（2011）温平民初字第295号

裁判日期: 2013-01-21

公开日期: 2014-01-23

案件名称

平阳县剧院与平阳县单一超市有限公司房屋租赁合同纠��一审民事判决书

法院

平阳县人民法院

所属地区

平阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

浙江省平阳县人民法院裁判文书稿签发：核稿：合议庭：拟稿：份数：打字：校对：浙江省平阳县人民法院民事判决书（2011）温平民初字第295号原告（反诉被告）：平阳县剧院。法定代表人：杜建成。委托代理人：池方景、卢成素。被告（反诉原告）：平阳县单一超市有限公司。法定代表人：吴向阳。委托代理人：林小景。原告平阳县剧院（以下简称平阳剧院）为与被告平阳县单一超市有限公司（以下简称单一超市）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年8月9日向本院起诉。被告单一超市于2011年8月30日向本院提出反诉。本诉、反诉案件受理后，本院依法由助理审判员倪维常适用简易程序于2011年9月6日公开开庭进行了审理。2011年10月8日，案件转入普通程序，本院依法组成合议庭进行审理。2011年9月27日��同年12月30日，因单一超市申请，本院依法委托评估机构对损失进行评估，后因单一超市拒不交纳相关评估费用，该评估被退回。2012年2月1日，本案再次公开开庭进行了审理。2012年2月16日至同年3月19日，平阳剧院向本院提出对剧院装修费用进行评估申请，本院依法委托评估机构评估并形成了书面报告。2012年3月31日，本案第三次公开开庭进行了审理。2012年5月28日至同年6月27日，因双方当事人申请要求庭外调解时间，本院予以准许。2012年6月15日至同年10月22日，平阳剧院再次向本院提出申请，要求对剧院内物品的原价值和现价值进行评估，本院依法委托评估机构进行评估，并形成了书面报告。后本案又分别于2012年10月26日和同年12月5日公开开庭进行了审理。2012年11月14日，因案件复杂，经本院院长批准，案件延长审限六个月。平阳剧院委托代理人卢成素、单一超市委托��理人林小景五次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）平阳剧院起诉称：2010年6月8日，双方签订了一份房屋租赁协议书，约定平阳剧院将坐落于平阳县昆阳镇解放街218号房屋出租给单一超市，暂定租期为三年，即2010年6月8日至2013年12月31日止，如平阳剧院要改制，县府等有关部门要收回，双方应无条件终止合同。2010年12月8日，平阳县人民政府召开县长办公会议，决定改制后的平阳剧院固定资产由财政局（国资办）收储。根据会议精神，平阳剧院房产应被国资办收储。2011年6月8日，平阳剧院将其房产被国资办收储的事实告知单一超市，要求单一超市腾空房屋。2011年7月21日，平阳剧院再次向单一超市发出通知，要求终止双方协议并腾空房屋，但单一超市一直不予理睬。为此，平阳剧院起诉要求单一超市立即腾空平阳剧院所有的坐落于平阳县昆��镇解放街218号房屋，并承担本案诉讼费。原告（反诉被告）平阳剧院为证明其诉讼主张，在本院指定举证期限内提供下列证据：1、事业单位登记证，以证明平阳剧院诉讼主体资格；2、营业执照，以证明单一超市诉讼主体资格；3、房屋租赁协议书，以证明租赁关系及终止合同的约定；4、平阳县人民政府《县长办公会议纪要》2010年第59号文件，以证明平阳剧院被国资办收回；5、关于终止房屋租赁协议书的通知，以证明平阳剧院通知终止租赁协议的事实；6、房产证，土地证，以证明平阳剧院为租赁房屋的所有权人；7、县城综合开发建设指挥部办公室“十大项目”表，以证明平阳剧院拆迁工作应于2011年12月底前完成；8、消防安全检查意见书平公消检字（2006）第48号，以证明平阳剧院房屋消防合格的事实；9、检测报告，以证明平阳剧院房屋不是危房的事实。被告（��诉原告）单一超市答辩及反诉称：2010年6月8日，单一超市与平阳剧院签订一份《房屋租赁协议书》。协议书签订后，单一超市陆续向平阳剧院支付了租金169691.47元，按规定缴纳税费、消防、城管、整改费、管理设计费、房屋安全鉴定费等费用，并投入了人力和资源对所租房屋进行整改装修及购置了经营所需的设施和货物商品等，共计1021252.29元（包括租金169691.47元）。同时，该超市计划在2010年国庆节正式开业。但平阳剧院以平阳县人民政府2010年12月15日的第59号《县长办公会议纪要》中“改制后剧院固定资产由县财政（国资办）收储”为由，在涉案房屋尚未重新改制和收储时，就单方面要求终止合同，致使单一超市无法办理开业所需的消防等有关手续，至今无法使超市开业。综上，单一超市反诉要求判令平阳剧院赔偿单一超市经济损失1021252.29元（包括租金169691.47元��，并承担反诉费用。庭审中，单一超市表示同意解除与平阳剧院签订的房屋租赁协议书。被告（反诉原告）单一超市为证明其诉讼主张，在本院指定举证期限内提供下列证据：1、剧院超市收支明细表及凭证，以证明单一超市为经营超市的损失情况；2、《关于要求平阳剧院内部装饰的报告》、平阳县文化广电新闻出版局《函》，以证明涉案房屋尚未被收储，平阳剧院单方面终止合同违约；3、平政办（2010）41号文件，以证明双方签订房屋租赁合同前改制小组已经成立，改制行为已经进行；4、2003年平阳剧院出具的承诺书，以证明涉案房屋2003年消防未通过的事实；5、关于临时改变原有建筑物使用功能的函及县国土资源局科室工作联系单，以证明平阳剧院使用功能改变已经批准；6、平政发（2010）115号文件，以证明平阳剧院隐瞒改制的事实。本院依平阳剧院申请，委��温州华欣资产评估有限公司分别：对坐落于平阳县昆阳镇解放街218号房屋装修费用进行评估，评估范围主要包括抛光砖地面、土方回填、钢柱钢梁加固、天棚吊顶、墙面、隔断、装饰柜、大门、招牌广告、水电照明消防等。温州华欣资产评估有限公司以2012年2月20日为评估基准日作出评估意见：在本报告揭示的假设前提条件基础上，委托评估的资产在评估基准日的评估值为人民币271042元。对平阳剧院内物品进行市场价值评估，温州华欣资产评估有限公司作出评估意见及补充报告意见：委托评估的资产在评估基准日2010年8月31日的物品市场价值为人民币373236元，在评估基准日2012年2月20日的市场价值评估值为人民币213818元。针对平阳剧院和单一超市提供的证据及评估机构出具的评估意见，双方质证及本院认证如下：针对平阳剧院提供的证据1、2、3、9和单一超市提供的��据5，双方均无异议，本院予以采纳；针对平阳剧院提供的证据4、5、6、7和单一超市提供的证据2、3、6，双方虽然对关联性有异议，但对真实性均无异议，故本院确认其作为认定本案事实的依据；针对平阳剧院提供的证据8和单一超市提供的证据4，与本案不具有关联性，本院不予采纳。针对本院依法委托温州华欣资产评估有限公司作出的报告书，平阳剧院质证无异议，单一超市表示该评估不全面、估值不准确，本院认为，该评估报告是法定权威机构作出的专业文件，委托程序合法，结论客观真实，对其证明力予以确认。依据以上本院认定的证据和双方当事人陈述，对本案事实作如下认定：平阳县政府（2008）5号专题会议纪要精神，剧院由县城改办收储。2010年3月15日，平阳县人民政府办公室平政办（2010）41号《平阳县人民政府办公室关于印发平阳剧院改制工作领导小组专题会议纪要的通知》文件，会议纪要对平阳剧院改制方案相关事项进行了明确。2010年6月8日，平阳剧院与单一超市签订一份《房屋租赁协议书》，约定：平阳剧院将坐落于平阳县昆阳镇解放街218号房屋租赁给单一超市；租期暂定为三年，即2010年6月8日至2013年12月31日止；如平阳剧院要改制，县府等有关部门要收回，双方应无条件终止合同；平阳剧院要改制，应提前通知单一超市，单一超市随时准备腾空；平阳剧院在承租前要做好消防通道工作。协议签订后，平阳剧院在建筑物使用功能未改变的情况下，将剧院交付单一超市进行装修。单一超市也陆续向平阳剧院支付了租金169691.47元。2010年8月31日，平阳县人民政府平政发（2010）115号《平阳县人民政府关于印发平阳县临时改变原有建筑物使用功能管理规定（试行）的通知》文件第四大项第4条规定：已列入县政府��准的企业改制、土地收储方案的，或新建项目用地审批时已明确规定应当收回原土地使用权的，不得改变原有建筑物使用功能。2010年9月16日，该文件传达到平阳剧院。平阳剧院在收到文件后，并未通知单一超市停止装修。2010年9月30日，单一超市曾进行试营业，当时即被消防部门责令停业。2010年10月13日，单一超市因消防原因交纳罚款3000元。2010年10月15日，单一超市为平阳剧院屋顶翻修支付费用8909元。2010年10月27日，单一超市委托浙江新世纪工程检测有限公司对坐落于平阳县昆阳镇解放街218号房屋改变使用功能结构安全性进行检测和鉴定，得出了该建筑物现状尚满足继续正常使用要求，并提出了相应的建议。同时，单一超市支付了房屋检测费33000元。2010年11月3日，平阳剧院向平阳县规划建设局报告要求对剧院内部进行局部装饰后（平整地面、增设吊顶）暂时出租给��一超市，并表示改制结束后，根据县政府和城改办的要求，随时将剧院移交给城改办。同时，平阳县文化广电新闻出版局也同意了平阳剧院内部装修，但要求报规划部门备案及申请消防验收。同日，平阳县文化广电新闻出版局发函平阳县规划建设局，表示同意剧院进行内部装饰后临时性经营超市，剧院改制资金到位后，根据县政府（2008）5号专题会议纪要精神，剧院由县城改办收储。2010年11月18日，平阳县规划建设局向平阳县国土资源局发函称：根据《平阳县人民政府关于印发平阳县临时改变建筑物使用功能管理规定（试行）的通知》精神及土地使用权人（房屋所有权人）申请，经审理，拟同意该土地（平阳剧院）使用权人（房屋所有权人）在不改变土地使用权证注明的土地用途的前提下将原有剧院等建筑物使用功能临时改变为经营超市等功能，临时期限为2年，并��国土资源局根据相关规定收取土地收益金。2010年12月15日，平阳县人民政府县长办公会议纪要第59号第三项明确：会议研究了平阳县剧院改制资金问题，会议决定，鉴于平阳剧院改制后剧院地块重新规划布局的需要，剧院改制资金由县财政支付，改制后剧院固定资产由县财政局（国资办）收储。2010年12月27日，平阳县人民政府平政发（2010）177号《平阳县人民政府关于同意平阳剧院改制方案的批复》文件明确了改制后剧院固定资产由县财政局（国资办）收储。2011年6月8日和7月21日，平阳剧院两次向单一超市发出终止《房屋租赁协议书》通知。另查明：经评估，以2012年2月20日为评估基准日，坐落于平阳县昆阳镇解放街218号房屋装修费用（主要包括抛光砖地面、土方回填、钢柱钢梁加固、天棚吊顶、墙面、隔断、装饰柜、大门、招牌广告、水电照明消防等）在本报告揭示的假设前提条件基础上评估值为人民币271042元；对平阳剧院内物品进行市场价值评估，温州华欣资产评估有限公司作出评估结论及补偿报告：委托评估的资产在评估基准日2010年8月31日的物品市场价值为人民币373236元，在评估基准日2012年2月20日的市场价值评估值为人民币213818元。平阳剧院两次分别支付了评估费20000元和3500元。单一超市在装修期间支付了水费安装费1054.10元、电费5525.26元、设计费7500元、装修占道费2200元。单一超市在对剧院装修后，由于房屋功能变更、消防审批等原因，超市一直未进行正式营业。本院认为：平阳剧院与单一超市签订的房屋租赁协议不违反法律强制性规定，系双方真实意识表示，合法有效。现平阳剧院要求解除合同，单一超市庭审中亦表示同意解除，故合同应予以解除，单一超市应腾空房屋。根据本案事实，本案租赁合同因剧院使用��能未改变，致使合同目的不能实现，双方签订的租赁合同履行不能，故平阳剧院应返还单一超市已付租金169691.47元。作为出租方平阳剧院，应保证所出租的建筑物功能合法，符合出租条件，故单一超市为平阳剧院垫付的房屋检测费33000元和屋顶翻修费用8909元，应由平阳剧院承担。结合鉴定意见及本院确认的事实，单一超市因租赁关系所造成的损失有：房屋装修费用损失271042元、物品折旧损失159418元（373236元-213818元）、水费及安装费1054.10元、电费5525.26元、设计费7500元、装修占道费2200元，合计446739.36元。单一超市主张的其他损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于单一超市损失承担问题，应根据双方在履行租赁合同中的过错程度来确定双方的责任分担。平阳剧院作为事业单位应当对其自身改制情况及相关文件规定都比较清楚。2008年平阳剧院就已被列为改制��象，且已涉及剧院收储问题。2010年3月15日平阳剧院改制工作重新启动，剧院也将面临随时被收储的可能，平阳剧院应当能认识到，单一超市对剧院进行装修的行为可能造成巨大损失，但无证据证明平阳剧院已将随时面临收储告知单一超市。在签订租赁协议后，平阳剧院作为出租方，有责任申请变更建筑物使用功能，使剧院符合出租条件，但其在明知剧院使用功能未改变的情况下，仍将剧院交付单一超市进行装修。2010年8月31日，县政府发文明确类似剧院房屋不得改变改制企业的建筑物使用功能，平阳剧院在收到通知后，明知剧院使用功能将可能无法改变，租赁合同将无法履行，但其未及时通知单一超市停止装修。故平阳剧院对单一超市装修行为所造成的损失承担主要责任。租赁协议是双方真实的意识表示，协议中也明确剧院被收储，双方无条件解除协议，单一超市随时准备腾空。从案件事实分析，剧院使用功能未改变亦与剧院被收储有关，虽然单一超市对是否知道剧院改制事实予以否认，但从协议来看，单一超市是自愿承担剧院收储所造成的后果。且单一超市在剧院使用功能未改变、未进行装修备案的情况下，擅自对剧院进行装修。单一超市作为经营性主体，其应该知道剧院使用功能的变更对其能否经营超市起决定性作用，且在不符合条件的情况下进行装修，其应当能预见擅自进行装修可能造成后果。故单一超市对其装修行为所造成的损失承担次要责任。综合分析双方的过错责任，双方对单一超市所造成的损失均有过错，平阳剧院作为出租方在剧院不符合出租条件的情况下即交付使用，其过错责任稍微大于单一超市，故本院酌情确定平阳剧院对单一超市损失承担65%的责任，单一超市对其损失承担35%的责任。综上所述，根据双方的过错责任，平阳剧院应赔偿单一超市在履行租赁合同过程中所造成的损失290380.58元（446739.36元×65%），并返还单一超市支付的租金及垫付款211600.47元（其中包括租金169691.47元、屋顶翻修费用8909元、房屋检测费33000元）。单一超市主张其他损失依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第六十条、第九十三条﹤javascript：SLC（21651，44）﹥第一款、第九十七条﹤javascript：SLC（21651，60）﹥、第一百二十条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告平阳县单一超市有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于平阳县昆阳镇解放街218号房屋；二、反诉被告平阳县剧院于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告平阳县单一超市有限公司租金及垫付款211600.47元；三、反诉被告平阳县剧院于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告平阳县单一超市有限公司损失290380.58元；四、驳回反诉原告平阳县单一超市有限公司的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费80元，由平阳县剧院负担40元，平阳县单一超市有限公司负担40元；反诉受理费8608元，由平阳县剧院负担3132元，平阳县单一超市有限公司负担5476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费8688元，款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：319-299901040006651，逾期不交，按自动撤回上诉处理。本判决生效后��负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审　判　长　　张友勤代理审判员　　倪维常人民陪审员　　黄纪安二〇一三年一月二十一日书　记　员　　沈华清关注微信公众号“”