（2012）浙甬民二终字第605号
裁判日期: 2013-01-21
公开日期: 2014-06-19
案件名称
李时明与周爱芬、范宏宇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
周爱芬；李时明；范宏宇；何静
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙甬民二终字第605号上诉人（原审被告）：周爱芬。委托代理人：何瀚波。被上诉人（原审原告）：李时明。委托代理人：诸密特。原审被告：范宏宇。原审第三人：何静。上诉人周爱芬因与被上诉人李时明、原审被告范宏宇、原审第三人何静房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2012年10月10日作出的（2012）甬镇民初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月5日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：一、被告周爱芬与范宏宇系母子关系。2008年9月24日，二被告与骆驼拆迁办签订房屋拆迁安置补偿协议一份，协议载明周爱芬与范宏宇被拆迁后总共获得297091元的拆迁补偿款，其中277091元以房票结算，在购买安置房时抵扣购房款，另外20000元以现金支付。另，二被告可在骆驼拆迁安置小区以2500元／平方米的基准价购买商品房120平方米。二、2010年1月28日，原告与二被告签订了拆迁安置房屋（面积指标）转让协议一份，约定二被告将其在镇海区骆驼街道民联村拆迁安置中可分配的房屋面积指标及拆迁户优惠限价购房的权利转让给原告。双方协议第一条约定，二被告将其名下可享受的120平方米面积指标及另可申请增加10平方米作为机动面积指标，合计130平方米分配指标转让给原告。其中的120平方米作价4500元／平方米，另10平方米作价3500元／平方米，合计575000元，如超过130平方米再申请购房指标被告不再收取转让费。第二条约定，购买车棚及其它跟房屋安置有关的配套设施由原告支付，原告一次性补偿二被告5000元。第三条约定，二被告可以按照2500元／平方米基准价购买120平方米，3500元／平方米基准价购买10平方米，两者合计购房款为335000元。此购房款由原告向房产商支付，与被告方无关，被告方不得另向原告收取其他费用。被告方原有一部分补偿款可供原告购房时抵用，二被告将补偿协议中的该项补偿款作价270000元转让给原告。第四条约定，交房时二被告必须无偿协助原告办理一切手续，房屋交付前涉及到套型申报、楼层抽签及交付后房屋过户、产权人姓名确定等均由原告决定。过户时所有税费均由原告承担。第五条约定，二被告协助原告交房及过户的时间为2010年11月30日之前。超过约定的时间被告方赔偿原告100元／天。第六条双方对付款日期及方式进行了约定，原告在2010年1月28日支付预付款100000元，2010年1月31日支付250000元，2010年2月10日支付380000元，过户后支付余款120000元。第七条约定，交房及过户前如被告方违约，被告方应赔偿原告违约金100000元且退回原告所有预付款及利息；如原告违约，原告应赔偿被告方违约金100000元，所有原告支付给被告方的预付款均不计利息退回。三、协议签订后，原告分别于2010年1月28日支付被告方预付款100000元，2010年1月31日支付250000元，2010年2月10日支付380000元，三次付款二被告均向原告出具了收条。2010年7月1日，被告周爱芬、范宏宇向原告出具借条一份，载明：因二被告资金急需，向原告暂借人民币90000元，不计利息至2010年11月30日到期，到期如原告向二被告所购安置房已可交付，则用于抵购房余款，如未交付则立即归还。后二被告向原告出具委托书，委托原告办理二被告拆迁安置房的交房手续。2011年4月原告抽签确定安置房为镇海区骆驼街道碧水莲晴25号701室（包括车棚），2011年5月原告向骆驼拆迁办付清了房款。在本案讼争的房屋交付之后，被告方已将该房屋的钥匙交给原告，该房屋在原告起诉前已登记于被告周爱芬名下。原告李时明与第三人何静原系夫妻关系，于2011年5月协议离婚。离婚时双方约定在夫妻关系存续期间共同购买的该讼争房屋归何静所有。审理中，何静表示同意将本案讼争的房屋过户至其名下，亦同意违约金判归原告。原审原告李时明于2012年3月27日诉至原审法院，请求判令：1.二原审被告将登记在原审被告周爱芬名下的位于宁波市镇海区骆驼街道碧水莲晴25号701室房屋（包括车房）过户给原审第三人何静；2.二原审被告支付原审原告李时明违约金100000元；3.本案诉讼费由二原审被告承担。审理中原审原告表示，依据合同约定，过户后原审原告应支付二原审被告120000元，因原审原告方已经支付了其中的90000元，尚有30000元未支付，如原审原告的100000元违约金的诉请得到支持，原审原告同意将其中的30000元与原审原告应付给二原审被告的30000元房款相抵销，抵销之后，原审被告方还应支付原审原告70000元。原审法院经审理认为：原告与二被告签订的转让协议未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，依法受到法律的保护。合同签订之后当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的责任。在原、被告签订转让协议之后，原告按照协议的约定已支付被告方预付款730000元，原告已全面履行了协议中约定的义务，二被告也应当按照协议约定的时间协助原告办理过户手续。在转让协议第四条中，原、被告约定产权人姓名的确定由原告决定，原告现要求二被告协助将本案讼争的房屋过户至何静名下，何静也表示同意，故对原告的该项诉请予以支持。根据双方转让协议约定，二被告应当在2010年11月30日前协助原告交房及过户，超过约定时间被告方应赔偿原告100元／天。原告自述二被告已于2011年5月协助原告办理了交房手续并于交房当天将房屋钥匙交予原告，但至今仍未办理产权过户手续。二被告辩称2010年11月30日讼争房屋还未办出权属证书，无法过户。该院认为，二被告作为出售房屋一方，其在合同签订时就应该对房屋交付及过户时间有合理预期，且其在本案讼争房屋产权登记至被告周爱芬名下之后也未积极履行协助办理房屋过户义务，并在庭审过程中明确表示不愿继续履行合同，二被告的行为违反了双方的约定，依法应当承担违约责任。关于违约金的计算，原告根据双方转让协议第七条的约定，要求二被告支付原告违约金100000元。该院认为，该条款是就因一方根本违约导致合同无法履行的情况下违约责任的约定，本案中二被告虽存在违约行为，但并未导致双方的转让协议无法履行，故对原告以此条约定主张100000元违约金的诉讼请求不予支持。对原告主张的违约金，该院按照转让协议第五条的约定酌情计算，因被告方在房屋交付当天即将讼争房屋钥匙交给原告，已部分履行义务，且根据原告提供的证据，该房屋于2012年2月才登记至被告周爱芬名下，能够办理过户手续的客观条件于此时才形成，综合本案实际，该院酌定二被告应支付原告违约金30000元。原告要求将违约金中的30000元以及二被告尚欠原告的到期债务90000元与原告尚应支付的房款120000元相抵销的主张于法有据，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告周爱芬、范宏宇于本判决生效后七日内协助原告李时明、第三人何静，将登记在周爱芬名下的位于宁波市镇海区骆驼街道碧水莲晴25号701室的房屋（包括车房）过户至第三人何静名下；二、被告周爱芬、范宏宇应支付原告李时明违约金30000元，该款项及周爱芬、范宏宇于2010年7月1日向李时明所借90000元借款共计120000元，与李时明应付给二被告的购房余款120000元相抵销；三、驳回原告李时明的其他诉讼请求。本案案件受理费12800元，财产保全费4250元，共计17050元，由原告李时明负担1326元，被告周爱芬、范宏宇负担15724元，于本判决生效之日起七日内交纳。宣判后，原审被告周爱芬不服，上诉至本院，称：一、原审法院部分事实未查清。合同约定的730000元款项，上诉人仅收到450000元。第一次为300000元现金，第二次为150000元现金，剩余的款项被上诉人未支付。收条只能证明上诉人在收条上签名，不能证明被上诉人确实交付了收条所涉款项，被上诉人曾让上诉人在几张空白纸上签过名。原审法院也未对被上诉人交付款项的来源（借款方式）、取款方式、交付情况作审查，怠于履行职责，损害了上诉人利益。二、原审法院直接认定借贷事实，违反法定程序。被上诉人提交的借条属于民间借贷纠纷，不应在本案中审理。对借条中提及的90000元款项，上诉人认可只收到38000元。在被上诉人未提供任何支付凭证的情况下，原审法院仅凭一张借条就认定借贷事实，程序错误。三、被上诉人的违约行为是导致上诉人不能履行过户义务的主要原因。被上诉人仅支付了450000元，余下的280000元未支付。被上诉人违约在先，上诉人享有先履行抗辩权，有权拒绝向被上诉人履行过户义务。四、上诉人不应承担违约责任，其未及时履行过户义务并非由于上诉人主观上的过错，而是基于客观情况的重大变更导致上诉人无法按照合同约定履行过户义务。上诉人基于对镇海区骆驼街道拆迁办的信任，认为涉案房屋在2010年11月30日之前能办妥手续，才与被上诉人签订协议。但是由于整体拆迁安置工程工期拖延，使得上诉人无法在协议约定的时间内办妥手续，并非上诉人主观过错，而基于重大情势变更导致上诉人无法履行合同。原审法院认定事实错误，程序违法。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人原审全部诉讼请求。被上诉人李时明答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.房屋转让协议签订以后，被上诉人按协议约定，先后三次支付上诉人和原审被告购房款共计73万元，上诉人和原审被告在收取款项后，给被上诉人出具了三张收条，收条中除了上诉人、原审被告的签名和指印外，还有案外人签字和指纹。三张收条的收款金额、落款时间都与房屋转让协议的时间相对应，且备注以现金的方式支付。故被上诉人已按约支付了购房款。对方也承认收到三次现金，可见用现金支付是双方当事人的交易习惯，从上诉人承认一次收到30万元现金的情况来看，被上诉人分三次支付73万元现金也无可争议。上诉人对收条上的签字无异议，因上诉人、原审被告以及案外人系完全民事行为能力人，不可能多次在没有内容的字条上签名。且上诉人对现金数额陈述自相矛盾。2.被上诉人第4次支付的9万元现金，名为借款，实为购房款。因上诉人和原审被告缺少资金，需要购房款，但未到协议约定的支付时间。被上诉人考虑过户还要对方协助，且离购房款支付时间也不远，就同意提前支付。上诉人、原审被告也承诺了如果房屋逾期交付就归还这9万元，上诉人、原审被告用借款的形式签收了这9万元。上诉人在一审时也承认，在安置房按约交付时抵做购房款。双方既非亲戚，也非朋友，如不是支付购房款，是不可能免息支付9万元。在多次协商过户事宜中，双方都是将9万元作为购房款计算。综上，这9万元名为借款，实为购房款。退一步讲，即使是借款，该借款也是因购房而引起，与本案也有关系，也应在本案中一并处理。3.上诉人具有违约行为，依法应承担违约责任。房屋转让协议约定了房屋过户的时间，并对违约责任作了约定，逾期按每天100元支付违约金，现在对方不但没有按约交付房屋，且在一审中明确表示不愿意继续履行合同，构成根本违约。另外，拆迁安置工程因为逾期，拆迁办已支付给上诉人逾期交付的违约金1.2万元。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告范宏宇答辩称：同意上诉人的上诉意见。原审第三人何静答辩称：没有意见。在二审审理期间，上诉人提供了骆驼街道拆迁办于2012年11月2日出具的证明一份，拟证明上诉人不能按时交付房屋的原因，是工程还未做好。被上诉人经质证，对该证据无异议。因拆迁房屋根据原计划2010年10月不能交付，拆迁办已经支付给了上诉人和范宏宇逾期违约金1.2万元，拆迁办已承担违约责任。从另外层面讲，这份证明不能证明上诉人可免除违约责任。原审被告经质证，对该证据没有意见，1.2万元不是违约金，而是租房补贴。原审第三人经质证，同意被上诉人的意见。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案争议焦点在于：1.被上诉人支付上诉人与原审被告范宏宇购房款究竟是45万元还是73万元。2.原审法院认定9万元借款并抵扣购房款，是否符合法定程序。3.上诉人要否承担未履行过户义务的违约责任。上诉人周爱芬与原审被告范宏宇系母子关系，二人分别于2010年1月28日、2010年1月31日、2010年2月10日向被上诉人出具的三份收条，均签名、捺手印，且由担保人范文龙（系周爱芬前夫）签名、捺手印，该收条客观、真实，上诉人也不能提供相关的证据予以反驳。收条系各方真实意思表示，原审法院据此认定被上诉人支付上诉人与原审被告范宏宇购房款73万元，符合证据规则。同样，上诉人与原审被告于2010年7月1日向被上诉人出具的借条，均签名、捺手印，该借条载明：“…，到期如李时明向周爱芬、范宏宇所购镇海区骆驼街道民联村安置房已可交付，则用于抵购房余款。如未交付则立即归还。”现涉案房屋已可交付，原审法院将9万元借款予以抵扣购房余款，符合约定，并无不当。根据拆迁安置房屋转让协议约定，被上诉人已按约履行付款义务，上诉人与原审被告应于2010年11月30日前协助被上诉人交房及过户。涉案房屋产权于2012年2月6日登记于周爱芬名下，直至被上诉人向原审法院起诉，上诉人与原审被告未积极履行协助办理房屋过户义务，理应承担违约责任。上诉人称其享有先履行抗辩权，不应承担违约责任，缺乏理由。综上，上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12800元，由上诉人周爱芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 张宏亮审 判 员 黄永森代理审判员 张颖璐二〇一三年一月二十一日代书 记员 潘芬芬 微信公众号“”