院对原审法院所认定的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，当事人协议一致，可以变更合同。本案中，上诉人与被上诉人在履行《房屋租赁合同》过程中，于2012年3月18日同原审第三人签订转让协议，三方共同约定将《房屋租赁合同》的权利义务转让给原审第三人，由此上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系已于2012年3月18日依法终止，涉案房屋的承租人也依法变更为原审第三人。基于被上诉人收取2012年5月15日至6月14日期间的租金的事实，原审法院判决由上诉人予以给付，并无不当。但上诉人再向被上诉人主张2012年6月15日以后的租金，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。上诉人诉称其与被上诉人之间的《房屋租赁合同》未予终止，三方转让协议仅表明转租期限为三个月，理由不足，故其要求被上诉人支付租赁协议终止后的租金的诉请，本院亦难以支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币790元，由上诉人吴卫红负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡惠娜审 判 员 黄永森代理审判员 张颖璐二〇一三年一月二十二日代书 记员 郑 辉 微信公众号“”