（2012）鱼民初（一）字第431号
裁判日期: 2013-01-21
公开日期: 2014-10-31
案件名称
柳州市鱼××区××村民委员会与吴甲、吴乙租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
柳州市鱼峰区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柳州市鱼××区××村民委员会,吴甲,吴乙
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条
全文
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2012）鱼民初（一）字第431号原告柳州市鱼××区××村民委员会，地址：柳州市××号。法定代表人孙××。委托代理人曾××。被告吴甲。委托代理人莫××。被告吴乙。原告柳州市鱼××区××村民委员会与被告吴甲、吴乙租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月14日立案受理后，依法组成由审判员韦厚望担任审判长，人民陪审员郑敏琳和人民陪审员银燕参加的合议庭，于2012年8月30日公开开庭审理了本案。代书记员全晓岚担任记录。原告柳州市鱼××区××村民委员会的委托代理人曾××，被告吴甲的委托代理人莫××，被告吴乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州市鱼××区××村民委员会诉称，原告于2002年1月22日与柳州市天泽房地产开发有限责任某司签订柳甲159号“柳某商城”房屋建造租赁合同，约定由天泽房开出资建造柳某商城房屋，建造后原告把该房屋租赁给天泽公司20年，天泽公司每年交纳租金，期限满后房屋归原告所有等条款。后天泽公司在履行合同过程中有向原告借款及拖欠工程款等其它行为，由此，为能处理解决此类问题，原告与被告及天泽公司于2004年10月8日签订了转包协议，约定原告把建造的“柳某商城”转包给被告，由被告归还天泽公司欠原告的款项及处理工程欠款等其它问题。被告接手管理后，未能按与原告签订的协议履行其义务，累计拖欠原告租金710000元。经原告多次追索仍未能付清，为此严重侵害了原告的合法权益，也违反了双方签订的协议。故此，原告根据《合同法》及签订的转包协议，向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告于2004年10月8日签订的房屋转包协议。二、终止被告对柳甲159号“柳某商城”的经营使用权。三、被告支付拖欠承包某710000元。四、被告支付违约金500000元。五、被告承担本案诉讼费用。原告柳州市鱼××区××村民委员会对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、2002年1月22日《租赁合同》一份，证明原告把柳甲159号“柳某商城”租赁给天泽房某某司并约定相关的权某义务。2、2004年10月8日《转包协议书》一份，根据转包协议书第1条第3款的约定，如果被告有存在拖欠原告租金及借款的行为，那么原告有权单方解除合同，收回承包场地及场地上的建筑物及相关设施。解除协议后，被告还应支付100万元违约金。3、柳乙（2004）第030804036号土地使用权证及附图各一份，证明原告对“柳某商城”的土地享有使用权。被告吴甲辩称，1、被告已经支付24万元租金，原告已经向租户直接收取大约15万元的租金。所以被告尚欠租金金额56万元。2、违约金的约定过高，应当降低。不同意原告诉请第1、2项，应当继续履行合同。被告吴甲为其辩解在举证期限内未向本院提供证据。被告吴乙辩称，不同意终止合同，二被告一直向原告支付租金。不同意支付违约金，因为二被告帮原告建房，垫付了很多钱，认可拖欠的租金数额是56万元，愿意支付给原告。被告吴乙为其辩解在举证期限内未向本院提供证据。经过（庭前交换证据）开庭质证，被告对原告提供的全部证据的真实性均无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2002年1月22日，原告（甲方）与柳州市天泽房地产开发有限责任某司（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、由乙方某租甲方位于柳甲159-1号村委大院，面积4500平方米（按规划红线为准）以及红线范围内的地面附属设施、村委大院安装的40mm水表水源等，租赁期限为2002年1月1日至2021年12月31日，用于开办“柳某商场”使用；2、第一年至第五年每年租金为10万元，第六年至第十年每年租金15万元，第十一年至十五年每年租金24万元，第十六年至二十年每年租金30万元。因柳州市天泽房地产开发有限责任某司无力归还原告借款及支付租金，2004年10月8日，原告与二被告、柳州市天泽房地产开发有限责任某司共同签订了《转包协议书》，约定：1、解除原告与柳州市天泽房地产开发有限责任某司2002年1月22日签订的《租赁合同》，由原告收回出租的场地、柳州市天泽房地产开发有限责任某司在原告场地上建造的“柳某商城”及其他有关设施，另行承包给二被告。2、“柳某商城”建设尚未完工的部分转由二被告建设，直至“柳某商城”建成竣工验收合格，二被告继续建设“柳某商城”时所发生的工程款和其他费用由二被告承担；3、柳州市天泽房地产开发有限责任某司在承包期间拖欠原告2003年、2004年两年的承包某某计人民币200000元，在协议签订之日二被告必须支付给原告。柳州市天泽房地产开发有限责任某司为支付“柳某商城”的工程款向原告借款1060000元、利息68280元，合计1128280元，由二被告负责归还给原告。4、如果二被告不能按照上述约定付款，原告有权单方解除协议，收回承包场地和地上建筑物及相关设施，所收回的地上建筑物及相关设施归原告所有，原告不向二被告作任何补偿，并由二被告承担因建设“柳某商城”及其他门面、设施等拖欠的工程款和其他费用，因解除协议造成的一切损失由二被告承担，并向原告支付违约金1000000元。5、二被告承包原告柳甲159-1号村委大院及大院使用的水源、以及该大院内的“柳某商城”（除三楼伸缩缝以南村委办公用房面积约580平方米、场地、楼梯间及一楼楼梯通道）及商城西北面19间临时门面，承包期限从2005年1月1日至2024年12月31日。6、第一、二年每年承包某10万元，第三至七年每年承包某15万元，第八至十二年每年承包某20万元，第十三至十七年每年承包某30万元；承包某按季度支付，于当季度最后一个月三十日前支付，如二被告拖欠，则按拖欠金额每日千分之三计算违约金；如超过第二年第一季度不能将上年承包某全部付清，原告有权解除协议。协议签订后，柳州市天泽房地产开发有限责任某司退出“柳某商城”建设及承包，由二被告负责继续建设及建成后的承包经营管理。二被告于协议签订后共向原告支某某包某24万元。原告认为，二被告未能按照协议约定向原告支某某包某，至2011年10月，二被告共拖欠原告承包某某计71万元，已构成严重违约，按照双方协议约定，原告有权解除合同。故起诉至本院，提出前述请求。另查明，“柳某商城”开工建设至今未办理规划许可等有关手续，自2011年10月起，“柳某商城”铺面租金由原告收取。二被告认可至2011年10月，共拖欠原告承包某某计人民币71万元。本院认为，二被告在庭审中认可原告诉请的承包某数额，故原告要求二被告共同支付2004年10月至2011年10月的承包某71万元，未违反法律规定，本院予以支持。综合原、被告双方陈述及庭审中各自提交的证据，本院确认本案的争议焦点为：1、原、被告之间的《转包协议书》是否应当解除？2、原告诉请的违约金数额是否合理？对争议焦点1，本院认为，根据原、被告双方签订的《转包协议书》第一条第三款及第三条第一款的规定，二被告需按照约定向原告支某某包某，如有违约行为原告可解除合同。现根据庭审查明的事实，二被告累计拖欠原告承包某某计人民币71万元，且从2011年10月起，“柳某商城”租金由原告直接向承租户收取，“柳某商城”已实际由原告负责经营管理，二被告已无法按照《转包协议书》对“柳某商城”行使管理权，故原告诉请要求解除双方之间的《转包协议书》，有事实和法律依据，本院予以支持。因双方之间的协议解除，二被告自动丧失对“柳某商城”的经营使用权，且“柳某商城”目前已由原告管理，故对原告要求终止二被告对“柳某商城”经营使用权的诉讼请求，本院无需再行处理。对争议焦点2，本院认为，《转包协议书》第一条第三款约定二被告如不能按时向原告付款，则需支付原告违约金人民币100万元，第三条第二款约定如拖欠租金则按拖欠金额每日千分之三支付滞纳金。二被告违约未按时向原告支某某包某系事实，按照约定理应承担违约责任，因本案情况较为特殊，本案虽系租赁合同纠纷，但并非简单的由承租人承租租赁物，并向出租人支付租金的情况，二被告承包的“柳某商城”系由其所承建，承建的费用由二被告支付，建成后的建筑物归原告所有：即二被告在实际管理使用“柳某商城”前已支付了大笔费用，建成使用后出租所得的租金二被告称需先填补其承建期间的资金空缺，因而造成拖欠原告承包某的情况。综合考虑本案实际情况，本院认为虽然二被告违约，但从公平合理原则出发，如二被告按照《转包协议书》承担违约责任，惩罚过重，且原告已从2011年10月起自行向承租户收取租金，故本院酌情确定二被告应向原告支付违约金人民币100000元，原告诉请超过部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告柳州市鱼××区××村民委员会与被告吴甲、吴乙于2004年10月8日签订的《转包协议书》；二、被告吴甲、吴乙应支付给原告柳州市鱼××区××村民委员会承包某人民币710000元；三、被告吴甲、吴乙应支付给原告柳州市鱼××区××村民委员会违约金人民币100000元；四、驳回原告柳州市鱼××区××村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费15890元（原告已预交），由原告柳州市鱼××区××村民委员会负担5590元，被告吴甲、吴乙负担10300元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权某人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 韦厚望人民陪审员 郑敏琳人民陪审员 银 燕二〇一三年一月二十一日代书 记员 全晓岚附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关注公众号“”